星盛商管二次赴港IPO 業務過於依賴母公司

華夏時報記者陸肖肖 北京報道

在招股書失效之後，星盛商管再次提交招股書，在港股上市慾望強烈，但其業務主要分佈於大灣區一帶，業績嚴重依賴母公司星河控股。

今年以來，眾多房企及物業公司選擇上市，今年成功上市的房企僅有2家，在港交所等待IPO的房企有11家，房企旗下物業或商管公司共有14家。

上市慾望強烈

2016年，星河商置曾在全國中小企業股份轉讓系統掛牌，但在上市三年後的2019年7月，星河商置選擇從新三板摘牌。隨後，經過股權轉讓、收併購、註銷公司、成立公司等動作之後，星河控股旗下的商業運營服務平台變身為星盛商管。

2020年1月17日，星盛商管首次提交招股書，在招股書失效之後，僅僅過去了兩三天，7月20日，星盛商管再度提交了新的招股書。由此可見，星盛商管的上市較為積極，融資慾望強烈。

上海中原地產市場分析師盧文曦在接受《華夏時報》記者採訪時表示，因為新三板的融資能力不強，主要面對內地市場，港股平台不僅面對內地投資者，還有外面的資金進來。另外，港股上市的速度要快一些，融資限制比較少，通道會多一些，A股目前對房地產、物業管理的融資看得比較緊。

公開資料顯示，星盛商管是星河控股的商業運營服務平台，主要運營模式為委託管理服務模式、品牌及管理輸出服務模式以及整租服務模式，品牌系統包括城市型購物中心COCO Park、區域型購物中心COCO City及iCO 、社區型購物中心COCO Garden 等。2017年、2018年、2019年，星盛商管的營收分別為2.78億元、3.29億元、3.87億元，利潤分別為5042萬元、8506萬元、9560萬元。

關於星盛商管的業績目標、融資用途、擴張方向等問題，《華夏時報》記者已將採訪提綱發至星河控股，但截至發稿，未收到回覆。

業務依賴母公司

星盛商管的業績較為集中。招股書顯示，星盛商管專注於經濟發達地區而人口密集城市，大部分業務集中於大灣區。截至2017年、2018年、2019年，以及2019年及2020年4月30日四個月，大灣區內來自持續經營業務的收入分別佔收入總額的90.0%、87.5%、88.9%、88.1%及72.5%。

星盛商管表示，該公司集中佈局的城市、市場的任何監管及經濟不利發展均可能抑制服務需求及價格，從而對其業務、財務狀況及經營業績造成不利影響。

對於業務的過於集中，盧文曦表示，業務過於集中主要在於區域的影響，這個有好有壞，如果區域裏邊發展的特別快，業務發展快，市場需求量大，那肯定是有正面的影響。但如果區域遇到風險的話，那可能就會受到較大的衝擊。

另外，星盛商管的業績對於母公司的依賴度較高。其招股書顯示，截至2017年、2018年及2019年12月31日年度，以及截至2019 年及2020年4月30日四個月，公司向星河控股及其聯繫人開發或擁有的商用物業提供商業運營服務的所得收入，分別佔公司來自持續經營業務的收入總額的90.2%、88.4%、89.5%、88.4%及85.4%。

星盛商管表示，公司對星河控股及其聯繫人的業務策略並無控制權，無法保證公司與其訂立的商業運營服務合約將於屆滿後成功續約。公司計劃通過尋求與獨立第三方物業發展商合作以拓展業務，但無法保證能夠成功。

盧文曦提道，對於母公司的依賴，不僅僅是星盛商管一家的問題，物管公司都會面臨相同的問題。短期內可能沒有更好的辦法，畢竟公司的拓盤能力比較有限，大的公司的物業會看得比較牢，更加不會留機會給其他企業，短期業績增長可能會有一些壓力。

房企現上市潮

除了星盛商管之外，今年還有眾多開發商等在港交所門外，房企、物企的上市熱情高漲。7月15日，港龍中國地產正式登陸港股，加上此前在1月16日上市的匯景控股，今年成功上市的房企僅有2家。

6月3日，千億房企祥生地產向港交所提交了招股説明書，目前，在港交所等待IPO的房企有海倫堡、奧山控股、萬創國際、三巽控股、大唐地產、鵬潤控股、金輝控股、上坤地產、領地控股、實地地產以及祥生地產11家。

克而瑞研究中心的數據顯示，在房企分拆旗下公司上市方面，6月以來遞交上市申請的企業較多。在物業公司方面有合景泰富旗下的合景悠活、榮盛發展旗下的榮萬家、佳源國際旗下的佳源服務、世茂旗下的世茂服務以及金科旗下的金科智慧服務提交了上市申請，此外雅居樂旗下的園林公司雅城也遞交了招股書。截至2020年6月底，在港交所等待IPO的房企旗下公司共有14家，房企分拆物業或商管等板塊上市的熱潮仍在繼續。

盧文曦表示，今年房地產市場受到大環境衝擊，中小房企壓力更大，今年不做調整的話，日子會更加難過，中型房企可能會縮減為小房企。