盼望着，盼望着，公募REITS產品終於來了！
基金君從證監會、上交所、深交所網站獲悉，備受市場關注的公募REITs已經正式上報產品，昨日上報的產品達到4只。這意味着，距離公募REITs產品正式出爐，又向前邁出一大步。
自2020年4月30日，國家發改委聯合中國證監會發布《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)試點相關工作的通知》之後，國內公募REITs序幕正式拉開。基金君預測，按照目前進度，大概率今年這類產品可能會正式問世。
除了目前上報了的四隻產品之外，還有不少產品在積極“籌備”之中。讓基金行業沸騰起來，是因為REITs產品擁有萬億級市場空間。而對於普通投資者來説，公募REITs投資的是掛鈎地區發展以及對抗通脹的優質基礎設施，在目前市場利率持續走低的環境下，是難得的優質資產，同時可在二級市場交易，為普通大眾投資者開闢了新的資產配置路徑。
四隻產品“火速”上報
自2020年以來，市場對公募REITS產品可謂期待已久，目前終於看到重磅進展。
基金君從證監會網站發現，已經有四隻REITS產品悄然上報，滬深兩市交易所各兩單產品。其中上交所兩單為“浙商證券滬杭甬基礎設施證券投資基金”和“國金鐵建重慶渝遂高速公路封閉式基礎設施證券投資基金”；而深交所分別為“中航首鋼生物質封閉式基礎設施證券投資基金”、“博時招商蛇口產業園封閉式基礎設施證券投資基金”。
深交所清晰介紹了兩單產品，“中航首鋼生物質封閉式基礎設施證券投資基金”基礎設施項目類型為垃圾處理及生物質發電，預計募集份額為12.487億份，原始權益人為首鋼環境產業有限公司，基金管理人為中航基金，資產支持證券管理人為中航證券有限公司。
而“博時招商蛇口產業園封閉式基礎設施證券投資基金”基礎設施項目類型為產業園區，預計募集份額為22.28億份，原始權益人為招商局蛇口工業區控股股份有限公司，基金管理人為博時基金管理有限公司，資產支持證券管理人為博時資本管理有限公司。
這兩個項目均按照《中國證監會國家發展改革委關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)試點相關工作的通知》《國家發展改革委辦公廳關於做好基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)試點項目申報工作的通知》等相關政策文件要求，已履行省級發展改革委出具專項意見、國家發展改革委遴選推薦等相關程序。
據上交所介紹，本次申報的兩單項目是資本市場服務長三角一體化和長江經濟帶發展等國家戰略的又一重大行動。兩單申報項目均為地方發改委推薦，經國家發改委遴選後推薦至中國證監會的試點項目。
基金君獲悉，首批基礎設施公募REITs項目的正式申報，標誌着基礎設施公募REITs試點工作將正式進入項目審核階段。完成相關審核後，將履行證監會註冊程序。
博時基金認為，基礎設施REITs的推出一方面能夠滿足基礎設施原始權益人的融資需求，盤活資產、加快週轉；另一方面能夠有效改善企業的資產負債表，降低槓桿、增強後續融資能力。基礎設施REITs在中國剛剛起步，各市場主體都在積極研究、不斷探索，一起推動整個行業穩步發展。
市場各方積極參與
一位基金公司人士透露，最近一週還會有多家基金公司陸續上報公募REITs產品，從審批流程上看，之後還需要經過答辯、反饋才能正式獲批。
“近期陸續上報的公募REITs產品未來有望同時獲批，成為首批落地的公募REITs。”另一位基金公司人士分析。
此外，近期，海南納入基礎設施領域不動產信託投資基金(REITs)試點也受到基金公司人士高度關注。一行兩會一局出台的《關於金融支持海南全面深化改革開放的意見》中提到，在房地產長效機制框架下，支持海南在住房租賃領域發展房地產投資信託基金(REITs)，鼓勵銀行業金融機構創新金融產品和服務，支持住房租賃市場規範發展。
“業內非常關注海南試點住房租賃領域的房地產投資信託基金(REITs)，這塊業務非常有市場需求，因此大家都紛紛爭取能夠成為首批公募reits基金的管理人，為未來推出的住房租賃領域房地產投資信託基金(REITs)積累經驗。”
“據前期摸底調研，在幾大類基石投資者中，保險公司對公募REITs比較感興趣，保險公司管理的都是長期資金，與公募REITs的資金期限比較匹配，且首批公募reits項目的資質及收益率都不錯，較為符合保險公司的配置方向。”北京一位基金公司人士稱。
“保險機構和商業銀行均有意向配置公募REITs，保險機構的負債久期和公募REITs較為匹配，不少商業銀行原本是通過信貸的方式助力企業融資，未來通過投資公募REITs的形式支持企業發展，同時可以降低商業銀行自身的存貸比。”上海一位基金公司人士分析。
據記者瞭解，多家基金公司對公募REITs業務都非常重視，“公司內部出台了很多激勵政策，鼓勵大家積極去尋找好的項目。”另一位北京基金公司人士透露。
更早之前，不少上市公司均對外公佈擬申報的公募REITs項目。大中型基金公司紛紛積極參與其中，“尋找項目”和“招兵買馬”成為兩大關鍵詞。
萬億級市場啓航
多家機構均認為，長期來看，我國公募REITs資產規模可達萬億元量級。隨着REITS產品的正式落地，意味着這個萬億級市場正要啓航
一則數據顯示，自1960年REITs在美國出現以來，在過去幾十年中迅猛發展，在海外發達經濟體中，REITs已在各自的整體資本市場中佔有重要地位。作為REITs的發源地美國，截至2019年末公募REITs市場規模約1.3萬億美元，約佔GDP規模的6.5%，按照該比例推算，中國公募RETIs市場可達6萬億人民幣。
德邦基金總經理陳星德提出，公募REITs豐富了大眾基建投資品種，規模龐大，有望開闢萬億市場。但同時，REITs也面臨着諸多挑戰。第一，REITs對基金公司來説是一個全新的業務領域，需要建立全新的資管生態；第二，未來更加需要既懂資本市場又懂不動產領域的投融資管理人才；第三，和其他品種相比較，REITs收益率能否達到投資者的期望。
“在監管層長達15年的不懈努力下，終於在規則層面搭建了公募REITs的操作指南，目前公募REITs的設計圖紙已經繪好，全市場都在等待依據這個圖紙落地的第一批REITs產品。所以，現在尚處於從”圖紙“到”產品“的落地過程中。” 國投瑞銀不動產投資中心總經理劉先鳴此前曾分析。
他表示，未來公募REITs落地後，真實競爭力要從兩端來看，首先要從項目端來看，要探討公募REITs相比其他融資工具，對原始權益人而言是否真的有價值，能解決他們的痛點；其次要從資金端來看，要探討公募REITs相比股票、債券、基金、理財等投資工具，對於投資者而言是否有價值，能否滿足他們的需求。
中金基金也表示，公募REITs的推出具有里程碑式的意義，是推動中國經濟從規模化發展向高質量發展轉型的重要金融工具，是充分利用資本市場服務實體經濟的必要創新。隨着公募REITs進入申報衝刺階段，以及操作層面的配套政策在未來一段時間逐步落地，相信目前產品結構、運營管理中的問題逐漸得到解決。下一步，關注做好投資者教育及詢價發行工作，持續完善產品存續期間運管職責的履行及治理安排。希望未來能和行業一道成長，推動中國基礎設施REITs進入“經營活力提升，資產質量改善，估值良性反饋”的正向循環發展。
起步階段尚存不少難點
儘管對REITS業務及市場空間充滿信心，但“萬事開頭難”，也有一些公司認為起步階段存在一些難點。比如深圳一家基金公司就表示，起步階段主要的難點在於資產出表涉及到的項目公司分立流程較為複雜、資產定價方面發行人和投資人需要磨合，但總體上難點都能得到解決。
另一家REITs基金管理部負責人認為，基礎設施REITs產品不僅市場空間巨大，還能幫助地方政府降低槓桿、募集新的資金加快後續基礎設施建設、引導金融服務從間接融資向直接融資轉換、存續的基礎設施資產價值的錨定和重估。
“目前存在的難點在於：一是需要出台與完善進一步配套政策和制度。包括税收優惠政策，涉及特許經營權的調價機制市場化，現行業務指引的正式稿等；第二是培育投資機構和市場專業機構，要高度重視中國資本市場的投資者教育工作，主要是個人投資者的產品普及和教育工作。”上述負責人表示，第三，要加強基礎設施REITs的發展，律師、會計師、審計師、資產評估師等專業型人才的隊伍建設工作不可或缺。此外，基金管理人要真正股權思維的投資運營基礎設施項目公司，由於基礎設施項目類別較多，不同類型的項目公司在投資運營過程中，涉及的專業類別完全不同，通過尋找專業的人才，搭建體系化的人才梯隊，基金管理人要儘快培養自己股權投資運營管理的能力。
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（文章來源：中國基金報）