年報觀察 | 富力涉險 要用利潤換現金流

觀點網 富力地產最終還是踩線發佈了2021年年度業績報告。當這份報告出現在港交所披露易的版面時，時間距離逾期的deadline還剩不足1個小時。

只是，上述業績報告中的數字是未經審核的。富力地產在年報的最開頭也提示了箇中的風險：“集團年度綜合業績的審核程序尚未完成。”

這與富力地產在6天前的説辭相吻合。3月25日，該公司宣佈，由於香港新型冠狀病毒(COVID-19)疫情嚴峻，預期將無法於3月31日前完成相關的審核程序。

但市場猜疑的聲音卻針對在別處，只因富力地產此前一直聘任的審計機構是普華永道。眾所周知，普華永道近段時間出於規避風險的考慮，已辭任多家“暴雷”或傳聞“暴雷”房企的核數師。

這輪行業寒冬中，富力地產是最先向外界提示公司經營出現困難的內房之一。其早在2019年就提出要“暫緩拿地”、“促銷售、抓回款”，並在隨後的兩年內致力於進行風險出清。如今，它的情況如何？

另值得注意的是，目前未有跡象表明普華永道已與富力地產解約。

過去一年

資料顯示，2021年富力地產實現全年營業額764億元，同比下降約11%。毛利從2020年的203.88億元急挫至49.63億元，同比下降76%。毛利率則從上年度的25.2%，降至14.1%。

各種減扣下來，淨利潤方面就更顯慘淡。期內，富力地產錄得淨虧損87.39億元，而截至2020年末的數據則為淨溢利約91.46億元，兩者相差178.85億元。同時，歸母淨利潤為虧損88.48億元。

根據公告，富力解釋由盈轉虧的原因，主要是由於報告期內物業銷售額減少以及毛利率降低，以及項目售價較低導致年內就存貨作出減值撥備所導致。

具體而言，在過往幾年合約銷售本就不佳的情況下，融資渠道受限，也影響到富力地產的交付進度。年內富力地產交付的銷售物業面積，就從2020年的916.7萬平方米減少約9%，至830.7萬平方米。

公告顯示，在2022年這個數字還將進一步降到648.1萬平方米，即同比下降約22%。而且未來的預期仍較差。

據富力地產管理層在去年中期業績發佈會上透露，截至2021年7月底，富力已鎖定的協議銷售額約1400億元或1340萬平方米，其中800-900億元及880萬平方米將在2021年內完成結轉。

目前來看，2022年將要結轉剩餘的部分。按照富力地產目前的銷售增長，到2023年富力能結轉多少物業？或許要再打個折扣。

同時，富力2021年交付的物業整體平均售價約為每平方米8300元，而2020年為8600元/平方米。

據瞭解，富力地產在過去幾年一直開展大力度的降價促銷活動，加上目前全行業普遍的成本上升現象，盈利空間被進一步壓縮。公告顯示，2021年內，富力的土地及建築成本就繼續從5830元/平方米增至6436元/平方米。

這對該公司的毛利表現造成衝擊。2018年至2021年4年內，富力地產的毛利率從36.4%的高毛利水平，變化為34.9%、25.2%及最新的14.1%。儘管目前富力地產合同銷售的均價能維持在較好的12773.6元/平方米。

但鑑於富力目前的策略是：“集團繼續致力於在短期內維持流動資金，而非着眼於盈利能力。”毛利的下降也在常理之中。

對淨利潤造成較大影響的另一因素，是富力在財報中由於“按當前市價將物業變現的能力存在不確定性”，而進行了一次較大的減值調整。體現在存貨及金融資產中，富力就一次性撇減了資產價值81億元。

現實問題

如上所述，擺在富力地產眼前的問題，仍然是它的債務危機。盈利暫時擺在一邊，為保證企業的存續，籌措資金才是現在最重要的工作。

因此我們看到富力地產去年賣力地推售了旗下一些資產。包括以不超過100億元的價格，向碧桂園服務出售了天力物業100%股權，第二次向黑石集團出售了廣州空港物流園的權益……

“在不利的市場環境及賣方存在流動資金風險的情況下，資產出售往往有利於買方。”但富力地產稱，2021年出售資產還算順利，價格仍算合適。

“集團的策略是透過尋求其他資金來源迅速應對市況。”富力表示，2022年公司還將實現更多資產出售，從而提供額外資金來源，包括透過整售及加快海外開發項目的預售計劃，出售海外非核心資產。

另外，據市場消息，富力地產2022年計劃出讓一些過去不願意出售的持有型物業，例如酒店。

三道紅線方面，富力地產目前仍是紅檔企業。但過去一年的降負債實現了一定的成績。

資料顯示，年內富力地產的有息負債降至1327億元，較2019年巔峯時減少了約33%，淨負債率也從當時的199%降低至123%。

但從短期負債上看，仍十分急迫。截至2021年末，富力地產擁有一年內到期的借款約583億元，短債佔比達到44%。與之對應的是包括受限資金在內的總現金211億元。

其中能及時動用的現金及現金等價物，僅62.57億元，較2020年末減少194.16億元，較2021年中期減少65.07億元。富力地產2022年的籌資之路仍具壓力。

未來發展

出於減少支出的考慮，富力地產2021年內繼續減緩拿地速度。年內，該公司僅收穫5幅土地，新增土地面積83.7萬平方米，新增土地資本開支總額僅為30億元。

換句話説，土地金較2020年減少了80%。與之對比，富力2020年在12個城市拿下16幅土地，地價118億元，新增權益土地儲備386萬平方米。

截至2021年末，富力擁有土地儲備為總建築面積約6471.9萬平方米，其中總可售面積約4996.7萬平方米，分佈在國內外94個城市和地區。另富力地產並未在這份年報中披露有關城市更新的最新情況。

按照2021年富力地產的銷售情況，4996.7萬平方米的可售面積，大約可以支撐富力地產5年的銷售。如果銷售恢復到疫情前2019年的水平，則為3.9年。

資料顯示，富力地產2021年實現合約銷售總額為1202億元，同比下降20%，銷售總建築面積亦出現下降，錄得941萬平方米，降幅為23%。

促銷售去庫存是富力降負債的其中一條重要方法，但過去兩年這條方略一直存在風險。只是，銷售下行是全房地產行業存在的弊病，也並非富力一家的問題。

據瞭解，富力地產預計在2022年推出2200億元可售資源。按照6成的去化率計算，大約能形成銷售1320億元。只是富力在2021年的去化率或者並未超過50%，資料顯示，富力在2021年初曾透露年內會釋放2700億元貨值。