中金：維持華潤萬象生活(01209)“跑贏行業”評級 目標價上調至61港元

智通財經APP獲悉，中金髮布研究報告稱，維持華潤萬象生活(01209)“跑贏行業”評級，目標價上調3%至61港元(對應55倍2022年市盈率)，隱含52%股價上行空間。考慮到公司增長基礎進一步夯實，認為其已明確步入配置區間，後續伴隨宏觀消費環境的潛在改善，上行空間有望進一步打開。維持2021年盈利，上調2022/23年核心淨利潤預測3%/3%至21.6/28.1億元，主要反映對物管板塊增長預期的上修。

事件：公司於1月20日晚公告收購中南建設關聯物業管理公司。

中金主要觀點如下：

本次收購在標的規模、質量、定價、交易結構等方面較為均好。

截至去年底目標公司在管面積5147萬平米，在途面積約3941萬平米，該行預計2022-2024每年新交付面積超過1000萬平米;在管項目集中於江蘇、山東、浙江等沿海地區，其中江蘇省項目數量佔比約44%，有一定密度。根據中南物業此前遞交上市申請材料，截止2021年5月底，公司平均物管費約2.0元/平米/月，基礎物管服務毛利率約17%(高於華潤萬象自身在管項目水平)。本次交易總對價預計不超過22.6億元，對應2021年市盈率約12.8倍。

交易結構方面，同此前禹州物業收購類似，對價支付對在管面積和在途面積進行切割，首期支付總對價44%對應目標公司在管面積，剩餘56%將按照後期交付節奏支付，每半年結算一次。整合方面，該行預計該項目有望於上半年內完成正式並表，後續管理整合料有序推進。

公司2022年總體盈利增長已具備牢固基礎。

商業板塊，儘管短期內疫情可能對購物中心運營表現帶來一些不確定性，但考慮今年新開業商場數量較為可觀(計劃15-20個，以置地交付為主)，開業後運營管理收費提點率整體仍有上升空間(新交付置地項目多按“4%租金收入+8%EBITDA”執行)，以及去年新簽約第三方新項目可能給開業前的諮詢與招商服務帶來收入增量，該行認為對於年內商業板塊整體增長毋需悲觀。

物管板塊，該行認為中南物業的收購實際上已經超額完成了公司基準情形下的年度收併購指引(2000-3000萬方)，又考慮到今年社區增值服務板塊有望更快發展，該行看好今年物管板塊增長提速。總體而言，該行認為2022年盈利仍將兑現確定性增長，這也是公司多元業態佈局的優勢體現。