萬物雲：“蝶變”始成

文/樂居財經 靳文雨萬物雲（02602.HK）的業績會，總是和同行間有些區別。8月25日上午10點，董事長、執行董事兼總經理朱保全攜五位管理層，準時出現在了鏡頭前。和之前一樣，他們仍然選擇了藍色的領帶來搭配西裝，在身後藍色背景屏的呼應下，嚴肅又不失莊重。尤記今年3月份舉辦的2022年度業績會上，朱保全在回答投資者提問時，曾從頭到尾梳理了一遍萬物雲的戰略地圖，並對蝶城業務進行了詳盡的介紹，被人笑稱是開了一場“產品發佈會”。而這一次，萬物雲業績會帶給公眾及投資者的印象，則像是參加了一場活動論壇。會上董事長帶頭對業績情況及經營戰略進行全盤説明，其他管理層則分別就投資者提問侃侃而談，輪番解惑。從經營業績來看，萬物雲在守住頭部位置的同時，各項數據都保持了較好的增長。今年上半年，其取得營收160.2億元，同比增長12.5%；毛利24.1億元，同比增長13.4%；淨利10.5億元，同比增長15.7%；歸母淨利約9.98億元，同比增幅14%。對於外界較為關注的“蝶城戰略”，朱保全也一以貫之，表示該戰略順利兑現。他提到，萬科物業更名為萬物雲後，在科技上的投入不僅體現在內部運營流程上的改變，也希望萬物雲能夠走出物業行業，在智慧城市未來社區領域有所作為。基於良好的業績表現，手握123.4億元現金的萬物雲也表示將大方派息。據披露，萬物雲擬按上半年EBITDA的20%做中期分紅，約佔公司上半年歸母淨利潤的37.2%。中期分配為0.315元/股，較去年全年分紅0.241元/股提升30.7%。在房地產業務承壓的環境下，萬物雲的獨立拓展能力更加凸顯。據萬物雲統計，來自公司獨立拓展的，且與開發商不相關業務佔比已經相當顯著，利潤的增速更快，相對於報表的15.7%，該部分的利潤增速達到23.0%。守住頭部位置在一眾物企受關聯方影響，業績承壓下滑的背景下，萬物雲的持續增長顯得尤為可貴。今年上半年其取得的160.2億的營收規模，已領先於其他已發佈中期業績的物企。分業務板塊看，社區空間居住消費服務收入90.4億元，同比增長13.0%；商企和城市空間綜合服務收入56.7億元，同比增長11.3%；AIoT及BPaaS解決方案服務收入13.2億元，同比增長13.9%。業績會上，朱保全將所有業務板塊分為了核心業務和非核心業務。其中一類核心業務為循環型業務。包括社區空間居住消費服務中的住宅物業服務、商企和城市空間綜合服務中的物業和設施管理服務、AIoT及BPaaS解決方案服務中的BPaaS解決方案業務等。報告期內，該類循環型業務實現收入127.75億元，同比增長14.5%，佔總收入比重接近80%；毛利潤則達到16.58億元，同比增長21.1%，佔總毛利潤的68.8%。依託於蝶城底盤，萬物雲在社區空間內的資產服務也呈現良好的發展態勢。報告期內，該集團來自居住相關資產服務的收入為人民幣68.54億元，較去年同期增長30.2%，佔總收入的4.3%。作為蝶城戰略重點生態業務，業績主要驅動來自在更多蝶城內落地房屋煥新業務，以及市佔率的不斷提升。從毛利率來看，物企毛利率紛紛下滑的情況下，萬物雲守住了底線。今年上半年其毛利為24.1億元，同比增長13.4%，毛利率15.1%，經調整後毛利率17.1%。作為對比，公司2022年整體毛利率為14.1%。其中，萬物雲的住宅物業服務毛利改善明顯，同比增長34.3%，因蝶城戰略推進，使得該項業務整體毛利率增長2.1個百分點；居住相關資產服務業務增長強勁，毛利1.9億元，同比增長53.4%，隨着蝶城內的房屋煥新業務落地，該市佔率會不斷提升。不過，非核心業務中，開發商增值服務成為萬物雲毛利潤下降最多的領域，上半年毛利潤僅有1.9億元，同比下降31.6%，毛利率為14%，同比下降了6.7個百分點。其中下滑最大的是案場服務業務，在上半年下降了45.6%；但同時，樓宇修繕服務有2.2倍的增長。對此，朱保全認為，“要看到房地產行業的變化，也要看到客户需求的變化。”他還談到，萬物雲一直在探索，希望能夠基於蝶城三平方公里半徑，10萬户的商業圈，產生更大的增值服務。萬物雲做的事情就是從物業管理衍生為聚焦在客户的資產保值增值服務，聚焦在客户的房子所產生的生態疊加，包括二手房租賃買賣、研選家的家裝業務。蝶城密度提升此前的2022年業績會上，朱保全就曾指出，2023年最重要的事情還是做蝶城，2022年改造了38個，2023年改造的數目至少要增加100個。“蝶城模型構建的基礎是在三公里內要形成一定具有濃度的物業服務項目，然後這些項目進行智慧化社區的基礎設施改造，然後在這個基礎之上使之具備集約化運營條件，然後進行蝶城變革。”萬物雲副總經理兼首席客户官楊光輝表示。今年上半年，萬物雲的蝶城戰略的落地，進展還是非常順利的。蝶城戰略進展落地主要分為三個步驟：選址造城、流程改造、生態疊加。過去半年，不論是住宅物業管理還是商業物業管理，萬物雲的續約率都保持在90%以上。而其蝶城密度進一步形成，上半年萬物雲在3402條價值街道內，新簽約188個住宅項目，截至期末蝶城底盤數量持續增長至601個。為進一步聚焦蝶城戰略，有效提升公司運營效率，其也主動對非價值街道內盈利能力較低的住宅項目進行修剪。在報告期內，累計主動退出89個住宅物業項目，合計飽和收入為人民幣37.07億元。在流程改造方面，萬物雲累計推進三批蝶城進行流程改造，共計150個蝶城，覆蓋超過1000個住宅項目。自蝶城戰略推進以來，其對蝶城的流程改造環節共投入3億元，為已改造蝶城帶來基礎住宅物業毛利率提升超過4個百分點，在業績期內提效金額1億元。此外，萬物雲在40個蝶城中落地了房屋煥新業務，上半年該業務的新簽約合同金額1.56億元，同比增長了65.5%，滿意度超過98%。獨立性凸顯物企的獨立性問題一直是市場關注的焦點。自2015年開始市場化發展以來，萬物雲的獨立性就愈發凸顯。於2019年成立萬物梁行品牌後，萬物雲開啓了客户多元化戰略，並從建築物的“空間特徵”、“空間功能”及客户的“多元需求”等方面來構建護城河，強化多元客户的服務能力及競爭優勢。“我們希望在住宅物業領域能夠基於蝶城戰略走出一條新路，我們也很早的感知開發商行業可能會遇困，所以我們希望能夠讓萬物梁行在商企領域服務更多的客户。”在業績會一開始時，朱保全就做了如此表述。報告期內，萬物梁行在互聯網、生物醫藥、高端製造及金融行業等賽道繼續深耕，原有客户新增合同飽和收入6.68億元，佔新增合同飽和收入總金額約32%。目前，萬物雲旗下萬物梁行已經聚集了69家中國頭部的互聯網企業，同時萬物梁行第三方項目數量佔比持續提升至69%，來自物業和設施管理服務第三方收入佔比達85.5%。談及獨立性問題時，朱保全有感而言：好皮囊是父母給的，無論是萬科物業的口碑，還是當年敢投入那麼多錢做科技，你的基礎來自於萬科。但同時有一顆建立自我發展能力的心，因為好身體是自己練的。“萬物雲今天已具備獨立發展能力，但也同步為萬科地產開發的項目提供好服務。”萬物梁行前後用了五年的時間，才有了今天在商寫領域領先領跑。住宅物業如果只接萬科地產開發的項目，做起來挺容易，但接存量市場沒那麼容易，所以才有了蝶城改造的項目。無論是蝶城改造，還是萬物梁行，還是科技投入，其實這些都是希望能夠走出一條自我發展之路。