來源： 風財訊
（來源|風財訊 作者|王婷婷）
知道一個行業究竟過得算不算好、還有多好，不是看下游企業，也不是看平均值，而應該看處於行業頭部的那一羣企業。
尤其是它們的規模後勁、利潤波幅、風險邊際與業務延展性，這些“有效拋射範圍”，界定了一個行業的統一趨勢、發展可能性和問題最優解。
站在這個角度反觀龍湖集團，千億銷售規模下給出28.4%的同比增幅；利潤壓縮行情下保住27.7%毛利率和13.6%的核心利潤率；融資成本4.21%再創新低，連續五年“三道紅線”全綠檔...
從8月24日龍湖集團(HK:00960)發佈的2021年半年報中，可以讀出一家企業身上的更多行業性信息，以及行業帶給它的變化。
直面“增速閾值”追求質量指標
上半年，龍湖集團實現營業額606.2億元，同比增長18.5%；歸屬於股東的淨利潤為74.2億元，減除少數股東權益、評估增值等影響後的核心淨利潤61.8億元，同比增長17.1%。
期內，龍湖的地產開發合同銷售1426.3億元，同比增長28.4%；物業投資業務不含税租金收入增42.4%至47.8億元。
龍湖的銷售增幅，展示了房地產行業仍在追逐的一個機會——疫情後經濟回升，城鎮化仍在刺激住房需求。
這樣的行情給一些房企保留了大幅增長的機會。中指研究院數據顯示，今年1-7月百強房企的銷售金額的增長率均值能達到36%。
不過，這個機會能看到的天花板，越來越明顯。
近年，千億規模以上房企的銷售增長率，明顯低於300億以下規模的房企增速。今年上半年龍湖的30%左右銷售增速，已是千億房企的常規水平。
正是這種房地產的“頭部速度”，揭示了後序企業未來發展至一定階段，會進入的常態值範疇，即行業的“增速閾值”。
這意味着，單純的規模增長，不僅空間有限，而且含義越來越弱。正如當前絕大多數房企主張的那樣，大家開始更多追求質量指標。
扛住利潤“行業性疲軟”多手確保盈利水平
可以追求的質量，能到怎樣的程度？龍湖的回答也頗有啓發性。
截止今年6月30日，龍湖集團的毛利同比增長6.5%至167.8億元，毛利率27.7%。核心税後利潤率為13.6%，核心權益後利潤率為10.2%。
海通證券統計顯示，自2019年房地產的毛利率已經步入下行通道，重點房企的平均毛利率在2020年甚至低至26.2%，相比歷史高位下滑超過10個百分點，而這一趨勢還將繼續。
實際上，龍湖集團執行董事兼首席財務官趙軼直言，多重因素影響，房地產行業已經來到合理利潤區間。未來，25%左右的毛利率，新房的銷售毛利率保持在20%-25%，是合理水平。
在這樣的行情下，確保集團盈利水平保持穩定、加快高週轉保持不錯的ROE，就顯得對後期發展尤為重要。
就盈利方面而言，可以看到，龍湖集團在2021上半年保持着核心淨利的持續增長，歸屬於股東的淨利潤74.2億元，減除少數股東權益、評估增值等影響後之核心淨利潤61.8億元，同比增長17.1%；同期核心税後利潤率為13.6%，核心權益後利潤率為10.2%。
實際上，風財訊留意到，今年龍湖的土地儲備平均成本已降至5382元/平，低於2019年的5737元/平和2020年的5569元/平，且期間龍湖項目的品質逐年提升。
這意味着，今年銷售端的毛利率一定程度，受到往年貨值結轉的影響，伴隨購地成本的降低，龍湖未來1-3年（結轉今年貨值）產生的毛利率或能有所回升。
趙軼表示，未來龍湖也不會追高，拿地簽約比保持35%。這給未來相關利潤指標“保持穩定”送了一顆定心丸。
可以看到，在銷售端，一方面控成本、一方面做溢價、一方面做ROE；在財務端，控制財務成本、少數股東權益等攤薄因素，確保母公司盈利水平。在利潤空間壓縮的趨勢下，龍湖給了一道最優解法。
轉型“低槓桿”進入財務正循環
客觀而言，解出最優方程式，是有條件的。
龍湖之所以能夠在毛利率受影響的情況下，扛住了淨利潤指標的疲軟，財務端的能力，不容忽視。
數據顯示，龍湖集團今年上半年淨負債率46.0%，在手現金994.7億元，現金短債比達到5.48倍（剔除預售監管資金及受限資金後現金短債比為3.91），一系列指標均維持行業內的較高水準。
龍湖連續五年滿足“三道紅線”指標要求，也是民營房企裏為數不多的綠檔企業。
更值得一提的是，及至今年上半年，龍湖的平均融資成本4.21%，再創新低，遠低於行業平均線，且平均貸款年限在6.18年。
風財訊注意到，上半年龍湖集團發行的境內公司債券，規模60億元，票息僅3.50%-4.40%，期限為5年-7年。同樣5年至7年的境內公司債券，龍湖在2021年8月發行的30億元債券，票息更低至3.35%-3.70%。沒有最低、只有更低。
龍湖管理層表示，龍湖一直是“去風險、降槓桿”的監管邏輯，對財務盤面的管控強執行，這是公司今天能有穩步業績的底氣。
這也是龍湖成為國內唯一一家獲得境內外全投資級評級的民營房企，在惠譽、穆迪、標普三大國際評級機構保持BBB正面、Baa2穩定、BBB穩定的全投資級評級的原因。
而當資質分化越來越明顯，評級信用越高的企業，能得到更多的資源傾斜，形成正循環。
這樣的效果，門檻不低，卻讓外界看到一種趨勢——
在宏觀調控疊加，強制房地產去槓桿、去風險的環境下，曾經以高槓杆迎來高增長的房地產企業，完全能夠轉型至“低債、低息、高評”的狀態，這也是長期性房企的“正確姿勢”。