今日話題第3658期:樓市瘋漲，房產中介是不是一大“幫兇”？
導語
今年以來的樓市瘋漲，正持續成為全國人民最為熱議的話題。主流輿論的目光大多集中在“去庫存”、“政府賣地”、“美聯儲加息”等重大政策層面，但在購房人、賣房人以及廣大普通人的口耳之間，直接打交道的房產中介卻是一個更加看得見摸得着的房價瘋漲“幫兇”。在市場經濟環境下，這些經紀、代理人員真會對房價產生大的影響嗎？…[詳細]
要點速讀
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“辛辛苦苦上學幾十年，不如鏈家中介幹一天”，這種羨慕理所當然轉化為憤怒，許多人認為房價高企，中介是一大“幫兇”。
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房產中介的“套路”以及引誘購房者入局的各種貸款，確實推高了房價。
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房產中介不受歡迎並不是中國獨有現象，對於這個行業需要較強的監管。
房價上漲、樓市亂象叢生，很多人都把矛頭直指房產中介
“抓得好！”——這是前不久上海市當局針對8月下旬謠傳“9月實行購房新政”採取了一系列措施，最主要是刑拘了幾個造謠的房產中介並暫停涉事門店人員網籤資格後，網友們看到新聞後的普遍留言。
在一篇關於電信詐騙的新聞稿件中，熱門評論都是指責房產中介的
在很多網友看來，房產中介是造成現在樓市出現一系列亂象的一大根源。在昨日一篇以電信詐騙為主題，通篇沒提到房產中介的澎湃新聞稿件中，留言中居然基本都是罵房產中介的，只因文章中提到了前段時間很火的“清華大學教授賣房後被騙1700萬”的一些細節——“這位清華大學教授剛剛賣了一套房子，回到家立即就接到了詐騙電話，稱他漏繳各種税款等等，各種恐嚇威逼，然後一步步中計，結果1760萬全部被騙走。‘騙子可以精確地告訴你，網籤合同的編號是多少，各種交易中很細節的一些信息，騙子都能説得頭頭是道’。”網友們一看這段信息就認為，這位清華教授是被房產中介賣了。
更讓網友們普遍感到不滿的，則是網上各種迅速廣泛流傳的、有關房產中介在火爆行情下發大財的故事——“真實案例，當時我那個中介，現在是店長了，每天開着奔馳E300…我都想跪舔他。”“一年前月收入才2000的中介去年收入居然過百萬。”“一個鏈家今年應屆本科畢業生，實習期收入據他説就已經到了月薪一萬多，今天又一起聊了聊天……一個月下來大概是拿到七萬五。”
這些數字並不只是傳説。據機構統計數據顯示，今年8月北京二手房成交達到了25670套，而全市平均單套商品房住宅成交價已達526萬元，按平均佣金費率2%來算（實際上北京佔據主導地位的鏈接地產最多可達2.7%），整個8月北京房產中介費就達到了25670X526萬X2%=27億元。而北京從事房產中介行業的約有10萬人，攤到每個人頭上單月就有2.7萬元的收入。顯然，中介行業中佼佼者的暴富故事並不是神話。
這就是為什麼人們慨嘆“辛辛苦苦上學幾十年，不如鏈家中介幹一天”。這種羨慕也理所當然地轉化為了憤怒，認為房價之所以高漲，中介是一大幫兇，所以上海政府抓人的人時候才這麼多叫好之聲。
房價過快上漲與中介也確實脱不開干係
在人們眼裏，房產中介的“罪狀”首先是用各種手段“託市”，營造“房價只漲不跌”、“京滬永遠漲”等各種神話，在各種社交媒體、論壇廣泛宣傳，營造虛假繁榮。在市場上，信心就是黃金，這種水軍營銷力量有多大，見識過中國手機市場各種“耍猴”的人心裏應該清楚。而當房產中介們連地方政府的政策都敢偽造、傳播時，足以證明這種託市行為已經到了何其誇張的地步。
各種房產神話在網上流傳，對於潛在購房人還只是隔靴搔癢，真到你來現場看房，迎來一位西裝革履、臉上滿掛職業微笑的房產中介時，你就會發現後面的“套路”有多深。最簡單的，你在中介公司的網站上找到一套“看起來很不錯、價格也合適”的房子，等你電話諮詢時中介立馬説這房子還在趕緊來看房，然而當你到了的時候中介又説剛被賣掉了，然後帶你去看其他房子，你不想白跑一趟就得跟着去，然後中介開始施展他的各種話術。比如告訴你這是“學區房”，但實際上學區劃分有了變化，或者名額其實已被佔用等等，對於信息不對稱的購房人來説，説不定就會中招。又比如購房人嫌業主報價過高，中介拍着胸脯説“跟業主關係好，壓價幾萬元沒有問題”，但真跟業主談價格的時候，業主死活不鬆口，中介也一聲不吭，讓購房人十分被動。
在行情好的時候，房產中介用最簡單的辦法就能忽悠到買房人，比如瘋狂發雞湯，給購房人發短信稱“優柔寡斷是人生最大的負能量，從生命的角度看，人生路徑上任何一種選擇都是錯誤的……”“買房最大的敵人就是觀望，再觀望下去，三室的錢年底只夠買兩室，原來能付全款，現在只能付首付。”
如果説，購房人對各種“套路”成竹在胸、油鹽不進可以避免上當的話，面對房產中介提供的真金白銀“幫助”，可能很多資金匱乏的購房人就沒有辦法淡定了。目前，房產中介公司提供的各種金融服務，已經成為交易成立的重要推手。比如，鏈家地產的幾項貸款業務就很符合購房人的需求。第一類是過橋貸款，主要針對業主置換房產的需求，也叫“連環單”，在購入新房時若舊房仍未賣出，這個時間差產生的資金需求，鏈家可提供貸款。第二類是“贖樓貸”，針對賣房者銀行按揭貸款未還清的情況，需先還清貸款“解押”才能拿回房本，鏈家提供貸款贖樓；第三類還有尾款墊資，當買房者已向銀行申請貸款，但不能及時拿到貸款，而與業主簽約到期需付款，鏈家向其墊資。
此外還有風險係數更高的首付貸等等，雖然這種形式已經被叫停，但市場上依然有用“消費貸”來頂替等改頭換面的做法。
這種中介提供金融服務推高房價的現象，已經被學者注意到。論文《過橋貸款與房地產價格 ——基於2006年~2015年中國的經驗證據》指出，“過橋貸款一定程度上會助推房價的上漲，這種作用在短期和長期都比較顯著”。
房產中介遭人討厭，並不是國內特有，這跟行業特徵有關
許多房產中介“坑蒙拐騙”的套路，以及推升房價的事實，讓這個羣體很難受到歡迎，名聲不佳。然而這並不是中國獨有的現象，在國外網站上也很容易找到各種討伐房產中介的文章，比如有一篇叫做“Why Are Real Estate Agents So Hated?”（為什麼房產中介這麼令人討厭？），一篇叫“15 Reasons Why Estate Agents Are Idiots”（房產中介都是白痴的15個理由）。國外人民攻擊房產中介的理由很大程度上與國人類似，比如認為中介不誠實，嘴上説着自己經驗豐富但其實從業經歷很短暫，滿口謊言、善於忽悠等等等。
theblance.com上的一篇文章“Why Are Real Estate Agents So Hated?”（為什麼房產中介這麼令人討厭？）
這其實與房產中介行業本身的特徵有關。他們與大額的資金打交道，但又不像華爾街的投資經紀、顧問要相對高的門檻；學歷、誠信在這個行業基本沒什麼作用，江湖氣越重，越善於忽悠的人才能在行業混得好。所以房產中介行業往往會變為低門檻的過度競爭，充斥着叢林法則與下三濫的手段，乃至很多地方的房產中介行業帶有一些黑社會性質。業務員往往沒有底薪，想要取得回報就得學會各種套路、神通。在京滬深這些地方，一旦行情好連續做了幾單就能暴富，因此也不太在乎“殺雞取卵”影響口碑。而購房者就算被忽悠了，由於這種大額支出一生也沒幾次，就算“吃一塹長一智”也沒太多用處了。
鏈家自己的員工也認為這一行業普遍員工素質不高
這就是為什麼房產中介行業這麼多弊病亂象，而市場本身並沒有太多辦法有效進行反饋。加上政策大環境實際為中介們傳播謠言、忽悠創造條件，而中國購房者又極容易受到羊羣效應影響（看看去年的股市就知道了），人們對於房產中介基本是沒有太多辦法的。
規範房產中介行業，需要向中國香港等地取經
也許有人會想，既然房產中介有這麼多坑，那麼繞開中介，購房人與賣房人直接交易不就行了嗎。理論上沒有問題，但由於房地產交易涉及複雜的手續，直接買賣雙方交易是存在較多風險的，因此交給專業人士打理是全世界同行的做法。想要治理房產中介行業，還是需要監管部門進行規範，這方面可以向我國香港地區學習。
香港地產代理監管局官網中針對消費者關於地產代理的提示頁面
香港地區最值得借鑑的做法是持牌上崗，從事地產代理（即房產中介）的人必須要取得相關資格。沒有牌照從事地產交易的要受到《地產代理條例》的嚴格處罰（而內地雖然也有相關規定，但實際上很大部分中介是無照上崗），而持牌地產代理在《地產代理條例》和《 操守守則》的規範之下，要遵守很多規矩，比如不能出賣交易者的信息，一旦被發現會面臨重罰。香港也成立了行業的專門監督部門地產代理監管局，在其網站上，對購房者和賣房者有相當清晰的指引，告訴人們地產代理哪些行為是合法的，哪些是不行的。
另外，對於房產中介提供的金融服務，有關當局也應該進行嚴格限制。
結語
樓市瘋漲房產中介確實是個重要原因，對於這個市場容易失效的領域，監管部門該出台一些政策才行了。