觀點地產網 同去年一樣，時代鄰里早早地披露了年報。
這份年報的數據整體是好看的，核心數據普遍大漲。2020年，時代鄰里收入約為17.58億元，同比增加62.6%；毛利約為5.31億元，同比增加73.9%，毛利率增加2.0個百分點至約30.2%；淨利潤2.37億同比增148.6%，淨利潤率約13.5%。
3月11日上午，時代鄰里通過廣州、香港兩地連線投資者與媒體，舉辦2020年度線上業績發佈會。董事會主席白錫洪攜管理層出席會議，其中也包括去年9月新上任的首席財務官郭柏成。
電話這頭依舊只聞聲音不見畫面。白錫洪開篇定調，感嘆道：“我也在地產和物業這個行業裏面從事了多年，其實也目睹了物業行業從當初的不起眼變到如今市場中的寵兒，非常感慨，也深知‘路漫漫其修遠兮’這句話，這也代表我對這個企業全面的體現。”
規模和盈利增長是目前物管行業追求的方向和重點。
2020年初管理層曾指，時代鄰里規劃在2021年管理規模突破1億平方米。這一目標在本次業績會上並未被提及，關於規模增長被強調更多的是不是速度，而是質量。
“穩比快更重要”
年報顯示，截至2020年12月31日，時代鄰里在管物業管理服務已覆蓋53個城市，在管項目共527個，總合約建築面積1.116億平方米，較2019年度增長92.4%。
截至2020年12月31日，時代鄰里在管物業管理服務已覆蓋53個城市，在管物業管理項目（不含城市公共服務9個項目）518個，總在管建築面積9870萬平方米，其中物業管理在管建築面積約6880萬平方米。
上市一年，時代鄰里的在管面積接近翻倍。不過在當下行業整合持續加劇的激烈競爭下，這樣的規模增長並不能稱得上快。
對此，行政總裁兼執行董事王萌回應稱，隨着物業這一輪發展熱潮，現在市場上所剩的優質標的越來越少，因此，“穩比快更重要，收購談判會很仔細，對未來的估值判斷也會十分審慎。”
2020年，時代鄰里來自第三方物業開發商的物管在管建築面積佔比由2019年的55%上升至70%，收入佔比則由2019年的43.7%增長至51.3%。
這和投拓策略調整有關係。王萌續稱，時代鄰里以自主拓展為主，收併購為輔，收併購則考慮戰略性區域佈局。2021年依舊堅持該策略，並計劃至少有一半的規模增長是通過自主拓展獲得。
關於標的的選擇標準，一般考慮項目區域集中度高，多分佈於城市中心區高價值地段，本身具有良好的成長性、盈利能力及市場擴張能力強的標的，主要為提升在高價值區域的可持續度包括補強現有業態，打入新區域市場。
回顧2020年，時代鄰里完成收購4個項目標的，分別為廣州浩晴、廣州耀城、上海科箭51%股權和合達聯行49%股權，其中廣州浩晴和廣州耀城為電力行業領先企業，上海科箭為工業物流地產龍頭企業。
另外在城市拓展上，王萌表示，收購前兩家鞏固了公司在華南地區的地位，科箭物業的加入促進長三角佈局快速完成；收購合達聯行也標誌着公司進入成渝經濟圈的決心和佈局，接下來會開展和合達聯行在西南方向的更多合作。
整體的區域佈局上，立足於粵港澳大灣區的時代鄰里截至2020年在該區域的在管面積達到4550萬平方米，同比增長41%；佔物業管理服務在管建築面積的66.1%。外拓上，2020年新進入了北京、上海、成都、杭州等全國34個城市。
管理層對此表示，時代鄰里的“4321”核心戰略，是要深耕大灣區，不斷向全中國經濟高增長的一二線城市發展，聚焦四大核心城市羣，包括長三角、成渝和華中，規劃佈局的三大核心業態則為住宅、產業和政府公建。
在細分領域的探索上，王萌稱公司對立項新的業務是謹慎的，目前的思考，第一點是積極嘗試，定位方向，以輕資產的方式結合社區增值服務進行探索，適時試點養老服務；第二個點是嘗試社區商業的可行性，結合小區裏面的鄰里中心，包括小區或者小商業的單體進行招商運營，實現在社區服務能力的提升和邊界的延展。
盈利之問
分業態來看，2020年時代鄰里四大主營業務——物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務及其他專業服務收入分別按年增長49%、53%、135%及188%。其中，物業管理服務是集團的最大收入來源，約佔總收入的57.4%；社區增值服務收入佔比10.6%。
期內時代鄰里錄得整體毛利率增加2.0個百分點至約30.2%，公告披露主要是由於物業管理服務規模有所增長，以及營運流程的改進及智能科技的應用，帶動毛利率整體提高。
其中物業管理服務毛利率上升2.4個點，主要由於成功推行成本控制措施，如進一步採用技術及自動化系統以取代勞力人手；非業主增值服務毛利率上升1.7個點，主要是由於提供更加多元化的服務類型，如2020年新增了房屋中介服務業務；以及擴大城市更新項目服務，這些業務類型都擁有較高毛利率。
不過值得注意的是，社區增值服務部分的毛利率為51.0%，下降4.0個百分點。對此郭柏成稱，2019年公司社區增值服務主要還是公共空間的管理還有停車場的管理租賃產生出來的，該業務大概是60%的毛利，而這部分於年內有所缺失，相應的公司戰略性拓展生活服務並錄得以倍數計的收入增長。
“個別業態服務的毛利有所差異，例如我們今年做的資產管理，主要是幫業主做一些車位的租售等業務，這些毛利率也能維持到50%以上。”
郭柏成續指，由於服務組合的調整及變化，毛利率於2020年有所減少，但長遠來看，生活服務將能為公司快速地帶來收入及毛利的增長。而2021年則預計公司整體毛利率會有1個百分點的增長。
日漸激烈的物業賽道上，競爭者都意欲在增值服務方面探索更多發揮空間。
對於增值服務，王萌指，看到目前行業規模化、專業化、技術化、品牌化發展的行業態勢，也讓公司的服務生態正在發生革命性的變化。
在挖掘現有業務延伸方面，方向包括：將過去的拎包入住、房屋翻修業務整合為鄰里美學業務，以自有品牌 銷售的模式開展；將社區旅遊，社區家政，社區保險業務整合為服務板塊等。
此外，“其他專業服務”的毛利率於期內錄得18.2%毛利率，主要為“科技 服務”的拓展方向”，其中城市公共服務在管項目增至9個，收入增長227%。
值得注意的是，2020年時代鄰里非住宅物業在管建築面積截至約4650萬平方米，收入佔比由2019年的39.1%上升至2020年的50.5%，反超住宅物業。管理層對此表示，公司正在向住宅物業服務商向城市供應服務商的轉變，城市服務管理也會成為其未來利潤新的增長點。
以下為時代鄰里2020年全年業績發佈會問答環節實錄：
現場提問：公司收購比較慢的原因是什麼？未來併購的安排和目標，以及預收購的目標是哪一項業務？
王萌：從上市的時候，我們就非常清晰我們的戰略佈局，是要在深耕大灣區的基礎上面向全中國拓展，會堅定不移地錨定“四大城市羣”及周邊的城市。選擇標的也有非常清晰的標準，一般會考慮項目區域集中度高，多分佈於城市中心區高價值地段，本身具有良好的成長性、盈利能力及市場擴張能力強的標的。
關於去年上半年收購了3家，下半年收購了1家公司的原因，與投拓策略和結構調整有一定的關係，我們希望提升在高價值區域的可持續度包括補強現有業態，打入新區域市場的維度，去評估考慮一些優質的標的。
在未來團隊會以自主拓展為主，收併購為輔，從這個維度上來説，下半年僅收購了一家大的住宅為主、非住宅為輔的綜合性物業企業，其餘增長主要靠單項目投拓，2021年也會繼續堅持該策略，希望至少有一半的規模增長通過我們的自主拓展獲得。
我們也會圍繞戰略目標和對企業的評判維度尋找項目，我們有一些儲備，完全可以覆蓋2021年的增長目標。
現場提問：時代鄰里在城市公共服務領域這個領域的運作模式和其他領域有什麼不同，利潤空間是怎麼樣的？
王萌：時代物業跟着時代中國做了20年的住宅物業管理，但隨着越來越多服務社會化外包的趨勢，我們看到了非住宅領域有非常大的市場空間和份額，但也看到了在投標資質和業績上的一些短板，所以我們在2019和2020年收購的標的佈局較多集中在非住宅領域。
一是我們看到了比較合適的市場機會，二是可以進一步補強公司在非住宅領域的團隊建設、投標資質和業績壁壘，幫助我們快速完成從住宅物業服務商向城市供應服務商的轉變，幫助我們建立全業態的管理體系、管理標準、特色服務和可持續的人才培養體系，為鄰里今後打開非住宅市場以及今後長遠發展非住宅業務、單項目拓展的增長都做了很好的鋪墊。
2020年時代鄰里順利了進入了市場，2021年開年，我們在過去的2個月的時間順利拿到了5個合同，包括合作銀行、城投公司，未來也會開展更多的合作。關於這個領域，利潤的高低還是取決於運營經驗和管理體系，成本的有效管控至關重要，未來會帶給我們一些很好的利潤機會，也會成為我們時代鄰里未來利潤的新的增長點。
現場提問：未來社區升級服務的毛利率是否有下降的趨勢，還是維持在50%以上？
郭柏成：我們應該看他收入結構的變化，2019年社區增值服務主要還是公共空間的管理還有停車場的管理租賃產生出來的，這方面業務的毛利本身就很高，2019年大概是60%的毛利，而2020年我們大幅提供更多的增值服務給業主，難免會對毛利有更多的影響。
業態裏面，每一個服務的毛利都會有差異，例如市場管理，主要幫業主做一些租售等等的業務，它的毛利率維持在50%以上；美居軟裝等等的服務的毛利率也維持在30%以上，當然可能是社區零售的部分（毛利率較低），綜合起來，隨着總體業務有所增長，毛利率會有一定的變化。
公司預期目標還是要維持大概50%的毛利率，可能實際的運營情況還是會有所調整，但是放眼到全公司，增值服務的毛利率已經比其餘三個業務板塊多很多，總體我們持續加大社區增值服務的收入佔比，對於整體公司來説會有毛利率的提升。
非業主增值服務的毛利是有所提升的，隨着總體業務的規模擴大，非業主增值服務的收入也會按比例上升，但是對比其他業務增長，非業主增值服務在結構上佔比會有所下降。今年也開拓了一些比較高質量的服務，我們還是有信心提供一定比例的增幅。
現場提問：增加管理面積之餘，不少物業公司還在探索增值服務，時代鄰里在增值服務有哪些新的動作？有沒有比較具體的發展方向？
王萌：在增值業務領域起步並不算早的時代鄰里在未來會進行更多的嘗試和更深的業務發展，將通過一站式家庭服務平台，打造集空間運營、智慧家居、社區電商等為一體的生態經濟鏈，讓各個業主的買房需求與服務提供方的整個增值服務行為都生態閉環當中完成，我們會不斷的完善生態，融合更多未來的生活方式，給業主提供更多的生活便利。
對於增值服務，未來的策略是謹慎立項新的業務，升級現有業務的開展模式，擴大現有業務的規模。
從挖掘現有業務縱深潛力方面，有幾個業務方向。
第一是將過去的拎包入住，房屋翻新和房屋裝修業務整合為鄰里美居業務，我們希望從業主買房、交付、入住初期到房屋老舊的全生命週期，都能夠提供房屋裝修、傢俱傢俬等全生命週期的服務。
第二是在社區商品銷售方面，2020年我們不在升級，最終形成了一件代發、社區團購、前置倉三條業務線，我們希望做大社區團購，會重點圍繞業主家庭日常生活的家居需要打造的供應鏈。
第三是會將社區旅遊，社區家政，社區保險等業務整合為社區生活服務板塊，未來會重點加強業務的豐富度，重點開展生活服務的社羣運營，打造更多有針對性的商品，滿足業主不同人羣在不同階段的需要。
房屋資產方面未來會對業主提供二手租賃、出售、權證代辦、按揭抵押等等服務，會以專業化公司、獨立品牌運作一站式服務。