本文來源：時代財經 作者：陳偉納
3月31日早上，萬科（00002.SZ，2202.HK）召開2021年度線上業績推介會，董事會主席鬱亮，總裁祝九勝，開發經營本部首席合夥人張海，萬物雲CEO朱保全，執行副總裁、財務負責人韓慧華，執行副總裁劉肖，以及董事會秘書朱旭等管理層出席會議。
此前一晚，萬科發佈2021年度業績報告。報告期內，萬科實現合同銷售金額6277.8億元，同比下降10.8%；實現營業收入4528.0億元，同比增長8.0%；歸屬於上市公司股東的淨利潤225.24億元，同比下降45.7%；歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤為223.82億元，同比下滑44.38%；持有現金1493.5億元，淨負債率29.7%。
業績會上，萬科一方面表達了歉意，一方面也傳達出信心。鬱亮向投資者表達了萬科實現企穩回升的決心，他表示，將正視問題、對症下藥、快速行動，期待明年給大家交上合格的答卷。
非開發業務向好
業績報告指出，2021年是萬科上市31年以來，第三次出現淨利潤下滑，前兩次分別是1995年和2008年。
面對業績現狀，作為老大哥的萬科拿出了自己的擔當，這既是誠意，也是底氣。萬科推出歷史上最高比例的分紅派息預案，以保障股東的利益。分紅比例擬由2020年的35%躍升至50%，合計擬派發分紅112.8億元，基於3月30日的股價，股息率5.1%，是A股中唯一一家連續三十年進行現金分紅的公司。
“交出這樣的成績單，我倍感壓力，內心充滿緊迫感。” 對於淨利潤下滑的原因，鬱亮反思稱，主要有三個方面的原因，包括毛利率下降、投資收益減少以及市場下行帶來的計提減值。
正視問題，鬱亮的表現透露出了萬科的誠意。鬱亮坦言，當外部環境出現挑戰時，短板問題就會以淨利潤下滑的方式敲響警鐘，因此要“始終保持對市場的敬畏之心，正視問題，對症下藥，迅速行動”。
鬱亮在業績會上坦誠道，過去三年裏，萬科在管理方面具有充分授權、分佈式管理的特點，這造成了離散度大的問題。而在業務層面，多賽道探索的同時，萬科也為此交了一定的“學費”。2014年，萬科開始進行業務轉型探索，嘗試的賽道比較多，因為在萬科看來，以公司的規模體量如果只開展一兩條賽道，不足以支持未來的可持續發展。但多賽道探索所面臨的難度和付出的成本，遠遠超出了最初的預估。
“過去開發業務增長速度快，承擔了部分有關成本，但市場環境變化之後，這些學費對業績的影響就顯露出來。”鬱亮表示，萬科自2014年開始佈局多個賽道，為發展新業務付出了比預想更多的成本。他舉例“萬村計劃”，談到深圳城中村存在人流量大、社會治安隱患等問題，萬科便以機構牽頭的“二房東模式”進行集中改造，但帶來的結果是，萬科長租公寓業務至今仍處於未盈利的狀態。
有觀察人士告訴時代財經，隨着業務深耕和市場向好，萬科的經營性業務不斷向好，以泊寓為例，其經營狀況將在今年有顯著提升。
時代財經留意到，目前萬科長租公寓業務處於行業領先地位，旗下長租公寓品牌“萬科泊寓”已成長為國內規模最大、運營效率最高的集中式公寓運營商。過去三年的複合增長率超過了40%，2021年實現收入28.9億元，同比增長13.9%，全年出租率達到95.3%。
“非開發業務走向高速路”，這一點在萬科的業績會上也被提起。鬱亮表示，探索這些業務的學費，大部分已經交完。萬科一直堅持追求有現金流的利潤，因此採取成本法對這些業務進行計量，折舊攤銷在成本費用裏進行列支，2021年合併報表範圍內此部分費用已達80億元，客觀上對報表利潤存在影響。“今年，非開發業務總體將開始形成正向貢獻。”
萬物雲上市在即
近八年時間的新賽道探索，萬科已成功布局包括空間服務、長租公寓、物流倉儲、商業等為主的四大賽道。
業績報告顯示，萬物雲在業內率先完成“住、商、城”全域空間服務覆蓋，2021年收入首次超過200億元，同比增長32.1%；泊寓已在國內26個城市佈局開業，除自身資產外，還為294家企事業單位的租賃住房項目提供產策、建造和運營管理服務，總規模達到20.87萬間，2021年營運淨收入（NOI）同比增長193%；萬緯物流已做到冷鏈倉儲規模國內第一，近三年收入複合增速超過50%，並獲得淡馬錫、GIC等知名機構戰略投資；印力管理規模、收入、輕資產管理輸出保持業內第一陣營，在商業最發達的長三角地區，印力在管面積處於前列，近五年收入複合增速為20%。
鬱亮在業績會上表示，2021年度，公司經營服務類業務的收入總和超過了400億元。“這些業務營運淨收入（NOI）率都表現出了良好勢頭，物流穩定期項目達到6.5%，其中冷鏈超過7%，公寓業務2019年後獲取的項目超過了6%，印力近兩年的重要新開業項目的首個完整年超過6%。”
而作為當前萬科旗下最受關注的板塊之一，萬物雲自計劃上市以後，與其相關的動態便少之又少。在萬科業績報告公佈的前一天，即3月30日，萬物雲赴港上市已獲得中國證監會受理，這意味着萬物雲距離正式登陸資本市場只差“臨門一腳”。
朱保全在業績會上坦言，“公司分拆萬物雲上市，主要是覺得這個‘兒子’已經是個成年人了，需要通過引入國內外的機構投資者進一步提高萬物雲的綜合實力，奠定行業的領導地位，吸引和保留人才，公司的既定戰略不會以捕捉資本市場的窗口為主要考慮因素。”
同時，鬱亮還談到，相對於2020年，萬物雲在現在這個時間節點上市更合適，“因為市場估值更加趨於理性。”