撰文 / 趙盼盼
出品 / 樂居財經
一本新書《心若靜 風奈何》，讓吳建斌再次走到聚光燈下。這位集陽光控股執行董事、陽光城集團執行副總裁、作家、攝影師於一身的地產老將，雖臨近花甲，卻依然對市場變化保持着敏鋭的觀察力和洞察力。
2018年陽光城超額達成千億目標；2019年，又進一步邁過兩千億關口。縱觀陽光城近幾年規模與業績的高速增長，可謂之行業中最大的“黑馬”。
而面對行業競爭加劇和市場的不確定性，在戰略版圖擴張和業績上漲的同時，陽光城也開始更加重視修煉內功，夯實精細化運營管理體系，持續打造產品競爭力，並加強現金流管控保持財務平衡，以更為穩健的姿態駛入全新的發展軌道。
2000億+目標，正在努力完成
公開資料顯示，陽光城於1995年在福建起家，25年來，集團堅持實施“區域聚焦、深耕發展”的發展戰略，深度佈局華北、華東、華南等多個區域，形成二線城市全覆蓋、核心城市輻射周邊的戰略格局，並在規模強勁增長的同時保持盈利能力加速提升。
2019年，陽光城實現銷售額2110.31億元，同比增長30%；權益銷售金額1351.43億元，同比增長14.21%。其中，在福州、上海、浙江等區域的年銷售金額均突破200億元，多個項目獲得區域銷冠，足以看出其強大的品牌影響力和市場認可度。
今年年初陽光城提出的目標是至少2000億。在今年受疫情影響的大環境下，上半年整體銷售形勢嚴峻。“市場形勢還是比較嚴峻，我們對未來的預期更為審慎，全年完成至少2000億的目標，我們正在全力以赴、爭取實現。”吳建斌説道。
不過，在今年4月舉行的業績發佈會上，陽光城集團管理層曾表示，“我們承諾的東西就一定要實現。”根據陽光城8月7日公佈的數據顯示，今年1-7月，公司共實現銷售金額1080億元，同比上升1.84%；銷售面積為836.89萬平方米，同比下降0.21%，基本持平。
“如果以這個數來推算，全年完成2000億或者2000億+的目標，經過下半年努力應該是可以完成的。”吳建斌表示。
在土地儲備方面，截至2019年底，陽光城土儲總計4523萬平方米，儲備貨值6324億元，其中一二線城市可售貨值佔比74%。拿地渠道上，除了收併購、招拍掛等方式，陽光城還建立並拓展了城市更新項目獲取能力，實現規模快速增長。
現如今，房地產發展已經從增量市場進入存量市場，佈局城市更新成為各大房企提升行業競爭力和獲取土儲的重要路徑。
與其他企業相比，陽光城在城市更新項目操作上有哪些不同之處？吳建斌介紹，別人做城市更新可能是從頭開始做起，陽光城是等人家把前端做的差不多了，馬上就要進入二級土地市場時，再去進入接着把它做下去。
“這樣成本一定會高，但是風險可以看得很清楚。”他提到，城市更新最害怕的就是一拆遷十多年，有時耽誤了很多事情，如果把風險基本上看清楚，哪怕成本貴一點，那效果也是不錯的。
順應市場發展 產品和服務是主旋律
跨過千億門檻之後，陽光城思考最多的開始從規模變成品質與服務。
早在2018年，陽光城就提出了“綠色智慧家”新住宅產品戰略及實施體系，旨在通過綠色健康、智慧生活、家文化的構建，為小業主家庭帶來環保、健康、智慧和方便的住宅產品。
“綠色智慧家的概念，最後落腳點是在物業管理這個環節上。”吳建斌表示。
通過綠色智慧家Homie APP裏的社區服務、智慧社區、智慧家庭三大服務板塊，可實現報事報修、日常繳費、智能監控、理財投資、健康管理等各個方面的服務場景。
而除此之外，陽光城還推出了“陽光城夢享家”客户服務體系，該體系與“綠色智慧家”相輔相成，細化和升級各項基礎服務，致力於為客户帶來更美好的居住體驗。
“房地產公司的黃金時代相對來講已經過去了，現在要求精細化管理，需要你的產品品質和定位更好，需要在物業服務方面下更多的功夫。”
近年來，房地產發展逐步進入平穩期，物業管理板塊卻備受資本市場追捧，赴港上市的物企數量越發龐大。據統計，目前TOP10龍頭房企中，已經有超過半數加入了物業分拆上市的隊伍。
就在剛剛過去的7月，有消息稱，陽光城物業正在推進分拆上市，目前已經在進行相關審計工作。在此次採訪中，吳建斌也證實了這一消息。
“大方向是順應資本市場的需要，現在物業服務上市是一個風口，這個風口為什麼不去用呢？”
吳建斌直言，以前沒想過物業管理要上市，主要定位是服務主業房地產，但現在風口來了，“別人都上，你不上，是不是有點浪費這個資源？”
關於陽光城物業上市的具體時間，吳建斌透露，“努力去做，爭取早日實現這一目標”。
他表示，陽光城在今年年初就啓動了物業上市計劃，各方面工作也在緊鑼密鼓地推動之中，期待早日實現，完成在香港H股上市。
沒有不好的行業，只有不好的企業
受疫情影響，全球經濟增速的趨勢性下行已是不爭的事實。而對於中國經濟後續發展走勢，吳建斌用“韌性很強”四個字進行了概括。
在他看來，改革開放40餘年，中國經濟一步步靠自力更生髮展到今天，無論是經濟體量、再生能力還是全球競爭力，與當年相比都強大很多。儘管遇到全球經濟的波動或是經濟結構上有一些不平衡，但中國經濟“向上的勢”始終沒變。
“在今年的市場環境下，有些行業壓力大一點，也有些行業在蓬勃發展，主要看企業自己的適應能力。”沒有不好的行業，只有不好的企業。壓力再大的行業，最後也會產生巨無霸的企業，就看怎麼去做。
談及當下房地產行業所面臨的壓力，吳建斌認為主要來自兩個方面：
一是房地產企業對自身規模增長期望值很高，因為前幾年都是30%-50%的增長，如果再堅持以往的增長，壓力很大。但如果把期望值降低，降到5%-10%的增長，一點壓力都沒有。
二是利潤率下降的影響，大概從2015開始，房地產公司每年的利潤率都會下降1個點。相比5年前，目前的利潤率確實有大幅度下降，這個壓力是比較大的。但是換一個心境看，房地產行業的利潤率跟其他行業作出比較，仍然是最好的。
“還是要把心態稍微調整一下，每年保持5%-10%的規模增長，然後利潤能保持5%-8%的淨利潤率，就非常好了。”
而面對近兩年市場變幻莫測、調控政策頻出的情況，吳建斌覺得，開發商只能是順應市場的變化。“房地產發展只能順，你不可能逆。”在國家政策指引下，做好企業自身發展，其它“沒什麼太多可做的。”
以下是樂居財經與吳建斌的對話精選：
樂居財經：今年是一個特殊的年份，整個房地產市場也經歷了一段曲折的時間，陽光城在戰略上有沒有一些調整？
吳建斌：今年疫情對房地產市場的衝擊蠻大的，陽光城作為房地產市場的一員，必然受到一些影響，最主要表現在銷售上。我們在大策略不變的情況下，調整了一些政策來適應市場變化，具體舉措有幾點：
1、堅持全員營銷，這個是與往年一樣；
2，推動短期的激勵計劃，從營銷端頭到總部政策上做一些調整，獎勵幅度更大一點；
3、營銷機制方面建立渠道+自營團隊，原來是隻有渠道營銷；
4、推出線上銷售平台“陽光房寶”，把線上營銷作為非常重要的工作。
今年以2000億+作為目標的話，我們要充分發揮“陽光房寶”線上交易平台的作用，多渠道為今年業績完全貢獻力量。
樂居財經：今年陽光城在拿地上有什麼計劃？
吳建斌：2020年，陽光城正常的房地產土地儲備大約要完成3000億貨值，同時要增加大概2000億城市更新的土地貨值，加起來就是5000億貨值。
另外實際在操作過程中，我們是以收定支，就是以當年現金流的回收情況決定買地金額，這是預算管理的一個安排，我們內部在以收定支方面有嚴格的規定和界限。比如一年賣了2000億的貨值，迴流的現金假設按照權益來計算，是迴流1200-1400億的貨值，買地方面不能超過50%，也就是600-700億拿去買地，這個壓力是不大的，因為本身錢回來就是要買地的。
樂居財經：陽光城物業跟別的物業公司相比，有哪些不一樣的地方？
吳建斌：陽光城物業跟其他公司不一樣，主要有三個點：第一，就是陽光城多了商業物業管理，這個也在上市範疇之內，這是跟別人不一樣的地方；第二，我們多了個軟裝業務，並且跟上百家品牌企業都有合作，包括傢俱、家用電器等等；第三，是科技含量，也就是智能化管理，當然別的公司現在也有，但是把這幾個概念集中在一家上市公司的並不多。
樂居控股首席研究員姚育賓與陽光控股執行董事、陽光城集團執行副總裁吳建斌的新書《心若靜 風奈何》簽名留影