泰禾等來援軍：萬科擬24億接盤但不兜底債務

市場傳聞已久的泰禾“引戰”終於有了結果，擔當白衣騎士的是萬科。

7月31日，泰禾集團發佈公告稱，公司實際控制人黃其森與萬科全資子公司“海南萬益”簽署協議，泰禾投資擬將其持有的19.9%泰禾集團股份轉讓給海南萬益，股份轉讓價格為每股4.9元，交易總對價為24.3億元。

當天，泰禾集團由漲停開盤到回落，截止午盤，泰禾集團股價收於6.43，漲幅為7.53%，市值達到160億。

多個主角最終落定萬科

今年五月，深陷債務危機的泰禾集團發佈籌劃引戰公告，表示可能涉及控制權變更。此後，中國金茂、廈門建發、廈門國貿、融創等知名房地產企業都曾傳出入股泰禾，但均不了了之。

7月的最後一天，拯救泰禾的是房地產龍頭萬科，有些出乎市場預料之外，但也在情理之中。根據雙方協議，本次交易完成後，萬科將成為泰禾的第二大股東。而第一大股東黃其森的持股比例將降到30%上下，但仍是第一大股東。

泰禾表示，此次股份轉讓不會導致公司控股權變更，將有助於優化公司股權結構，完善公司治理，推動公司目前進行的債務重組工作，盤活存量資產，維持正常經營。

今天萬科對此事作出回應時，把入股泰禾定義為“向行業夥伴伸出積極援手的投資行為”。萬科稱希望協助泰禾走出困境，逐步恢復其正常經營秩序。

但這次股權轉讓能否最終達成取決於兩個嚴格的前提條件。第一，泰禾制定債務重組方案並與債權人達成一致，債務重組方案能支持泰禾恢復正常生產，能支持泰禾可持續經營，並且該債務重組方案能得到泰禾與萬科的一致認可。

第二，萬科對泰禾完成法律、財務、業務等盡職調查，且已就盡職調查中所發現的問題的解決方案及擬議交易的方案達成了一致，不存在影響擬議交易的重大問題，同時泰禾的資產、債務及業務等不存在影響公司持續經營的重大問題或重大不利變化。

公告提到，泰禾系獨立經營主體，應以其全部資產對自身債務承擔責任，並完成其債務重組事項，萬科不會對泰禾的經營及債務等承擔任何責任，亦無任何責任提供任何增信措施或財務資助。

這大概意思是説，萬科並不會大包大攬，也不會兜底債務，如果經過努力，泰禾債務危機仍得不到化解，萬科則不會入局。這給雙方預留了充分的空間。

泰禾集團提醒：“本次股份轉讓最終能否達成取決於相關先決條件能否滿足，存在不確定性，敬請廣大投資者注意投資風險。”

萬科的機遇

今年以來，泰禾的債務危機爆發，先是泰禾全資子公司、實際控制人黃其森因未能及時償還一筆13億元的融資款和償還5億元的借款而被列為被執行人。之後，泰禾的控股股東泰禾投資又因涉及29.31億元的擔保糾紛，導致後者所持有的泰禾股份被凍結。

2019年底，泰禾有息負債約960億元，其中一年內到期非流動性負債467億元。今年一季度，泰禾負債達到1900.46億元，短期有息負債餘額高達708.83億元，手頭現金僅有41.79億元。

今年7月，泰禾集團2017年度第一期中期票據未能按時兑付，出現首隻債券發生違約。

與此同時，泰禾多地項目停工，出現大量業主維權的現象，諸如《泰禾大城小院停工爛尾！1800多户業主哭訴無門》等報道，讓泰禾一直處於輿論的風口浪尖。

根據泰禾7月7日答覆交易問詢函數據，泰禾集團已到期尚未還款金額270.65 億元。泰禾集團2020年內到期債務規模555.11億元，其中信託、資產總融資規模佔比逾70%。泰禾集團債務重組迫在眉睫。

債務危機日益深重，泰禾的業績也出現大幅下滑。2019年，泰禾營業收入236.2億元，同比減少23.77%；歸屬上市公司股東淨利潤4.66億元，同比減少81.74%。

今年一季度，受疫情影響，泰禾的收入和利潤雙雙下滑，上半年預計虧損14.6億元-18.6億元，而去年同期盈利15.61億元，較上年同期下降193.54%-219.16%。泰禾稱，主要是無集中交付的地產項目，僅有零星項目交付結轉收入，造成收入較上年同期大幅下降，相應的營業利潤大幅減少。

業績慘淡，債務風險嚴重，萬科看上泰禾什麼？從目前來看，一是品牌，二是土儲。

作為知名房企，泰禾的“院子系”高端住宅產品名氣較大，同時在核心城市擁有大量土儲，截至2019年底總土儲3270萬平方米，總貨值約6000億元，而這些土儲主要集中在京津冀、長三角、珠三角、福建和華中區域。另外，泰禾還有購物中心、LOFT、底商、寫字樓、車位等自持物業項目共有18個，公允價值約255億元。

作為龍頭房企的萬科，有強大的操盤能力，有行業一流的物業公司，與泰禾合作，能將泰禾的土地變成項目，項目變成營收，最終是共贏的狀態。何況萬科24億獲得近20%的股權，一旦泰禾成功脱困，萬科將獲得可觀的投資收益，對萬科而言，這是一筆風險較為可控、回報預期合理的交易。

泰禾的困境，只是地產行業進入“後白銀時代”的一個縮影。可以預見的是，行業將加速進入大整合、大洗牌、大重組階段。萬科搭救泰禾，一旦泰禾此次能夠走出危機，或許能給面臨類似困境的企業帶來一點新思路，也將是中國房地產行業的商業合作範例。