4月9日,領地控股集團有限公司(下稱“領地控股”)向港交所遞交招股説明書。
據GPLP犀牛財經統計,在領地控股前已有金輝集團、上坤地產等9家內地房企在港交所排隊,房企赴港上市熱情不減。
領地控股是四川房地產開發商,若上市成功,將成為四川第二家上市房企。
招股書顯示,領地控股2017-2019年收益分別為53.39億元、45.14億元和75.68億元;毛利分別為10.72億元、16.10億元和21.02億元;年內利潤分別為6.49億元、5.18億元和6.71億元;綜合毛利率分別為20.1%、35.7%和27.8%。
值得注意的是,領地控股由於開發中物業顯著增加,但大部分物業尚未完成,沒有向客户交付,導致利潤淨額整體下降,也連帶着淨利率和淨資產回報率逐年下滑,2017-2019年,領地控股淨利率分別為12.2%、11.5%、8.9%,淨資產回報率分別為4%、1.8%、1.6%。
此外,由於物業開發和土地收購需要大量現金,領地控股經營活動現金流量淨額已經連續3年為負,2017-2019年,經營活動現金流量淨額分別為-87億元、-42.88億元、-31.12億元。
經營活動現金持續流出的情況下,領地控股高度依賴經營產生的內部資源,包括預售及出售物業的所得款項、銀行貸款、信託融資安排以及非控股股東注資回血。
2017-2019年,領地控股未償還銀行及其他借款總額分別為35.86億元、78.54億元和117.55億元。負債走高的同時借貸成本也逐年上漲,2017-2019年領地控股未償還銀行及其他借款的加權平均實際利率分別為6.4%、8.8%和9.9%。
償還短期借款是領地控股的當務之急。截至2019年12月31日,領地控股有57.63億元借款應於1年內償還,而同期領地控股的現金及銀行結餘僅為31.77億元,完全不足以覆蓋應償還借款,面臨着較大的短期償債壓力。
借錢擴張的模式下,領地控股淨資產負債率一路走高,2017-2019年,領地控股淨資產負債率分別為60%、110%和140%。
擴張的背後是衝擊千億元銷售額的野心,公開資料顯示,領地控股2018年的銷售目標是300億元,2019則要實現千億元,但實際情況卻相差甚遠。克而瑞披露的數據顯示,領地控股2019年的銷售額僅為247億元,離目標甚遠。
實際上,領地控股的業務和前景高度依賴四川省房地產市場的表現,面臨更高的業務集中風險,截至2020年2月29日,領地控股有90個處於不同開發階段的附屬公司、合營企業或聯營企業公司項目,其中有57個都位於四川省。
此外,領地控股還面臨着供應商集中的風險,2017-2019年,單一最大供應商(承包商)佔採購總額分別為32.4%、54.1%及51.6%,若與主要供應商的業務中斷,領地控股難以在合理的期限內找到能完美補缺的總承包商。
港交所一直以來頗受內地房企青睞,但也並非紓難解困的“萬能藥”,自身不打好基本功一味“畫大餅”,很難獲得資本市場的認可。