355天才過聆訊，物企IPO閘門收緊了
文/樂居財經 鄧鑫妮
“兩戰”成功的物企名單中，又添了一個名字。
6月21日，魯商服務通過港交所聆訊，距離其上一次遞表已經過去5個多月。
魯商服務帶着2290萬方的面積跨過門檻，這個規模並不算大，但是在等待聆訊的7家物企中，它僅次於萬物雲、龍湖智創生活和珠海萬達。
“遞表物企的整體質量不如從前。”有人感嘆到。
規模是物企營收的基礎，眼下很明顯的情況是，除了萬物雲等幾家頭部物企，IPO進行中的物企規模已經大打折扣。
有些人的IPO是六個月，有些人已經延長到12個月。整體實力下滑，第一次遞表被駁回，不得不進行二輪衝刺的情況在增多。
二闖IPO幾乎成了必經之路。今年上市的三家物企中有兩家經歷了二次遞表才被接納，而眼下處於遞表狀態的7家物企中，有4家已是“兩戰”港交所。
“兩戰”的魯商和潤華
除魯商服務外，同樣倚重山東市場的，還有正在等待聆訊的潤華物業。
上市這件事情上，魯商服務和潤華物業有了默契。去年7月，兩家物企前後腳遞交招股書，中間只隔了兩天。
資本市場上少有山東物企的身影，因此二者也常常被看作山東物企的種子選手。
巧合的是，兩家物企在第一次遞表途中雙雙摺戟，然而失效後的應對態度卻產生了區別。
魯商服務搶了個先，距離首次IPO失效僅過去半個月，便選擇了二度遞表。潤華物業失效後，等了三個多月才重振旗鼓再度衝刺，眼下距其第二次到期還有兩個多月。
發軔于山東，但不同的發展軌跡讓二者孵化出了不同的業務板塊。
魯商服務的營收板塊與一般物企無異，三項業務分別是物業管理、非業主增值和社區增值；潤華物業的劃分與之有所區別，四項業務為物業管理、物業工程及園林建設、物業租賃和其他服務。
不過總體而言，物業管理仍舊扛起了兩家物企的收入大旗。
截至2021年12月31日，魯商服務在管面積2290萬平方米，總收入5.8億元。近些年其物業管理服務收入比重接連下降，但去年底仍維持在43.8%，是第一營收大項。排在後面的是非業主增值服務，營收超2億，佔比35.1%。
相比之下，潤華物業的收入總額已經被物業管理服務包圓了。截至去年末，服務面積1670萬平方米，總收入6.01億元，其中物業管理服務收入5.43億元，營收佔比90.3%。
業務結構往往會影響企業的盈利能力，一般來説，增值服務的盈利水平略高於基礎物管服務。這也是兩家企業營收相差不大，但收入較低的魯商服務盈利能力更強的原因。
據招股書內容，2021年魯商服務的淨利潤7700萬元，淨利率約為13.2%，毛利1.48億元，毛利率25.4%；期內潤華物業淨利潤4400萬元，淨利率7.4%，毛利1.14億元，毛利率19%。
如今，魯商服務已經叩開資本市場的大門，另一位選手潤華物業能否過關，還未可知。
有意思的是，潤華物業首次遞表的名稱為“潤華物業科技”，而二次遞表時已經變成“潤華智慧健康服務”，無論哪個名字，在其收入中體現都不多。
而且，潤華物業背靠的是山東汽車服務商潤華集團，於內沒有房企背景可供穩定“輸血”。業務收益排名前五的客户中，潤華集團排在第三，收入2800萬元，佔總收入比重4.7%；另一位關聯方航乾集團帶來4200萬元收入，佔比7%。
7家物企等聆訊
交易所前門庭若市的景象，已經一去不復返。
魯商服務“兩戰”成功，卻也是踩點通過，距離過期不到30天時間。另一家IPO臨期的，是年初遞表的龍湖智創生活，還有半個月。
遞表、過會、上市，物管股動作逐級變冷。今年年初，遞表等待的物企尚有20餘家，半年蹉跎，有的半道選擇了出售、有的無奈失效，如今遞表等待者已驟減至7家。
其中，今年首次遞表的三家，龍湖智創生活、萬物雲和中湘美好，暫時還沒有進展消息；整裝再出發的潤華物業、融匯悦生活、蘇新生活服務和珠海萬達，前三家在規模和營收上不太吃香。
招股書顯示，中湘美好、融匯悦生活和蘇新生活服務的規模都不到千萬方，營收表現平平，最高的蘇新生活服務4.62億元。
信心比黃金更重要。港交所提高門檻、股市遇冷、聆訊後暫停上市、出售事件層出不窮，物企衝刺的信心消磨殆盡。
去年8月，已經遞表的陽光智博服務突然宣佈與萬物雲換股，不少人直呼：“還能這樣玩？”
隨後的幾個月，資本市場像是打通了任督二脈，遞表之意不在上市，或許是為了賣個好價錢。
富力物業以不超過100億的價格賣給了碧桂園服務，隨後彩生活也將其核心資產祭出。
中梁百悦智佳、禹洲物業、中南服務、明宇商服等，在交易所門口晃了一圈，就被相中，中梁百悦智佳和中南服務都已經過會。
大浪淘沙，物企上市情況愈加艱難。敲門無果後，有物企退回原位，打消上市念頭，也有物企選擇韜光養晦修煉內功，以待時機。但無論如何，資本市場永遠不缺乏追逐者。
文章來源:樂居財經