丁祖昱：物管上市公司估值“擠泡沫”

　　中新經緯8月5日電 題：物管上市公司估值“擠泡沫”

　　作者 丁祖昱 易居企業集團首席執行官

　　物業股正展現出脆弱的一面。克而瑞物管數據顯示，截止7月31日，59家上市物管企業股價有46家較月初下跌，最大跌幅達到68%。

　　2022年年初以來，59家上市物管企業股價下跌數量達到了51家，僅有3家物管企業小幅上漲。顯然，受房地產行業下行波及，物業股一騎絕塵的上漲動力再次被壓制。

　　物業股全線下跌

　　物管企業上市正在“退潮”。據克而瑞物管監測，截止2022年7月31日，物管行業上市企業總數達到了59家，年內成功上市的物管企業有4家，另有8家遞表企業正在排隊。

　　7月，物業股普遍下跌。從下圖可以很直觀的看出，核心指數及物管企業股價自月初逐日下行，7月22日左右有小幅回調，但至7月27日，物管企業股價再次直線下跌。整體來看，非港股通物管企業下跌12%，港股通物管企業下跌23.1%，恆生物業服務及管理指數下跌30.1%，跌幅均大於恆生指數(-7.8%)和滬深300(-7.0%)。

　　聚焦59家上市物管企業，7月股價平均降幅達到了17.4%。其中，46家股價下跌，下降比例接近八成；股價上漲的企業只有7家。降幅最大的是力高健康生活，降幅達到68.0%，此外方圓生活服務、碧桂園服務股價降幅也在50%以上。

　　對比2022年年初，情況更不樂觀。59家物管企業中，有51家股價下跌，跌幅超五成的物管企業就有17家。

　　正榮服務跌得最慘，年初至7月31日跌幅達到86.8%，對比巔峯時期股價，目前正榮服務股價已下跌了90.58%。

　　2020年下半年是物管企業的高光時刻，彼時多數物管企業股價達到峯值，2021年，受地產主業震盪影響，物業股迅速回調。截止到2022年7月31日，股價距高位跌破70%的比比皆是。

　　我們對29家上市物管企業最新股價與巔峯時期股價作對比發現，29家物管企業股價較巔峯時期平均下滑61%。

　　距巔峯時股價下降80%以上的物管企業有6家，分別是時代鄰里、正榮服務、佳兆業美好、寶龍商業、彩生活、燁星集團。其中，時代鄰里股價較巔峯時降幅最大，下降了90.71%，較上市首日股價下跌了78.6%。

　　59家物管企業總市值較年初跌三成

　　與物業股股價相對應的是，59家上市物管企業估值再次下降。

　　截止7月31日，59家上市物管企業總市值為3420.3億元，較上月末下跌22.8%，市值下跌的房企多達44家。市盈率PE(TTM)和市盈率PE(LYR)均值分別為11.4倍和11.6倍，均較上月末(13.9倍和14.1倍)下降。

　　2022年年初，碧桂園服務總市值達到1285億元，也是當時唯一一個市值破千億的物管企業。隨後，碧桂園服務股價下調，市值一路下降至7月初的1007億元。7月19日，華潤萬象生活市值首次超過碧桂園服務，躍居首位。截止7月31日，碧桂園市值較月初“腰斬”，僅有505.9億元，市值較月初降幅排在59家物管企業的第三位。

　　對比年初，59家上市物管企業總市值下降32%，市值較年初下降的物管企業達到47家，其中正榮服務市值較年初跌幅最大，達到86.2%。市值較年初上漲的物管企業僅有8家，其中越秀服務市值較年初上漲15.5%。

　　對比上市首日市值變化，44家物管企業市值較上市首日下跌，最大跌幅達到89.4%，為正榮服務，而燁星集團以86.3%的跌幅緊隨其後。

　　值得注意的是，截止7月31日，仍有15家物管企業市值高於上市首日。其中，中海物業漲幅最高，市值較上市首日漲幅達710%。綠城服務、旭輝永升服務和濱江服務市值漲幅也在200%以上。

　　縱觀59家上市物管企業資本市場表現，不少物業股受地產主業震盪非常明顯，這也是物管行業在資本市場表現中脆弱的一面，尤其是地產母公司遭遇流動性危機的情況下，物業股更是遭到全面壓制，跌幅領先行業，反觀地產母公司強勁的物管企業，整體資本市場表現也是一路領先。

　　整體來看，物管行業仍然與房地產主業唇齒相依，行業穩定格局仍有待進一步強化。

　　自2021年下半年以來，資本市場急劇降温，大部分物業股股價距離峯值幾近“攔腰斬”，其中原因除市場在修復以往物管上市公司過高估值以外，房地產行業下行壓力傳導也成為其中一個重要原因。(中新經緯APP)

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責任編輯：李惠聰