準千億房企金輝控股：地產優等生的穩健前行
來源： 奇點商業
10月29日，伴隨着一聲渾厚的鑼響，金輝控股（09993.HK）成功在香港聯合交易所敲鑼上市，正式登陸資本市場。也成為匯景控股和港龍地產後，年內第三家實現港股IPO的內地房企。
金輝控股每股定價4.3港元，IPO分配予香港公開發售的發售股份的最終數目為6億股發售股份，公開發售佔10%，國際發售佔90%。全球募集共約25.8億港元，截至9:45，金輝控股市值約170億港元
所募得的資金將主要用於為現有項目撥資、部分償還項目開發的部分現有信託貸款，以及一般業務運營及運營資金。
對金輝控股來説，這是其發展史上的重要里程碑。這家於1996年發軔於福州、2009年總部遷往北京的房企，經過24年的發展，從東南沿海的區域房企躍升為全國準千億房企，並憑藉更快的成長速度和差異化的發展策略，取得了2019年888.6億的銷售額。
此次金輝控股赴港上市，又將為其未來發展帶來怎樣的變化？
01 佈局全國，高能級土儲鎖定利潤空間
2009年，金輝控股將總部搬至北京，標誌着其完成了從區域性房企到全國性房企的轉型，金輝的業務版圖也隨之擴張至全國，並重點扎根長三角、環渤海、華南、西南和西北區域等經濟發達與具有高增長潛力地區。
截至2020年7月31日，金輝控股共有160個處於不同開發階段的物業開發項目，其中包含由金輝控股附屬公司開發的117個項目以及由合營企業及聯營公司開發的43個項目。並已完成北京、上海、天津、重慶、福州、杭州、南京、武漢、長沙、西安、蘇州、石家莊等全國31城佈局。
擴張至全國的金輝在銷售金額上實現了跨越式增長，而土地儲備則為日後的競爭奠定了重要基礎。截至2020年7月31日，金輝控股的總土地儲備為2908.2萬平方米，包括應占的總建築面積為2563.1萬平方米的住宅物業及應占的總建築面積為345.1萬平方米的非住宅物業。
在城市佈局上，金輝瞄準環一線及強二三線城市，93.4%位於二線城市及核心三線城市。這也意味着，新增的豐沛土儲疊加高能級區域佈局，不僅奠定了金輝控股的規模基礎，也為後續利潤空間的釋放留下充裕機會。
高能級的土儲為金輝未來盈利提供穩定性，且可以應對市場變化帶來的衝擊。而此次金輝的港股IPO上市，不僅能大大拓展其融資渠道，也為其日後的進一步加倉擴儲打下基礎。
02 產品優質，精準把握窗口期業績增長
博觀而約取，厚積而薄發。穩健的作派，並未限制金輝把握窗口期，在房地產行業整體規模增速承壓的背景下，金輝控股的銷售額增速仍然保持着優異狀態。
2016年至2019年，金輝的銷售額分別為307億元、445億元、746.8億元和888.6億元。
結合金輝控股目前的合約銷售規模，公司邁進千億時代已經是臨門一腳，衝擊千億的確定性仍然較高。而在規模增長勢頭強勁之下，金輝在營收、利潤等指標上也維持了一貫的穩健，甚至在上市之後有望迎來進一步釋放。
按照招股書顯示的數據，於2017年、2018年及2019年，金輝控股的收益分別為人民幣117.8億元、159.7億元及259.6億元，複合年增長率為48.5%；毛利由2017年的人民幣37.9億元增加至2019年的56.6億元，複合年增長率22.2%。
其實，金輝在銷售、營收、利潤等指標上保持強勢的根本，在於持續提升產品力的成功。致力於為高端客户提供高品質舒適物業的“銘著系”；致力於為有改善住房需求的客户提供舒適物業，以融合智能的居住設施及具美學的設計為特色的“雲系”；致力於為首置客户提供高性價比的物業，打造實用和便利等多功能空間的“優步系”；致力於打造綜合社區，為不同需求的客户提供便利舒適的居住體驗的“大城系”，四大產品線涵蓋了目前市場上多元化的需求。
顯然，在這個產品為王的時代，金輝控股在佈局深化保證穩健發展的同時，也在不斷進行產品的優化升級，以追求產品溢價。金輝控股，正以產品力重拾市場“話語權”。
03 財務結構優化，堅守安全底線
在規模和產品力達到一定程度後，金輝控股開始專注於對債務結構的優化，赴港上市也體現了公司在多元融資層面的動作。
截至2020年7月31日，金輝短期借款11.3億元，較年初降78%；現金短債比較年初提高15個百分點；扣除預收賬款的資產負債率45.49%，也較年初有所下降，多項數據都顯示金輝在債務結構上快速優化。
此外，企業現金流也得到進一步改善，截至2020年7月31日，金輝控股在手貨幣資金158.44億元，較年初增長18%；預售賬款670億元，較年初增長18%；報告期內公司資產總值達1659億元，較年初增長11%。
這得益於金輝在資本市場獲得的高度認可，擁有廣泛的融資渠道和債務融資的機會。截止2020年4月30日，金輝的銀行及其他金融機構的授信額度約為1094億元；並多次在境內發行公司債券、ABS等，境內公司債低至6.95%，境外美元債收益降至8%左右。
而金輝控股得以做到快速調整，迅速向“三道紅線”合規要求靠攏，也與其多年來“穩健”的經營策略有關，融資成本及機構評級在行業內排名靠前。
2020年聯合評級國際有限公司將金輝控股股份有限公司(“金輝”或“公司”)的國際長期發行人評級從’BB-’(展望正面)上調至‘BB’，展望穩定。標普及惠譽對金輝控股評級持續穩定，其中標普為“B”評級，展望“正面”；惠譽確認金輝“B”公司評級，評級展望從“穩定”調升至“正面”。
上市之後在資本的助力下，金輝將獲得更大的融資優勢，進一步降低負債率，優化財務結構，以穩健姿態和持續創新，打開金輝未來發展的想象空間。