自如和業主的“不降租就解約”之困：有業主稱被要求降租45%

長租公寓頭部企業自如遇到了一道坎，這道坎是疫情給的。

自如的業主們在一個300多人的微信羣裏互相交流着，他們都在過去一個月或近幾天接到了自如要求在合同期內降租的電話請求，他們面臨着二選一：要麼降租，要麼解約。

在新浪財經旗下的8號樓工作室最先報道了這件事後，其他媒體亦蜂擁而至。面對質疑，自如在發給虎嗅的一份聲明中稱，對因他們的溝通問題導致部分業主產生了疑慮和誤會“深表歉意”。

自如表示，該公司之所以跟業主協商降房租，是因為進入2020年以來，由於經濟和疫情不確定因素，以及城市規劃變更、商圈遷移、社區嚴格管控出入等因素影響，導致房屋租賃市場出現了顯著的變化，“特別是個別房屋出現委託價格與租賃價格嚴重倒掛的趨勢，與我們跟業主委託協議裏租金逐年上漲的約定背離。為了與業主和客户實現長期的合作共贏，我們與這部分業主展開了適當調整委託價格的友好協商。”

接受虎嗅採訪的多位自如業主表示，按照合同，自如會按照每年3%的租金漲幅遞增。

北京像素小區的業主不少人接到了自如管家的電話，李文靜就是其中一位。她對虎嗅説：“我2018年7月和自如簽約，把房子代理給他們，簽了三年。第一年租金7045元，每年遞增3%，現在7256元，到今年8月就是第三年，租金應該是7474元。6月26號晚上8點，自如的人打電話，説市場不好，我有兩個選擇，第一選擇是租金降到4000元，第二選擇是解約，他們解約，賠我倆月房租，但是要交裝修費管理費什麼的，具體還沒給我金額和明細。”

“因為市場經濟下行大家是知道的，並且也理解。大家雖然是業主，但是絕大部分都是房奴，也是要靠租金去還房貸的。”李文靜説，降一定的金額是可以商討的，她是理解的，但自如給她降租了45%，這讓她無法接受，“他們有點太過分了。”

據李文靜所知，她所在的北京像素小區至少有50位業主接到了自如要求合同期內降租的電話，在她提供給虎嗅的另一位業主的電話錄音中，一位自稱是自如總部的馬姓小夥開門見山地説：“最近形勢不太好，北京這邊出現了大幅下滑，我們公司這邊費用確實遇到了困難。想問一下，您的房子最近有沒有需求，沒有的話，可以按照我們公司違約，賠給您2個月的房租當違約金，你可以把房子提前收回。”

這位自如管家表示，像素小區這個月空了1000多間房子，僅自如就空了680多間，所以他們希望把一部分房子歸還給業主，把另一部分房子迴歸到市場價，及時止損。錄音中這個房子是2018年7月底籤的合同，到2021年11月到期，也就是還有1年半的時間，精裝修，自如的人亦承認前期裝修基本沒什麼投入。

馬姓小夥兒的大意是，現在像素小區兩居室的房租最低已經下調到5000多了都租不出去，如果在住的租客知道了這些信息，萬一換房了，這個房子就租不出去了，並暗示當初給房主的價格偏高，核心思想就是希望房主降租，收回房子是最好。

但房主則表示，當時跟他簽約的段姓自如管家很清楚，我愛我家給9000元房主他沒答應，最後7500元給了自如，主要是相信自如的品牌和服務做得不錯。

房主也很講理：“如果你們給現在裏面租户的房租降了，我也可以給咱們降，到時候咱們協商就可以了。如果咱們的租客也降了，我也可以給咱們降。比如如果你也給他從8000或8000多降到7500或7000，我也可以給咱們降，保證讓你有盈利的空間，要不然咱們也不會長遠了對吧？”

但小夥兒已經打定主意讓房主多降一些房租或收回房子了，一直在舉例説小區內同户型的房租已經降到了5000多元/月。房主説：“那你們要是退回房子賠兩個月違約金，不是損失得更多嗎？”小夥表示：“先生，您聽我跟您説啊，現在自如不是不認賠，自如認賠。”

“那為什麼不把空着的房子歸還給業主，反而要把有租户的房子歸還給業主呢？”這位業主問出了很多接到電話的業主的困惑。

上述小夥給出的邏輯是，他們把空置的房子歸還給業主，業主肯定會把房子以更低的價格出租，這樣有租客的房子的租金就沒有競爭力了，裏面的租客可能會選擇搬出去租房租低的房子，這套房子空出來後他們就沒法按照原來的價格繼續出租，就會導致要麼空置要麼被迫降租，從而造成損失。

但他也強調：“大家絕對要理性維權，不要聚眾鬧事，到時候有理都説不清了。政府也絕對不歡迎鬧事，所以還是請大家有媒體、政府或者律師資源的，多聯繫一下，發揮一下自己的力量，咱們一定走正常渠道反饋我們的聲音，實事求是即可@所有人。”

李文靜告訴虎嗅：“如果説它給我降價的幅度在我可接受的範圍之內，比如説10%~15%，我覺得我是可以接受的。因為還有一年多就到期了，我也不想折騰，大家選擇自如不就是因為省心嘛。”但現在對她而言，這個降幅遠遠超出了她的預期。

在虎嗅採訪的業主中，他們大部分都是還有1年多到期，不知道自如是不是精選了這部分人來進行攻堅。

另一位業主小溪告訴虎嗅，跟她電話溝通要求降租的業務員態度相對比較友好，對方一開始提出的降幅是20%，她表示不能接受，然後對方二次電話來説在原來談的基礎上再給她漲幾百塊錢，綜合算下來基本上是降幅15%，她上微博查了一下，的確有些業主表示降幅在15%。另外對方也表示如果按照解約的方案會賠2倍違約金，也沒有提出有些業主反映的還要反過來按照裝修折舊給自如倒賠錢。

“其實我作為一個業主來説，我可能跟羣裏很多人想法不太一樣，因為我知道鏈家這種很大的龍頭企業它倒閉了，對我們業主沒什麼好處，它的員工失業其實對整個社會影響也不好，對於我來説我是能接受降價的。但羣裏確實很多業主都比較年輕，一分都不降，咬得很死的那種，可能確實大家也不容易，有一些自己房子往外租着，然後小孩上學，自己還要去學校附近租房，他們租的房子那一頭的租金還在上漲，這頭自如又在壓價格，就很難。”小溪説。

北京自如業主高峯跟小溪的觀點類似，他是6月4日在上海出差的時候接到了自如的電話，他在大興萬科橙有一套房子，原來的租金是4800元/月，對方問能不能降到4000元，他覺得太低，對方又給漲到4200元，按照他的話説，他“爽快”地電子簽了。

一些律師在微博上發表的觀點

但自如一位要求匿名的負責人接受虎嗅電話採訪時表示，這個比例很小。他説：“這個量在我們100萬間裏面其實非常少的，而且這次我們在溝通的房主佔我們整個的房主的比例也是非常小的，因為他肯定要到了一定的核算和分析之後，我們才會有選擇的對一些業主進行溝通。”

他反思道：“我們要先表示一個歉意，因為這事可能一線溝通上有一些不太妥當的地方，就是因為畢竟一線要去溝通，這溝通又是一個討價還價的過程。比如説可能目標本來是可能降8%，但是為了留出討價的空間，可能一線去溝通的時候就變成了自己按照15%先去跟人聊，最後大家各賠不到8%，所以，一線溝通上面確實可能給有些業主帶來了一些焦慮和不安，我覺得這是我們應該去更規範或者説做得更好的地方。”

他繼續説道：“到目前為止，我們並沒有因為這些條款跟任何一個業主打官司，也沒有因為這個事情就停止給業主去支付房租。雖然現在好像有部分業主的反響比較大或者反彈比較大，但實際上我們還在正常的履約。其實從我們角度是希望來友好協商的，並沒有發生任何一起大家要對簿公堂的情況。其實你也知道現在整個的租賃行業確實大家都日子比較難過，但是我們整個履約都是完全在按照我們之前的合同在走的。”

業主維權羣裏有幾個業主是在6月28日是自如打款日，昨晚他們也紛紛表示收到了自如的打款短信，也有個別説還沒收到，但大部分人認為自如不會在這個時候在打款上出現問題。

剩下的問題是，這場自如與業主之間的糾紛最終如何收場？目前羣裏的這些業主似乎統一了戰線，從一開始接受小幅度降租到現在拒絕降租，拒絕解約。

“我認為這種方式確實對於我們和業主之間的合作關係其實還蠻傷的。本來大家都已經達成一致，業務也表達了同理心，也能理解當前這種情況，別人都答應了，我們再要求降個7%或8%怎麼樣，我覺得這是不合適的。”在虎嗅跟自如那位負責人説到上述有些業主在同意小幅降租後又收到二次大幅度降租的情況時，他説道。

總之，都是疫情惹的禍。這場疫情打了所有人一個措手不及，讓長租公寓企業在行業好的時候高價拿的房子在疫情面前成了原罪，也給企業帶來了資金鍊斷裂的風險，讓企業不惜違約，這是有悖商業契約精神的。據虎嗅獲悉，我愛我家等平台的業主也都收到了要求業主降房租的電話。

這讓我想起馬雲常説的一句話：要在陽光燦爛的日子裏修屋頂。等到下雨的時候修，就晚了。