知乎日報：老房子進行改造需要哪些條件進行評估 ？

　　老建築改造以後會是一個很大的產業，在大規模新建結束之後。

　　但每個項目本身並不會很大，而且針對最大量的集合住宅，由於產權的問題，必然是困難重重。

　　然而這又是不得不面對的一個問題。

　　按五十年壽命，七十年產權設計建造的目前中國城市最大數量的這些住宅，是成為包袱還是財富，很難預測。

　　所以我們不説這最難的， 還是談談那些比較好改造的廠房啊，寫字樓啊，獨棟四合院啊這些比較好對付的吧。

　　1. 首先評估的不是房屋本身，而是城市總體規劃對這裏的控制情況，是拆遷，還是維持，還是改造。北京古城大多數衚衕四合院最終被拆遷，從來都不是因為房子老舊，而是因為城市規劃裏就沒準備留着它們，這意味着沒有任何其他可能，只能被拆除。如果在拆遷區，那不用考慮什麼改造了。如果在改造和維持區域，那進入下一步。

　　給一張王南繪製的北京胡同殘存圖，感受一下。

　　2. 評估產權情況。隨着拆遷的文明化，現在對房屋未來影響最大的還是產權狀況。一棟舊建築的產權是單一的還是分散的，自然人還是法人，產權人的具體情況，都有不同的影響。明確能夠最終交易或者委託到單一產權人手裏進行操作的，才能進入下一步。

　　3. 然後，要看建築物本身是否為文物保護單位，是否有歷史價值，如果有歷史價值，則需要被保護，那麼能夠被改造的範圍就會受到控制。但這種控制也意味着價值。雖然歷史建築的歷史價值未必能變現，但好的設計師能夠最大程度的使這部分價值凸顯，甚至超過下一條的容積率最大化。

　　4. 評估土地價格和發展潛力。這仍然比房屋本身更重要。因為房屋可以改變，土地才是永恆的。在歷史街區裏，為什麼所謂城市肌理能漫長的延續?因為在歷史上每次改造，都會受到產權地界的約束，過去的城市很少有當代那種大規模強徵拆除新建的條件，古人各自分別改造自己的房屋，都在地界之內，結果就是幾百年後城市街巷關係還是差不多的。

　　現在的改造首先要看區域的土地價格，然後看規劃給予的使用性質、容積率、限高、停車等規劃條件。規劃條件與地價一起，決定了場地的經濟價值潛力。針對這個潛力，其實一般業主都會選擇利潤最大化，大多數時候利潤最大化就是容積率最大化，也就是總面積最大化。在保護好歷史文物和遵守法規的情況下，最大就最大吧。但如果是風光美好的景區，那有時候還會進一步控制建築的規模和體量。

　　通過土地價值評估，基本的改造策略也就自然浮現了，是拆了重來，還是部分改造，還是基本保留局部改造，主要是控制投資和收益的數據，確定未來使用的業態和規模，做宏觀的考量。

　　5. 評估建築空間和形態價值。基本策略確定後，就要分析將要保留的建築部分和剩下的空間部分，到底要怎麼去處理，才能最大程度的發揮土地和建築的價值，提升對城市環境的貢獻，創造美好的建築空間。這個階段是建築師充分發揮藝術想象的地方，但對遺存建築和空間本身的分析研究最為重要。

　　有的人喜歡原汁原味，古香古色，建築改造夠就會修舊如舊，比如上海外灘 12 號匯豐銀行，基本是這個思路。

　　更多的情況，針對歷史街區保護要求不高的部分，以及很多近現代非文物保護單位，當容積率要求不那麼高的時候，很多會做新舊對比的方案，新老兩部分相得益彰。這個在歐洲非常多，在國內比較有名的有上海新天地，北京 798，成都寬窄巷子等等，基本每個歷史街區都會有這樣的需求。

　　6. 基本空間方案大概有了以後，要做結構上的鑑定，看是否要加固，如何加固，並要跟建築方案結合。結構安全鑑定是嚴肅的法律程序，很多老建築在抗震方面是比較弱的，比如這次尼泊爾地震，大量古老的砌體結構根本不具備抗震能力，但經過加固是可以達到規範要求的，而且加固本身的措施做得好，也是一種結構的美感。

　　7. 結構之後，其實非常重要的是水電煤氣空調的改造，這對實際使用的品質和商業運行至關重要，煤氣對安全要求高，又是中餐必備的;污水處理對使用舒適性影響很大，城市環保也有要求，要很注意解決;空調是現代人不能缺的但室外機又大又吵又難看，需要妥善隱藏;網絡和用電都要安排好大型設備的位置，特別是變壓器這些危險貨色，很不好安置。