又回到了一個經典的老問題，年輕人到底該買房還是買股？

最近因為股市的動盪讓我聽到了很多俏皮話，印象最深的一句當屬“我抄白酒股的底，白酒股抄我的家”。去年也就是2020年，是股市和樓市齊漲的一年。到底一線城市房價漲的多還是A股大盤漲的多還真不好説。

所以又回到了一個非常經典的老問題，年輕人到底該買房還是炒股？我相信這個問題是一個非常見仁見智的問題。當然，受限於我的能力（也為了讓這個問題更有意義），我們換一種問法。當下打算紮根一線城市的年輕人到底該買房還是炒股？

之所以改成這個問題的理由也很簡單，對於沒有從其他地方跑到一線城市紮根的年輕人，或者一線城市土生土長的本地青年來説，這並不算一個問題——因為他們已經有房了，所以這個問題的性質變得不一樣了。

那麼，我們就討論一個更聚焦的問題，對於典型的“北漂”“滬漂”羣體，手上的錢要麼只能付一個上車盤的首付，要麼可以拿來炒股理財（租房子住），只能二選一的話怎麼選？

首先我們先拿出兩個“典型事實”來看看。

第一，從2010年到2020年，過去10年股市的整體表現和一線樓市的整體表現哪個更好。雖然只看上證綜指的話，2010年和2020年都是3300左右，好像沒賺錢。不過實際上，由於股價上漲和股息的存在，A股的年化回報率在9%左右（數據源懶得找了，金融界等大網站都有測算的），累計回報大約是130%。

一線樓市房價漲幅，用國家統計局公佈的北京二手房價格指數來算，累計漲幅大約是115%。當然，這個數還要再加上租金，如果再按租售比40:1來算租金回報，加上租金的話累計回報一共約是140%。這麼看的話，樓市、股市的表現沒有很大差別，都是年化9%左右。

第二，樓市和股市當下都很接近過去10年的最高點。先説股市，用價格/每股盈利來衡量股市的估值高低（即所謂的PE值），用萬德數據查一下的話，3400點的PE的分位數在82.5%，也就是説距離歷史的上限還有20%-25%左右的空間。

再看樓市，理論上房價的最高點是2017年3月份“認房又認貸”調控新政出台之前是最高點。但去年年底來看，一線城市中深圳已經突破了這個前期高點，北京還沒有突破這個高點。就北京內部來説，學區房已經突破了這個高點，非學區房離高點還有一定的距離。所以很難給出一個數字上的相對精確的回覆。橫向跟股市比較的話，還是樓市更接近過去10年的高點。

所以只看這兩個歷史數據可以得到兩個推論，第一是股市和樓市的回報率整體上差不多，第二個是當下投資樓市的風險高於股市。

那麼接下來我們需要考慮一個“關鍵因素”——國家的態度。大家都知道，在我們國家幹國家鼓勵的事情，遠遠比國家不鼓勵的事情成功的概率高得多。這個不需要我多説了，“房住不炒”已經明確了房價的上升空間基本上有限了，“推動資本市場高質量發展”怎麼解讀也不可能解讀成負面的。

這一點上顯而易見——追高房價國家是不鼓勵的，投資股市國家是鼓勵的。

當然，我以前也説過，只看歷史數據做投資和選擇是盲目的。同樣，宏觀層面的分析也不能取代微觀層面的具體操作。平均數在大部分時候有意義，但也不是絕對的，就像西城學區房和茅台股票，他們既不代表平均數，也不能被平均數代表。

所以，對於普通的年輕人來説，要具體問題具體分析。

對於拿到户口想長期在一線城市發展的年輕人來説，剛需第一套購房比炒股來的划算。理由有二：第一，一線城市房產依然是最保值的資產；第二，自住房的風險承受能力非常強。而且，首套房是國家許可的“加槓桿”，歷史上實際回報會略高於股市。至於房子帶來的安全感和“職業激勵”不需要我多説了。

對於在一線城市打算拼搏幾年再回家的年輕人，還是不要買房了。因為在當下的市場，出租房子絕對不是一個尋求回報的首選，哪怕房子略有增值，總體上還是虧的。今後全國房貸額度趨緊，房子的流動性也是一個很大的問題。從這個意義上來説，租房就租房，不要碰長租公寓就行。

對於拿不定主意的年輕人，持有現金、兩邊都不碰就好。利率上行期，資產價格擠泡沫是難免的，如果沒有長期打算，當下觀望一下我覺得是好事。

好消息是，中國經濟還在一個比較快的增長階段，把時間拉長了看，都是賺的！