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短短不到兩個月的時間，廣州、成都、鄭州、北京、南京等多地陸續出台租賃住房改革新政，“購租同權”成為一個新的方向，一個建立房地產長效機制，全新的租賃住房時代悄然到來。然而，一切都在變得美好的同時，包括租房客在內的許多市民都想到這樣一個問題：“租購同權”會不會大幅提高房屋租金？
“長租公寓”在大學畢業生和白領階層中頗受歡迎。 本文圖均為北京青年報 圖
兩個月以來，各地密集出台租賃住房改革新政。在這些新政中，“購租同權”成為關鍵詞。而在市場方面，“長租公寓”開始受到租客的歡迎。一些房東也紛紛將房子租給“自如”這樣的長租公寓平台。藉着政策和市場的東風，長租公寓站到了風口之上。租賃市場正在發生什麼樣的變化？政府、國企、開發商、中介如何角逐住房租賃市場？是否會導致租金的大幅波動？
政策
多地出台租房新政劍指“購租同權”
從《住房租賃和銷售管理條例》公開徵求意見，到7月20日，住建部等九部委發文要求大中城市加快發展住房租賃市場，並把深圳、廣州、南京等12個城市列為首批試點。作為第一個出台新政的廣州一鳴驚人，其提出的“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權”在全國範圍引發了熱議。
8月17日，北京出台《關於加快發展和規範管理本市住房租賃市場的通知（徵求意見稿）》，其中規定北京户籍承租公共租賃住房和直管公房的，可根據備案信息申請辦理户口登記和遷移手續。京籍無房家庭子女滿足相應條件可租房上學。
在北京市住建委召開的《關於加快發展和規範管理本市住房租賃市場的通知（徵求意見稿）》座談會上，北京房地產協會秘書長陳志表示，雖然北京的方案沒有像廣州一樣把“購租同權”作為一個主要的宣傳點。但實際上，北京的方案一點不比廣州的方案弱。北京的方案無處不體現着把“購租同權”作為改革的一個方向，但這是一個過程，不可能一蹴而就。
8月18日，南京發佈《南京市住房租賃試點工作方案》，提出適時研究出台符合條件的承租人享受與本地居民同樣的基本公共服務政策措施，建立承租人權利清單，逐步實現購租同權。
伴隨着廣州、成都、鄭州、北京、南京等多地試點方案的陸續出台，一時間，關於租賃住房的政策在七八月份密集出台。短短不到兩個月的時間，中國的房地產市場正在悄然發生根本性的變化，“購租同權”成為一個新的方向，一個建立房地產長效機制，全新的租賃住房時代悄然到來。
關注
國企“組團”殺入租房市場
南京的試點方案明確提出，扶持國有企業發展規模化租賃。2017年國有規模化租賃企業不少於14家。安居集團和東南集團作為市級平台參與試點。各區政府、江北新區管委會各明確一家國有平台參與試點，充分發揮國有企業發展住房租賃市場的引領作用。
此前，住建部等9個部門聯合印發《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，也要求人口淨流入的大中城市要支持相關國有企業轉型為住房租賃企業。
2017年7月14日，哈爾濱住房集團出資成立的國有控股專業住房租賃平台——悦居網正式上線運營。7月17日，廣州在《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》中提出，擬成立廣州住房租賃發展投資有限公司。8月4日，成都也提出，到2017年年底，將組建或改建3至4家國有住房租賃公司。更多的地方租賃平台在搭建。
瀋陽市日前也明確提出今年12月底前將出台城市房屋租賃管理辦法，並組建兩家國有住房租賃平台公司，通過建設、改建、收購或長期租賃等方式取得房源並負責房源的租賃運營和管理。預計到2020年，瀋陽市國有住房租賃平台公司形成一定的市場規模，持有的住房租賃房源佔全市增量的20%、總量的10%。
而北京，則早在2011年，就由北京市委、市政府一次性注資100億元，成立北京市保障性住房建設投資中心。6年以來，該中心建設收購平台累計持有保障房項目120個共計10.35萬套，住宅產業化項目45個共計6.6萬套。運營管理平台持公租房項目77個共計9.14萬套，已配租公租房項目53個，實現公租房配租6.2萬套。公租房持有量已經佔到全市的半數以上，成為全國同類最大的住房保障企業。
近期，上海兩宗“只租不售”用地出讓也引起了廣泛關注，這兩宗地均由區屬國企以超低價獲得。同時，深圳新組建的國有租賃企業人才安居集團開始運營，未來將籌建40萬套人才住房，70%為公租房。可見，從國企入局到籌建國有住房租賃公司，國企帶頭和引領已成為培育規模化租賃的突破口。
深圳市房地產研究中心李宇嘉表示，假如由國企發揮引領作用，輔之以降低用地成本、税收補貼和優惠、融資便利等政策優惠，能培育全社會機構規模化租賃，穩定租賃關係和市場秩序；國企有很多區位優越但閒置低效的存量土地和房屋，國企引領和帶頭，能增加租賃產品有效供應，豐富租賃市場供應體系，不僅能穩定或降低租金水平，還能發揮國企配建教育、醫療等公共服務設施的優勢。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，相較於民營機構，國有企業在獲得地方政府支持的同時，也可憑藉自身的國有背景更好地獲取融資。同時，國有企業做租賃，有利於盤活存量房屋。
一名地產觀察人士對北京青年報記者表示，未來，住房租賃市場可能成為部分國企轉型的新方向，成為一個新的蛋糕。但未來國企如何參與？什麼樣的國企可以參與進來，還需要每個試點城市更多的細則出來。
聚焦
開發商、中介搶灘“長租公寓”
盯上住房租賃市場這塊蛋糕的不只是國企。在房地產進入白銀時代的時候，開發商謀求轉型，其中，以“長租公寓”為代表的租賃市場成為地產巨頭們爭相佈局的一個領域。實際上，除了房地產開發商，房地產中介、酒店集團甚至擁有一兩棟房源的城中村房東們都紛紛“殺入”了長租公寓。
在南京出台的方案中，除了提出打造國有規模化住房租賃企業之外，也提出鼓勵混合所有制和民營企業開展規模化租賃服務。2017年試點企業不少於4家，到2020年年底不少於10家。
最先在長租公寓領域試水的地產商當屬萬科。去年5月，萬科正式推出長租公寓業務的統一品牌“泊寓”。泊寓，是萬科旗下的長租公寓品牌，取自英文PORT，致力於為城市青年提供一個漂泊中的港灣,搭建年輕人的共享社區。作為開發商試水長租領域的先行者,萬科泊寓已初具規模。據海通證券數據，截至7月26日,萬科泊寓已在全國22個城市擁有16000間公寓。
除了萬科以外，世聯行也推出了旗下的長租公寓品牌——紅璞公寓。龍湖也於去年正式開始試水長租公寓，並推出“冠寓”品牌。今年年初，龍湖將冠寓品牌升級為集團戰略性業務，成為繼房地產開發、商業運營、物業服務之後的又一個主渠道業務。目前冠寓已在成都、重慶、杭州、蘇州、廈門、西安、南京等城市成功運營，房間數達到4746間。央企招商蛇口也在長租公寓領域推出了兩條產品線，分別是“精品公寓”和“服務式公寓”。
這些長租公寓的房間有頗為精緻的統一裝修，設施較為完備，面積一般不大，20多平方米為主流户型，但大堂有供休閒、娛樂的公共活動區域，並且提供標準化管理。而公寓的租住者，大多從事IT、金融、設計等行業，普遍30歲以下，大學以上學歷。
案例
“長租公寓”不會無故叫你“搬家”
北青報記者在採訪中瞭解到，這些“長租公寓”在大學畢業生、白領階層中頗受歡迎。30歲出頭的劉先生是某公司的一名產品經理，3個月前剛剛在鏈家旗下的長租公寓品牌“自如”上租了一個兩居室，租金在5000元左右，這個租金價格要比一般房東出租的價格高500元到1000元左右，但劉先生在對比了一系列房源之後，還是選擇了自如。“主要是喜歡自如的裝修風格。不算豪華裝修，但是簡潔乾淨，給人很温馨的感覺。”
劉先生對北青報記者表示，“長租公寓”受房東的干擾因素較小，機構應該不會平白無故地叫你搬家，一切都按合同來，相對有保障。所以現在身邊很多同事都傾向於多花一點房租租這種房子。
去年年初，鍾女士以230萬元左右的價格在亦莊買了一套兩居室。隨即將房子租給了“自如”，按照合同，“自如”每個月14日向鍾女士支付4800元房租，一次籤5年，租金從第二年開始每年上漲3%。房子由鏈家“自如”負責裝修，“自如”提供幾種標準化裝修的模式，可以由鍾女士自己選擇其中的一種裝修，使用的傢俱都是宜家的。如果在合同期滿前收回房子的話，則需要向“自如”支付折舊費和相關的違約金。
鍾女士稱，他們兩口子在華為上班，經常在海外出差，平時沒有時間打理房子。“自己裝修太費時間和精力，也不省錢，租金也差不了多少。自己租還比較容易出現空置，還得隔三岔五去幫房客修東西。”
發現
“長租公寓”已站上資本市場“風口”
北青報記者在調查中瞭解到，像鍾女士這樣直接將房子租給“長租公寓”平台的人士已經越來越多。
北青報記者瞭解到，自如長租公寓收入來自三個方面：一、租金收益。即自如友家和自如整租兩大產品，從物業所有人手中承租下來進行部分必要裝修和傢俱家電配置後，對外出租獲取的收益。二、自如服務費用。與普通租賃產品不同，自如在對外租賃過程中，除了向租户收取租金外，還收取服務費用，每月服務費相當於租金的8%左右。三、自如衍生服務費用。自如在提供裝修、家居、家電配置等保證用户拎包入住的同時，還提供維修、保潔、搬家等一系列衍生服務。
8月15日，鏈家“自如”發行了“中信證券—自如1號房租分期信託受益權資產支持專項計劃”，該項ABS發行規模為5億元，其中4.5億元優先級票面利率為5.39%，將於近期在上海證券交易所正式掛牌。這標誌着“長租公寓” 在資產證券化道路上邁出了較大的一步。
北青報記者注意到，在北京出台的租賃住房改革方案中，提出了加大住房租賃的金融支持。提出引導和支持金融機構創新針對住房租賃項目的金融產品和服務。鼓勵住房租賃企業和金融機構運用利率衍生工具對沖利率風險。
繼續推進公共租賃住房開發貸款試點工作，適度增加試點參與銀行數量。主動向中國銀行間市場交易商協會推薦住房租賃企業或項目，支持其發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券及資產支持證券，拓寬直接融資渠道。研究制定鼓勵房地產投資信託基金（REITs）發展的優惠政策，協調與指導金融機構積極參與，支持住房租賃企業利用房地產投資信託基金融資。
“在購租同權時代，長租公寓無疑站在了風口之上。”一名住建系統的專家表示。
創新
租房市場開始引入信用體系
信用體系的建設是未來租房市場一個新特點。據鏈家自如的一名租客介紹，近期自如開始強制用户綁定芝麻信用，否則合同期滿後不再續約，一定程度顯示了自如在信用體系建設方面的努力。信用體系的不完備一直是長租公寓在國內資產證券化產品發行中的一大掣肘。據瞭解，目前自如客户信用主要通過關聯支付寶芝麻信用及自如自身建立起的客户信用體系來確立。
北京日前出台的《關於加快發展和規範管理本市住房租賃市場的通知（徵求意見稿）》提出要建立全市統一的住房租賃監管平台，這個平台未來一個很重要的角色就是提供信用信息服務。租賃雙方的信用關係屆時在這個平台將有體現。
據市住建委相關負責人介紹，住房租賃監管平台以後將是開放性的，它通過鏈接網絡交易平台，為網絡交易平台提供後台數據支持，由網絡交易平台為租賃當事人提供住房租賃信息發佈、住房租賃合同網上籤約、住房租賃登記備案申請、交易資金監管、市場主體信用信息查詢、信用評價等對外服務。
8月9日，杭州宣佈將與阿里巴巴、螞蟻金服聯手打造全國首個智慧住房租賃平台，最快於9月底前上線。
據悉，該平台有兩個體系：首先是評價體系，租賃主體可在租前、租中、租後，進行多維度、多階段互評，包括買賣雙方對經紀人服務的評價、租客對房屋狀況和房東的評價、房東對租客收房以及繳費行為的評價等；其次是信用體系，信用好的房東會獲得更多租客青睞，信用好的租客不僅能免押金租房，還有可能按月繳納房租。
據瞭解，目前，相寓、自如、房天下等多家品牌公寓已經引入芝麻信用，符合一定芝麻分要求的用户可享受押金減免、月付房租、免傭租房等權益。對此，專家表示，在網上信用查詢體系建立後，月租模式就能推進，甚至可以免押金。同時，承租人將能更靈活地選擇租金支付方式。
熱點
“購租同權”是否會引發房租波動？
在購租並舉大背景下，“租購同權”既是目的也是手段。7月中旬，廣州就承租人子女就近入學提出“租購同權”。隨後，無錫在户籍相關規定中增設了租賃住宅落户政策，鄭州、揚州、濟南等多地近期也提出或擬提出“租房可落户”的舉措。
一名地產觀察人士指出，承租人的收益權，不僅體現在居住方面，落户、入學、就近辦理簽證、買車上牌照等都可以算作租房的收益，都是需要兑現給承租人的收益權。“購租同權”就是要在這些方面逐步實現同權化。
嚴躍進表示，要實現租購併舉，同權、平權的概念是最關鍵的。這需要國家和地方政策真正剝離附着於房子、房價之上的各種資源，賦予租房人享有和買房人同等的在這個城市生活、享受當地公共服務的權利。
北京日前發佈《關於加快發展和規範管理本市住房租賃市場的通知》徵求意見稿，也在租賃的賦權方面用了很大力度，在户籍、教育等方面賦予了承租家庭一些切切實實的權益，在逐步實現“購租並舉”上邁出了一大步。比如，北京户籍租住公租房可以辦理户籍遷入，這使得很多集體户口無房家庭看到了未來。同時，符合條件的京籍無房家庭子女可以享受在租房所在區接受義務教育的權利。
一方面，政府在逐步推進“購租同權”的改革；另一方面，類似於“長租公寓”這樣的租賃市場創新也解決了租房一族另外一個憂慮。一名長期租房生活10餘年的在京工作人士稱，租房子最怕遇到的是房東中途終止合約，但現在公租房和長租公寓的出現正在解決這一困擾。據瞭解，一些長租公寓合同時間最長可以達到十年以上。種種跡象顯示，“購租同權”正在讓租房一族進入美好時代。
然而，一切都在變得美好之後，包括租房客在內的許多市民都想到這樣一個問題：“租購同權”會不會大幅提高房屋租金？比如，北京的租房新政出台以後，就有市民提出疑問，這是否會引發具有優質教育資源的東城、西城、海淀房屋租金的上漲？
有業內人士分析，只要優質教育資源不平衡，就會帶來優質學位房屋的高溢價。因此，如果“租購同權”沒有相關的限制性政策，可以預計優質學位房屋租金將出現不同程度的波動。一名房地產專家甚至認為，“租購同權”推行的過程中，租房人和房東如何理性看待房租是一個問題。
北青報記者注意到，北京近日出台的租房方案已經考慮到了這方面的問題。雖然規定北京户籍滿足一定條件子女可在租住地上學。但首先要符合這個家庭是無房家庭，即家庭名下在京無住房；其次，夫妻要有一方在該區工作3年以上，具體的標準由所在區制定。除此之外，還要在該區連續單獨承租並實際居住3年以上且在住房租賃監管平台登記備案。
另外，北京的租房新政還提出建立住房租金髮布制度，及時發佈住房租賃市場實際成交租金水平等信息。參與文件起草的住建系統專家介紹，租金髮布只是為市場提供一個參照，並不是強制性的條款。但租金髮布制度將為市場提供透明度，並有利於監管。
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