迎來定增潮 華髮股份發佈60億元募集計劃

觀點網 自從11月28日證監會公佈調整優化5項措施支持房地產市場平穩健康發展，即被業內解讀為支持房地產行業流動性的“第三支箭”發出後，以各地國企為主力的地產行業大軍，密集出爐定增計劃。

本週週日、週一短短兩日內，已有格力地產、招商蛇口、金科地產、上海外高橋集團等企業宣佈正籌備股票發行工作。更早之前，則有福星股份、世茂股份、北新路橋、大名城、新湖中寶等企業披露相關計劃。

珠海國企華髮股份也不落後。12月5日，該公司公告提出將在短時間內進行非公開發行股票，併發布了詳細預案。

按照計劃，華髮股份將向包括控股股東珠海華髮集團有限公司在內的不超過35名特定對象，非公開發行不超過6.35億股A股股票，募集資金總額（含發行費用）不超過60億元。

其中，華髮集團承諾參與認購金額不超過人民幣30億元，且認購數量不低於本次非公開發行實際發行數量的28.49%。

這批資金將用於：鄭州華髮峯景花園項目，項目總投資約35.65億元，擬募集資金投資9億元。該項目目前在建，佔地面積7.72萬平方米，總建築面積25.85萬平方米，規劃1620套住宅，已定案為“華髮峯景灣”。截至2022年11月30日，項目已銷售住宅450套。

南京燕子磯G82項目，項目總投資約48.56億元，擬募集資金投資13.5億元。該項目目前在建，佔地面積4.99萬平方米，總建築面積19.51萬平方米，規劃1212套住宅，已定案為“華髮四季雅筑”。截至2022年11月30日，項目已銷售住宅509套。

湛江華髮新城市南（北）花園項目，項目總投資約150億元，擬募集資金投資7.5億元。該項目目前在建，佔地面積75.3萬平方米，總建築面積將近180萬平方米，規劃5684套住宅，已定案為“湛江華髮新城”。截至2022年11月30日，項目已銷售住宅2359套。

紹興金融活力城項目，項目總投資約190.94億元，擬募集資金投資15億元。該項目目前在建，佔地面積39.06萬平方米，總建築面積將近181.2萬平方米，規劃6199套住宅，已定案為“HFC華髮金融活力城”。截至2022年11月30日，項目已銷售住宅3487套。

另外，華髮股份還將補充流動資金15億元。

定增融資能夠幫助上市企業在獲得資金的同時不增加債務和利息，亦沒有償還義務。這能幫助華髮股份以更小壓力完成部分收益較低的地產項目的銷售、建設和“保交樓”。

以上述提到的鄭州華髮峯景花園項目為例，該項目是華髮股份進駐鄭州市場的第一個項目。

其拿地可以追溯到2019年12月。當時，華髮股份以14.76億元，溢價率3.22%代價，成功競得鄭政出[2019]80號(網)地塊。

根據出讓文件要求，該宗地房屋成本指導價為17883元/平方米，綜合最高售價為20800元/平方米，且投資總額需大於等於18.08億元。

經過不到一年的建設，這個項目在2020年11月中旬開盤，首推的89至118平方米高層產品，帶裝修均價約16134元/平方米，後逐步升到每平方米16200元。但據當地媒體2020年12月的報道，實際上的銷售價格在15500-16400元/平方米浮動。

而按照華髮股份定增預案的數據，鄭州華髮峯景花園項目預測最終銷售收入37.02億元，淨利潤僅約1.07億元，投資淨利率3.00%。與之對比，華髮股份2019年、2020年、2021年、2022年中期的平均融資成本為6.35%、6.2%以及5.8%、5.79%。

除鄭州華髮峯景花園項目外，其餘三個項目的預測投資淨利率分別為：南京燕子磯G82項目6.05%、華髮新城市南（北）花園4.81%、紹興金融活力城項目最高，達到9.17%。

這也是為什麼華髮股份近年來選擇將重倉區域放在長三角地區的原因。今年以來，華髮股份在該區域公開市場拿地面積佔新增土儲用地總面積比重超70%，拿地金則佔總金額的92.6%。

但過往拿下的其他地區的一些效益較低項目，要如何消化？利用定增來進行資金注入或許是個好辦法。

另一方面，華髮股份在2021年內解決“三道紅線”問題成為綠檔企業期間，及此後較長的一段時間內，均較為依賴大股東珠海華髮集團有限公司或關聯方輸血。此次定增方案亦體現了這一特點。

據華髮股份5月回覆上交所問詢函中披露，單2021年來自同一控制人（即華髮集團）的關聯公司珠海華髮城市運營投資控股有限公司、珠海城市建設集團有限公司的少數股東資本金投入就達到300.05億元。

今年6月，華髮股份以公司租賃住房所在項目公司股權、相關債權為基礎資產，發行50億租賃住房定向資產支持票據，大股東華髮集團亦承諾認購30%。

但隨着支持房地產行業發展的“三支箭”政策逐步落地，華髮股份的對外融資情況將得到改善，或從而緩解對母集團的資金依賴。

早前11月25日消息，華髮股份就宣佈向銀行間市場交易商協會申請分期註冊發行不超過人民幣100億元（含）的中期票據。

同時，充分利用國資背景優勢，華髮股份近來也積極拓展融資手段，包括進行了類REITs、ABS等融資工具的探索。目前，華髮股份已有多筆ABS獲得上交所反饋，涉及資金約30.61億元。