談起五年前的買房經歷，王君一度哽咽。
2017年，樓市正熱，王君和妻子賣掉一套二手房，選中鄭州金水區一個網紅熱盤--名門翠園，打算買來方便工作和孩子上學。沒想到，抱着兩歲女兒到售樓處買房那天，成為他人生中最追悔莫及的時刻。
2018年，名門翠園成為鄭州樓市“銷冠”，王君也沉浸在買房喜悦中。到2019年末，王君發現異常，自己千挑萬選的項目，竟然停工了。這一停就是兩年，中間雖有斷斷續續復工，但經歷了疫情及洪水衝擊，這個項目徹底成為業主心頭的一道傷疤。
近日，一份“名門翠園業主強制停貸告知書”在網上流傳，業主稱該項目自開盤以來累計銷售金額近百億元，但逾期交房1000多日，目前仍全面停工。如果8月8日前項目未復工，翠園貸款買房的業主將停止償還貸款，直至交房辦妥房產證為止。
不僅是王君所在的名門翠園，近期多地爛尾樓業主都發布聲明，要強制停止償還貸款，直至相關項目完全復工為止，涉及城市包括河南省的鄭州、商丘、新鄉、南陽、周口，以及山西、江蘇、江西、湖南、湖北、廣西、陝西等多省份內的城市。
有業內法律人士稱，如果未經法院判決、或沒有達成停貸協議，貿然停貸購房人就成了違約方，徵信會受到影響，還可能被訴到法院，甚至被法院強制執行。“我們也不想成為別人眼中的異類，但大家都是普通人，不能錢房兩空啊。”王君稱。
“網紅盤”的隕落
在鄭州的問題樓盤中，名門翠園因停工時間長、維權事件頻發，幾乎無人不曉。但在數年前，該項目曾經大受追捧、開盤熱賣，一度風光無兩。
名門地產--名門翠園項目背後的開發商，在2017年推出了該項目。當時，鄭州房地產市場正火熱，起家河南的名門地產也急速擴張，前後幾年大舉拿下鄭州多箇舊改項目，其中便包括金水北區“最大的城中村改造綜合體項目”名門翠園。
項目開盤後，包括王君在內的購房者熱情滿滿，有的為孩子在附近上學、有的受市場氣氛烘托，紛紛上車了該樓盤，最早的一批約定2019年末交房。與此同時，名門地產在鄭州同步開發了多個樓盤，甚至還將擴張的腳步延伸到省外比如深圳。
沒想到，看似風風火火的場面，在交房日到來前便戛然而止。2019年10月，項目總包方在名門翠園門口貼出聲明，稱名門嚴重拖欠工程款，項目工程進展嚴重滯後。業主未在約定的時間收到房，與此同時，關於名門地產資金鍊斷裂的聲音開始流出。
2021年以來，名門地產旗下多項目接連停擺，更有員工投訴其拖欠工資，當時經人社局核實反饋，該公司經營不正常。中建二局、廣發銀行、中融國際信託等，都曾將名門地產告上法庭，後者共35次被列為失信被執行人，被執行總金額達107億元。
名門翠園的項目開發公司聖鴻置業，也在經歷多輪股權變動後，與名門地產脱離了關係，中融信託成為背後控制方。“2021年底大家知道開發商已爆雷，聖鴻置業的股權也被質押給中融信託，後者還對多個地塊進行抵押融資，只不過未用到項目建設上。”王君稱。
一時間，名門翠園的業主陷入難拿違約金、收房無門的境地。據王君稱，目前項目工程進度大約60%，工地一個人都沒有，已經完全停掉。如果要完成項目的後續建設，大概還需要9個億資金。這期間，短暫進來過接盤方，但都沒有實質性進展。
今年7月份，“好消息”突然傳來，一張網傳海報內容顯示，名門翠園被抵押物將於近日進行解壓，名門翠園實控方中融信託會將解壓資金如數上繳政府監管賬户，用於項目復工復建;施工方中建七局、中天建設也表示會積極配合政府復工。
據悉，這是近期金水區豐慶路街道辦事處召集各方開會的紀要。不過，名門翠園的許多業主依然充滿擔憂。“今年5月辦事處便説過，中融信託的問題已經解決，但6月去問又不行了。這次説8月有望復工，不知道會不會成真。”
業主無奈“停貸”
眼看樓盤復工艱難，王君迫於生活壓力，動了“停貸”的念頭。
數月前，王君便跟銀行溝通、申請直接停貸，銀行方面稱業主與其屬於借貸關係、跟開發商屬於買賣關係，貸款停不了。今年鄭州疫情後，銀行挨個給業主打電話，稱可以幫忙申請延期還款、最長一年，等延緩期過後再還，但有的需要複利。
就這樣，王君暫時按銀行的延期還款政策，緩解了幾個月的燃眉之急。不過，等12月到期後，王君也沒有繼續還款的打算。“如果全部停掉，銀行可能會起訴、直接拍賣房子、徵信也會受影響，但我沒辦法，如果再繼續往裏仍錢，就沒法生活了。”
名門翠園的另一名業主，也有類似情況。據該業主稱，她今年3月份就直接停掉了還款，沒有跟銀行溝通，6月份銀行找到她，説可以申請延期到12月，不過要還3~6月的罰息。“即便項目復工，我也不打算還，要等交房再説，否則太多不穩定因素。”
“現在爛尾樓的解決看不到希望，但是業主一邊還房租、一邊還房貸，加上疫情影響，其實生活都很艱難。”一位同樣是名門翠園業主的律師稱，聽説小區很多人已經停了，其他業主在如今環境下也處境艱難，如果下月不復工就準備停了。
上述業主表示，多家銀行因疫情出台了延期還款政策，並不是針對爛尾樓的，不過業主也可申請，寬限期三個月到一年不等。“延期還款是暫時性緩解，短期內不用還錢，但後期要還複利。業主的最低訴求，是暫停還款到交房為止，以度過這段艱難時期。”
值得注意的是，與名門翠園一起，近期多個城市都出現業主意欲“停貸”現象。
一份“武漢時代新城全體業主強制停貸告知書”顯示，該項目逾期交房數月，業主多次現場交涉仍無實質進展，數千户業主(已售房源且未結清貸款)決定，若該項目在限定時間(2022年8月1日)內仍未全面復工，業主將強制停還銀行月供。
另一“景德鎮市恆大瓏庭的強制停貸告知書”顯示，如果項目未能在2022年10月20日之前全面復工，所有業主將會強制停止償還貸款，直至全面復工。“強制停貸後的損失，將由相關利益方共同承擔，任何單位不得再次損害業主的任何利益。”
對這些業主來説，選擇“停貸”也是無奈之舉。“我們也不想成為異類，成為別人眼中的維權人，但現在兩個孩子每月幼兒園支出5000元、加上房租和貸款壓力，我和愛人工作也出現波折，生活實在很難支撐下去了。”王君説。
律師提示風險
爛尾樓業主選擇“停貸”，在法律上能否站得住腳，對此多位律師提示了相關風險。
北京金訴律師事務所主任律師王玉臣告訴第一財經，在很多爛尾樓項目裏，銀行違規放貸難辭其咎。以住宅為例，根據相關規定，在主體沒有完工之前，銀行是不能放貸的，而不少銀行提前放貸。但在司法實踐中，也很少有法院會直接判這種情況可以直接停貸。
王玉臣表示，如果未經法院判決停貸、或者沒有達成停貸協議，貿然停貸購房人往往就成了違約方，徵信就會受到影響，還可能被訴到法院，甚至被法院強制執行。看起來似乎很不公平，但從按揭合同的約定看，肯定不會約定這種情況可以停貸。所以特別建議，在銀行的按揭合同中，增加關於銀行違規放貸的違約責任。
上海市光大律師事務所高級合夥人徐軍律師稱，業主和開發商之間的購房合同關係、業主和銀行之間的按揭貸款合同關係，基本是兩個獨立的合同關係(儘管有銀行將開發商作為業主還款的的擔保人)。因此，即便開發商出現違反購房合同的約定，例如逾期交付房屋等，業主也只能依據購房合同關係向開發商主張權利。
“而在業主與銀行之間的貸款合同關係項下，除非銀行發生了違反貸款合同約定的行為，致使業主有權停止向銀行還貸，否則業主做出的停止還貸行為，將構成對貸款合同的違反並將向銀行承擔違約責任。”徐軍告訴第一財經。
總而言之，貿然停貸對業主有諸多不利影響。王玉臣建議，如果買房遇到爛尾樓，在實際操作中要根據項目情況來應對。首先，儘快通過政府信息公開申請、自己銀行流水查詢等多種方式，核實項目的預售房款監管情況。
當下，幾乎所有爛尾樓的出現，都和項目預售房款被挪用有關係。以鄭州一網紅熱盤瀚海思念城為例，原定今年6月30日交房，但項目未兑現承諾，引發了2015年便內購的業主、此後19年高位上車的業主維權，有人七年都沒等來房子。
該項目一業主告訴記者，他們最近收到房管局的回函，證實該樓盤違規挪用26億資金。“當時買的時候排了一夜隊，還要拖黃牛搶房，而隔壁的盤精裝修交付，每平米比我們的便宜3000元，現在已經交付入住了，我們項目仍在艱難復工。”
王玉臣建議，若核實發現存在挪用預售資金的情況，應儘快申請建委部門對這種違法行為進行調查處理。如果交房已經延期，可提起逾期交房違約金的民事訴訟。如果樓盤徹底爛尾，房子的狀態又根本沒法用，可以立刻起訴要求解除合同，返還購房款。
“必要的時候，可以申請開發商破產，在破產清算中行使業主基本債權優先權。”王玉臣稱，如果一個項目主體已經完工，不建議解除合同，可以把推動復工作為第一目標。若樓盤前景還不錯，可多方協商進行重組，或嘗試推動新開發商接盤。
(gcy 來源:第一財經)