觀點地產網 作為A股最被投資者關注的幾家房地產企業之一，金地集團發佈了一份符合預期的年報。
4月22日晚間，金地集團披露2019年年度報告，報告期內實現營業收入634.2億元，同比增長25.9%；歸屬於上市公司股東的淨利潤100.75億元，同比增長24.41%；加權平均淨資產收益率20.14%，同比增加了1.48個百分點。
截至2019年末，金地集團擁有總資產3348.16億元，同比增長20.28%；歸屬於上市公司股東的淨資產540.94億元，同比增長16.46%。
房地產業務具體經營情況方面，金地集團2019年實現簽約面積1079萬平方米，同比增長22.9%，實現簽約金額2106億元，同比增長29.7%；結算面積393.22萬平方米，同比上升53.8%；結算收入573.92億元，同比上升24.6%。
值得一提的是，2019年是金地集團重啓擴張步伐的一個階段性時間點，因其於2017年正式提出三年衝擊2000億元目標。
規模增長與結構調整
在年報中，對於未來發展，金地集團希望追求總規模和利潤總額的持續均衡增長。
事實上，在過去3年重啓擴張的時間裏，金地集團通過逆週期拿地、調整拿地結構、加大合作比例、提高週轉效率等眾多舉措，實現規模與利潤之間的平衡發展。
其中，規模重回快速發展首先要歸因於土儲力度的加強。據觀點地產新媒體瞭解，在2015年以前，金地集團土地策略為順週期拿地，並在2016年高點適當收斂，隨後在2017年6月開始，採取逆週期拿地策略。
到了2019年，在受融資環境與政策環境等因素影響導致房企拿地減少的背景下，金地集團憑藉自身資金優勢加大力度獲取土地儲備。
報告期內，金地集團獲取了113宗土地，總投資額約1200億元，而在2016年至2018年，金地集團土地總投資額分別使用399億元、1004億元、1000億元。
躍升的土地投資強度，保證了金地集團銷售規模的增長，2019年更大力度的土地擴張，也進一步保證了未來的規模增長。
截至2019年末，金地集團已佈局全國61個城市，總土地儲備約5233萬平方米，較2018年末新增11個城市，總土地儲備增長約823萬平方米。
土地擴張力度增加之餘，金地集團也適當調節拿地結構，加強二線、三四線投資佔比。在2019年，金地集團一線、二線、三四線投資佔比分別為10%、55%、35%，一二線城市佔比也從2018年的83%微降至75%。
這樣做的好處是，目前一二線普遍受到較強的調控政策，避免城市過於集中所帶來的風險。年報中，亦對各級城市的狀況進行分析，其中一線、三四線成交量同比小幅上升，二線則小幅下降，價格方面一線、二線、三四線增速分別為3.8%、7.3%和6.7%。
與此同時，金地集團自身週轉效率也有所提高，2019年新開盤項目平均開盤週期從2018年10.8個月降至8.8個月。去年獲取項目中26個實現當年開盤，其中瀋陽藝華年、青島西客站項目、石家莊金地璽悦府、太原迎澤上品、寧波華章府5個項目實現4.5個月內的開盤週期。
值得一提的是，由於項目依然集中在一線、二線等高價值區域，金地集團2019年毛利率依然保持較高水平，達41.26%，同比下降1.82個百分點。
利潤權衡下的改變
規模擴張的背後，是金地集團加大拿地力度，並主要以合作方式降低自身資金壓力風險。
而在實現規模化之後，適度降低融資力度，更多以自身資金、加強運營效率、提高權益比例等方式去保證利潤水平。
數據顯示，2019年1200億元的土地總投資額中，金地集團權益投資額約為588億元。這一數據在2017年及2018年則分別為473億元及404億元，對應年份的總土地投資額均約1000億元。
因為土地規模快速增長，無可避免使得融資水平相應增長。金地於2019年末融資餘額為947.58億元，2017年及2018年同期分別是553.54億元、821.4億元。
籌資活動產生的現金流量淨額則是每年為正，在2017年至2019年分別錄得124.71億元、213.3億元、51.14億元。隨着土地投資力度加強，經營活動產生的現金流量淨額在2017年與2018年錄得負數，分別為流出69.89億元及18.28億元。
隨着規模踏上新的台階，金地集團也更多使用加快資金迴流等方式，進一步保證利潤水平。其中，2019年債務融資餘額增長幅度明顯小於2018年，淨負債率也僅微升2.88個百分點。
籌資活動產生的現金流量淨額也大幅減少76.03%，經營活動產生的現金流量淨額回正達78.99億元。這反映出，金地集團在加強現金流管理，一方面強調銷售及時回款，另一方面，減少債券融資，降低槓桿。
值得一提的是，因為房地產行業整體進入白銀時代，金地集團在推廣服務費上的增加，使銷售費用於報告期內錄得21.1億元，同比增加近五成。但是通過自身管理的改進，金地管理費用同比僅增長21.16%，低於銷售增速，進而保證三費增速整體保持與銷售增速匹配。
此外，由於加大了合作比例，金地集團此前歸母淨利潤同比增速並不快。2016年至2019年間，金地淨利潤增速分別為96.87%、8.61%、18.35%以及24.41%，即銷售規模的高增速並不能很好地反映到利潤水平上。
不過，金地集團顯然也在有意識提高這一比例，例如2019年新增權益土地投資額佔比從2018年的40.4%提升至49%，總權益土地儲備佔比也從52.27%提升至53.54%。
凌克在2019年末時亦公開表示：“金地希望未來權益投資佔比提高到50%以上。”
總而言之，對於未來如何繼續保持規模和利潤的平衡，或許金地集團採取的是新三板斧：加強運營效率、提高管理水平以及提升權益佔比。
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