5月15日，央行、銀保監會發布《關於調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》（下稱《通知》），明確對於貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。這意味着各地首套房貸利率最多可以低至4.4%。
《通知》表示，為堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實房地產長效機制，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。《通知》事項包括：
一、對於貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。
二、在全國統一的貸款利率下限基礎上，人民銀行、銀保監會各派出機構按照“因城施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢變化及城市政府調控要求，自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限。
首套房貸款50萬未來30年或可少還2萬元利息
當前房貸利率以5年期以上LPR利率為基礎，銀行根據各地房地產市場情況、銀行相應貸款策略等，在該利率基礎上進行加點後形成最終的個人房貸利率。根據最新的5年期以上LPR為4.6%，這意味着在個人住房貸款利率下限下調之後，各地首套房貸利率最多可以低至4.4%。
那麼，居民家庭申請貸款購買首套普通自住房時，利息支出會有什麼變化呢？光大證券首席經濟學家高瑞東表示，如所在城市政策下限和銀行具體執行利率跟隨全國政策同步下調，居民家庭申請貸款購買首套普通自住房時，利息支出會有所減少。按貸款金額50萬元、期限30年、等額本息還款估算，利率下調20個基點，平均每月可減少月供支出約60元，未來30年內共減少利息支出約2萬元。
值得提醒的是，央行此次通知主要針對新發放商業性個人住房貸款，存量商業性個人住房貸款利率仍按原合同執行。
堅持“穩”字當頭 帶動房地產交易行情的活躍
業內專家表示，此次《通知》在刺激需求的同時，仍然堅持“房住不炒”原則，預計未來房地產市場仍將保持平穩健康發展。
“通知首次對於差別化住房信貸政策發佈專門文件，充分體現了當前房貸持續發力、扭轉近期房地產交易行情的決心。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。
他認為，金融部門下調首套普通自住房貸款利率充分體現了金融部門對於當前房貸成本降低的導向，其會產生多方面的重要影響：一是有助於引導地方政府和銀行機構進一步調整貸款政策，尤其是在房貸利率方面，能降則降、能低則低，充分為低成本購房落實優惠政策；二是有助於引導房企積極推盤和銷售，尤其是結合近期的房貸利率成本較低的優勢，鼓勵房企積極銷售，充分帶動房地產交易行情的活躍；三是有助於進一步降低購房者的成本，同時結合近期各地政策持續放鬆的工作，客觀上可以進一步促進購房者購房壓力的減少，包括降低首付、降低房貸利率、鬆綁二手房限售、鬆綁限購等政策在一起，將為5月中下旬以及後續市場交易的活躍創造更好的條件；四是有助於各地基於實際情況開展房地產貸款工作，一些市場交易行情疲軟的城市，將基於差別化的信貸政策工具，積極開展更寬鬆的房貸政策。
“《通知》拉大了首套房與二套房貸款利差，在刺激首套房需求釋放的同時，有利於避免加大投資投機性需求。”中泰證券研究所政策專題組負責人、首席分析師楊暢表示。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認為，二套房房貸利率加點下限沒有調整，主要是為防止資金過多、過快地流入房地產領域，彰顯了“房住不炒”的根本原則。
上海金融與法律研究院研究員劉遠舉認為，該政策對於房地產市場起到了促進作用。下一步可能需要將重點轉向生產上，避免發生滯漲的可能性。
展望未來，光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華表示，預計部分樓市供給相對大、需求偏冷的區域房貸利率將出現一定幅度下調，以此減輕剛需購房成本。整體上看，國內樓市仍將堅持“穩”字當頭，同時，推動各地“因城施策”、精準調控，落實“三穩”任務，促進樓市平穩健康發展。
數據：一季度全國百餘城市下調房貸利率
人民銀行金融市場司司長鄒瀾4月14日在2022年第一季度金融統計數據新聞發佈會上表示，3月份以來，由於市場需求減弱，全國已經有一百多個城市的銀行根據市場變化和自身經營情況，自主下調了房貸利率，平均幅度在20個到60個基點不等。
據北京青年報報道，統計顯示，目前大部分地區實際執行的個人房貸利率水平依然明顯高於全國統一的下限。央行最近發佈的一季度貨幣政策執行報告顯示，3月末，個人住房貸款加權平均利率為 5.49%，比去年末下調14個基點。
4月份，貝殼研究院監測的103個重點城市主流首套房貸利率為5.17%，二套為5.45%，分別較上月回落17個、15個基點，創2019年以來月度新低。
據報道，廣州地區目前多數銀行首套利率為5.2%-4.8%，二套5.2%-5.4%之間，部分外資行最低降到4.6%；南京主流首套利率在5%-5.2%之間，部分行低至4.8%-4.9%；深圳首套住宅房貸利率普遍為4.9%，二套住宅為5.2%；蘇州大部銀行首套利率為4.6%。
個人住房貸款利率和首付比例的確定遵循因城施策原則
在全國統一的貸款利率下限基礎上，地方層面，由人民銀行、銀保監會各派出機構按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢變化及城市政府調控要求，自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限調整方向。
部分省級市場利率定價自律機制也配合地方政府的調控要求，根據城市實際情況，在全國政策範圍內，下調了本城市首付比例下限和利率下限。“這是城市政府、銀行根據市場形勢和自身經營策略，做出的差別化、市場化調整，適應了房地產市場區域差異的特徵。”鄒瀾説。
鄒瀾在2022年第一季度金融統計數據新聞發佈會上解釋了相關機制。他表示，我國房地產市場區域特徵明顯，個人住房貸款利率和首付比例的確定遵循因城施策原則，採用了全國、城市、銀行三層的定價機制。
以利率下限為例，彼時，全國層面首套房貸利率不得低於相應期限的LPR，二套房貸利率不得低於相應期限LPR加60個基點，這是全國都要遵守的下限政策；人民銀行各省分支機構按照因城施策原則，指導省級市場利率定價自律機制，在全國政策下限基礎上，確定轄內每個城市的貸款利率加點下限，這是本城市範圍內都要遵守的下限。
鄒瀾表示，實踐中，多數城市直接採用了全國下限，沒有額外再做加點要求；銀行結合自身經營情況、客户風險狀況和信貸條件等，明確利率的定價規則，在各城市利率政策下限基礎上，合理確定每筆貸款的具體加點數值，這是完全市場化的經營決策。
瀟湘晨報記者李鑫智 綜合報道
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