觀點地產網 “輕裝上陣”這半年，金茂越顯活力。
8月24日下午，金茂公告披露2021年上半年業績情況。期內，該公司錄得營業收入284.56億元，同比增長135%。財報提到，營收實現大幅增長主要源於城市運營、物業開發項目及酒店經營的收入較上年同期增加所致。
從一系列的數字矩陣當中可以看出，金茂的中考成績單亮眼。
近兩年來，中國房地產行業已經從增量時代過渡到存量時代，疊加調控政策等影響下，降負債、新闢賽道成為地產行業未來發展的主旋律。
2021年上半年，在營收提升、利潤趨穩的同時，金茂還在不斷調整納儲方式，降負債、降成本。
截止2021年6月30日，金茂錄得計息銀行貸款978.32億元，淨負債503.98億元，淨負債率為51.64%，剔除預收款後的資產負債率68.92%。
事實上，近兩年，隨着城市運營的進一步擴張，中國金茂“第二曲線”發展優勢進一步擴大，如同物業開發與城市運營的雙重驅動，賦予了金茂穿越行業新週期及持續增長的內生動力。
內生動力
“公司2021年、2022年會保持強勁的增長動力，2021年實現2500億，2022年實現3000億的簽約目標。”
事實上，中國金茂的發展預期，如今正一步步兑現。數據顯示，上半年，該公司實現簽約銷售1301.5億元，同比增長27%，全年目標指日可待。
財報透露，上半年，中國金茂的回款達到了1229億元，回款率超94%，同時，公司物業及土地已銷售未做收金額約為3545億元。
超高的回款率為金茂的發展提供了穩健的現金流，而超3500億元的已售未結轉，無疑提前鎖定了金茂接下來兩到三年的收入與利潤增長。
在過去幾年，金茂接連實現千億、兩千億的跨越，而這家央企也被資本市場稱作黑馬。
對於明年的3000億元簽約目標，有分析師在接受觀點地產新媒體採訪時就曾表示，金茂2021年的貨值超3600億元，每年還有城市運營轉化土儲，實現今明兩年的簽約目標不成問題。
正所謂“手有餘糧，心中不慌”，對房地產企業而言，土地儲備往往決定了其未來兩到三年的銷售表現。
早在今年6月的股東周年大會上，中國金茂執行董事兼CEO李從瑞就曾提到，未來公司將通過三種渠道擴充土儲。
首先，金茂仍將通過城市運營擴儲，目標是三年後城市運營的土地儲備供給從44%提高到60%。按此前披露的消息，該公司希冀今年實現在35個城市落地城市運營業務。
其次是“三道紅線”出台後，中小開發商資金鍊緊張，部分大開發商受到“三道紅線”壓力，也急於將土地儲備變現，這為公司提供了獲取優質土地的機會。
財報透露，截止期末，中國金茂總土儲超8500萬平方米，全國佈局53城，一二線核心城市佔據市場領先地位。
城市運營方面，截止目前，該公司在全國共有30個項目，上半年，公司還成功獲取3個優質城市運營項目。
據瞭解，上半年，中國金茂以14.81億港元收購中國宏泰29.9%股權，成為其第二大股東，同時，雙方同時訂立可換股債券認購協議，金茂認購中國宏泰發展本金約1.23億美元可換股債券。
資料顯示，中國宏泰成立於1995年，主要從事大型產業市鎮項目開發。從前不久發佈的中報來看，截止6月30日，中國宏泰旗下擁有8個產業運營項目，其中一個項目已經進入成熟收穫期，其餘的7個項目仍處於規劃及開發初期。
無疑，此類交易能夠加速中國金茂城市運營擴張的速度，從另一個層面而言，假以時日，這些城市運營項目將進一步為其轉化土儲、業績，從而助力金茂前行。
發展均好性
早在2015年，中國金茂就提出“雙輪兩翼”戰略，去年的中期業績會上，李從瑞也表示，“要加大雙輪兩翼的佈局，中國金茂希望走一個平衡發展的路線”。
所謂的平衡發展，不僅僅是地產開發與持有的平衡，更是業績與負債的平衡，利潤與產品的平衡，從上半年的財報來看，金茂正努力實現這種平衡。
數據顯示，截至2021年中期，中國金茂錄得計息銀行貸款978.32億元，其中，須於一年內償還的有息負債約為305.76億元，淨負債503.98億元，淨負債率為51.64%，現金短債比為1.26倍，剔除預收款後的資產負債率68.92%。
在2020年末，中國金茂用半年成功調到綠檔企業陣營，而今，這家房企在穩健發展的同時，依舊保持“三道紅線”全綠檔。
人們總説，“攻城容易，守城難”，金茂守住了綠檔陣營，真正體現其優異的管理能力。在中期業績公佈後，不少投資者在公開市場表示，金茂的穩健、均好發展態勢進一步凸顯。
融資成本方面，截止報告期末，金茂的利息開支總額約為31.47億元，較上年同期減少23%，主要在於融資規模和平均利率均較去年同期有所下降。
其中，該公司資本化的利息開支約為16.14億元，較上年同期減少44%。期末，中國金茂的外幣債務融資成本低至2.33%，總的融資成本進一步下降至4.01%，較去年同期下降0.67個百分點，較去年末下降0.41個百分點。
近兩年，地產行業的調控愈發凸顯，隨着房企“三道紅線”，銀行“兩道紅線”、投銷比管控等政策相繼落地，房地產長效機制的輪廓已經基本勾勒清晰。在“房住不炒”的總基調下，未來的房地產行業將全面迴歸居住屬性，這也對房企的產品力和服務力提出更高的要求。
金茂早早地認識到了這一點。據瞭解，中國金茂自成立以來，始終保持高端產品定位，與此同時，在十多年的發展歷程當中，不斷根據客户需求積極迭代產品。
上半年，中國金茂旗下打造了“府”“悦”“墅”三大產品線，以及試點中的“國際社區”產品線，這些擁有綠金品質、智慧科技、優質服務多重加持的金茂產品因而更受青睞。
其中，北京東叁金茂府、北京頤和金茂府、成都武侯金茂府以及深圳龍華金茂府都實現了熱銷，而金茂在新進入的城市泰州中，推出鳳城金茂府，同樣受到市場的熱烈歡迎。
金茂在物業服務與管理方面同樣別出心裁，該公司從智慧社區、智慧生活、智慧運營三大維度出發，持續提升物業服務中的科技應用能力，從而形成了特有的城市服務模式。
業績穩步提升、融資成本穩步下降、產品與服務雙驅動……過去這些年，金茂的各方面表現都處於優等生行列，或許正是這種全方面發展的企業，才能在地產下半場贏得先機。