觀點直擊丨世茂拿地收縮 許世壇稱要謹慎投資

觀點地產網 在參加了A股平台世茂股份，物業平台世茂服務的業績會後，“勞模”許世壇終於出現在了世茂集團的業績會上，他應該是這個半年報週期中最忙碌的領導者，對旗下的每個板塊都給予了足夠的重視。

除了董事會副主席許世壇以外，世茂集團的出席名單依舊是幾位穩定的管理層，分別是財務管理中心負責人湯沸，世茂集團助理總裁、營銷管理中心負責人邵亮，世茂集團首席財務官丘鈞山。

雖然依舊是一羣老面孔，但世茂顯然與過去兩年的活法有所不同。

在過去，無論是銷售規模增速，還是土地市場的大手筆併購，亦或是投資各城各地的地標式建築，總能見到世茂的身影。

然而，在這個充滿變化的上半年，市場發現世茂“消失了”，在土地市場、併購市場、發債市場，世茂顯得十分謹慎與剋制。

今年，世茂的戰略發生了180度轉變，由過去較為進取的攻勢轉入陣地防守，在“調拿地”“保現金”“嚴考核”等指導下，實現轉軌週期跨越，完成“大飛機戰略”的成長。

拿地收縮

據半年報數據顯示，世茂實現營業收入734.01億元，同比增長13.71%；核心利潤93.8億元，同比上升13.6%；歸屬母公司淨利潤62.83億元，同比增長19.32%。

銷售方面，世茂上半年實現合約銷售額1528億元，較去年同期上升38.3%，完成全年銷售目標3300億元的46.3%。累計合約銷售總面積861萬平方米，較去年同期上升36.7%；平均銷售價格為每平方米17746元。

財務方面，世茂保持在“三條紅線”的綠檔，扣除預收款後的資產負債率為68%，淨負債率50.9%，現金短債比為1.9倍。

世茂的各項數據都維持在行業前列，銷售增速和歸母淨利潤的增長幅度在TOP15房企也屬於頭部，這份成績單也足以讓投資者滿意。

世茂的最大關注點仍然聚焦在投資拿地上，不過焦點從過去的 “併購王”轉變成了戰略收縮。

許世壇表示，世茂今年會採取一個比較謹慎的防守型策略，多銷售、多回款，嚴控公司投資，不拿貴地，引進更多合作。

今年上半年，世茂合共拿地19宗，增加土地儲備301萬平方米，土地成本6659元/平方米，土地總價201億元，權益地價118.15億元，新增貨值571億元。

如果與銷售規模級別相近的房企比較，華潤置地以總地價915.2億元（權益地價742.9億元）增持了33宗地，新增土地總計容建築面積達838萬平方米；龍湖新增收購土地儲備總建築面積1292萬平方米，權益面積723萬平方米。

謹慎的世茂展現了一個完全不同的畫風，上半年301萬平方米的新增土地儲備，僅僅是同級別對手的一半不到，與上半年去化的861萬平方米銷售面積更是相去甚遠。

世茂在公告中解釋稱，受“兩集中”供地政策影響，全國住宅用地供需規模下降，熱點城市土地競爭激烈，地價居高不下。

世茂不拿地的原因並非不參與，而是地價太貴，難以匹配公司的投資模型，“基本上22城集中供地土拍都特別貴，甚至60%可能要虧本的，我覺得就沒有必要去拍一塊地要虧本或者是不賺錢。”許世壇談到。

以杭州土地市場為例，世茂參拍了首批集中供地超過20個地塊，但是土地成本超出了預期，世茂也因此放棄了競拍。

除了招拍掛市場，世茂在土地收購端也有所斬獲，今年新獲取的19宗項目中，有超過一半的項目都是通過合作收購獲取，世茂更多采取的是入股合作的方式，大多數對象為中小型開發商。

在多元化拿地上，除了傳統強勢的收併購，在產業勾地方面，世茂也在想辦法加大投入。

一位參加了分析師會議的投資者透露，世茂在今年獲取了3個TOD項目，位於杭州、寧波等地。在過去，世茂的大型綜合體地標會較多，這類型項目去化往往較慢，但TOD項目週轉會快很多。

目前，世茂擁有10個TOD項目，只有兩三個超大型項目。許世壇透露，世茂也在調整，未來會在TOD地塊加大投入。

另一方面，世茂還擁有超過千億貨值的舊改，由於確權和轉化需要時間，世茂並沒有統計在土地儲備內。

截止目前，世茂擁有424個項目，全口徑土地儲備7283萬平方米，合計貨值約11800億元。

據透露，過去兩年通過較大規模的投資和收併購，世茂在土地儲備中積累了一定的資本，在上半年少拿地的情況下依然能夠維持公司3-4年的銷售。在市場充滿不確定性時，世茂可以主動選擇避讓，等待一個更好的窗口期。

對於下半年的投資計劃，許世壇認為公司會主動積極參與，但是理性地參與，做一些理性投資。“如果下半年有好的機會，公司的現金表現不錯，可以謹慎投資。但是肯定不可能去拍貴地，有機會拿到便宜的項目，我們也會加大力度。”

非房業務

值得注意的是，上半年，世茂實現回款1161億元，較去年同期增加30.4%，目前集團賬面現金823.8億元，比去年末增加了139億元，公司過去積累的財務優勢會是世茂尋找投資窗口的重要依仗。

這種嚴格的投資紀律讓世茂保持了行業中等偏上的毛利率，上半年綜合毛利率約為28%。

從此次半年報來看，毛利率下行已經成為了普遍的共識，大多數公司表現都處於20%-25%的區間內，且有進一步下滑的跡象。

“整體的毛利率下行是一個行業趨勢，我覺得毛利率未來可能有四五個點的下降。”許世壇表示，世茂毛利率還是有優勢。如果全行業在下降，世茂不可能不下降，但世茂會維持平均以上的毛利率水平。

當然，世茂毛利率表現離不開非房開業務收入的快速增長。

上半年，世茂非房開業務實現收入66億元，同比增長129%，佔總收入佔比達到9%。其中酒店收入增長141%至11.9億元，商娛收入提升43%至11.6億元，服務收入提升171%至42.3億元。

據觀點地產新媒體瞭解，這部分業務的普遍毛利率都高於30%，且有不少毛利率達到60%，隨着這部分收入的增加會對世茂的毛利率實現一個緩衝。

2021年，世茂把非房開業務的全年收入目標提升至150億元，相較去年86億元的全年收入增長幅度為74%，上半年實現了其中的44%。同時，世茂希望未來三年，非房開業務收入可以佔總收入超過20%以上。

許世壇表示，多元化“大飛機戰略”是世茂抵抗未來不確定性其中一個特別好的手段。未來，世茂會更有效地整合地產上下游做一個產業鏈，也希望慢慢多孵化一些輕資產的公司。

輕資產是世茂擴張持續性收入的重點，而在一些傳統的自持型物業重資產上，世茂主動選擇了優化。

在分析師會議上，許世壇透露公司正在優先處理非核心資產，上半年處理了一批接近10億元，全年可能會在20億元左右。

如果可以成功處置部分資產，世茂對於每年10%的利潤增長目標會是一個比較好的保底，畢竟賣項目的利潤遠比在一些非核心地段的物業收入來的更為直接。

以下為世茂集團控股有限公司2021年中期業績發佈會問答實錄：

現場提問：世茂從2020年正式落地大飛機戰略，今年上半年非房地產業務收入大漲128%，請管理層談一談世茂多元化業務的戰略優勢。目前來看，世茂旗下已經擁有了三家上市公司，對於繼續促進這三家上市公司之間協同發展有哪些進一步的計劃？

許世壇：多元化大飛機戰略是世茂抵抗未來不確定性的其中一個特別好的手段。世茂非房開業務收入上半年增速很快達到128%，為66億，全年目標超過150億，而且我們希望未來三年可以佔總收入超過20%以上。

這裏有幾個板塊值得投資者更多的關心：第一，物業服務。我們今年上半年完成了42億，全年指標是90億，除了做正常的物業管理，在高校、城市服務等新賽道上做得非常突出；其次，商業，除了辦公和商場，我們未來在商業也會做一些輕資產的輸出，未來使用輕資產模式大力推廣。

實際上世茂的優勢，我覺得就是整合這些資源。我們本身有很多綜合體，裏面有住宅、商業、酒店，實際上也需要服務；我們也有很多朋友圈，也有很多政府資源，比如可以導入服務公司去做城市類的服務；我們還有很多代銷代建，他們也需要一些商業集羣、酒店集羣和物業服務。

所以相信世茂未來會更有效地整合地產上下游做一個產業鏈，我們也希望慢慢多孵化一些輕資產的公司，這樣可以更好地體現集團的價值。

現場提問：世茂如何看待接下來行業的變化和前景？請問管理層對於這次派息是如何考慮的？

許世壇：今年上半年整個房地產的銷售是創歷史新高，突破了9萬億，我們相信全年有可能會在18萬億左右，有可能又是一個歷史新高。

因為這個原因，所以土地市場是上漲得比較快，國家也出台了密集的調控政策，特別是地方政府，我相信應該還是會持續在這些熱點城市有一些調控。

在金融上，融合按揭還是偏緊的，但是我覺得緊到一定程度，實際上有一些地方可能也需要對一些剛需、改善型有一些支持，我覺得整體來説整個政策肯定是要求要降槓桿，肯定是要求房住不炒，我們也是堅決擁護。

我覺得世茂今年也是會採取一個比較謹慎的防守型策略，多銷售、多回款，我們也在嚴控公司的投資，不去拿貴的土地，也會引進更多的合作。

我覺得現在地產可能也在轉型，在這種基礎上大家考核更多的應該是質量，迴歸房子的本身，而不是做多規模、炒作這些，我覺得都是不合適的。

關於股息，實際上我們股息派發的比例是很高的，今年又增長了16.7%到了0.7港元，連續16年派了很高的利息。當然，這次我們也給股東一些選擇，可以選擇現金，也可以選擇股。因為我們和幾個股東溝通，他們都覺得也可以考慮要一些股，因為現在股價比較低，等於是一個增持，也等於是對集團的信心，我覺得股息上我們應該是比較高的，也納入了高息股指數。

現場提問：請管理層談一談在政策趨緊、行業普遍承壓的大環境下，世茂將如何繼續保持穩健的財務管理？為了確保企業的長期經營安全，世茂有哪些核心的管控要點？

湯沸：世茂的財務優勢主要還是在於自律和計劃的提前鋪排，國家這兩年三道紅線的管理，我們已經把這塊當作財務管理的一個標尺。面對嚴峻的市場，我們也提前做了一些準備，比如在投資上，更加謹慎，要求區域正現金流才能投資，投資回報的測算也更嚴謹。

在調控的政策下，剛才副主席許世壇説到，融資和按揭的額度都在收緊，我們也是在去年就開始和多家銀行簽訂按揭合作的總對總的總額度，保障了現在每個月的按揭放款達標。

另外，今年世茂也加大了銷售回款的力度和考核的力度，尤其集團對資金的管理這一塊集中管控，加大了一些考核要求，尤其對可動用資金的統一調配，達到了管理的目標。

現場提問：請問第一輪集中供地中，世茂拿地比較謹慎，這是出於什麼樣的考量？對於第二輪集中供地相關政策開始回調，世茂有怎樣的看法？以及下半年的拿地金額和規劃？

許世壇：在第一輪的集中供地，我們通過22城的拍地比較少，但是22城外，我們也拿了不少。另外，世茂通過合作總共拿了超過200億權益前的土地，七八月我們也看到土地市場有一些回調，於是又加大了100億投資，現在總的土地投資大概在300億左右。

當然，第一輪集中供地大家應該很清楚，除了一些特別好的城市，基本上22城大部分都拍得特別貴，有人統計了一下有接近60%是不賺錢的，甚至60%裏面還有比較多可能要虧本的。我覺得就沒有必要去拍一塊地要虧本或者是不賺錢。

現在的調控還是不鼓勵炒作、不鼓勵非理性，比較鼓勵自住、謹慎型的投資，所以我覺得這是我們主要的考慮。

當然第二輪供地，現在已經限了一些溢價，但是也有一些新的管理辦法，我們都在進行研究，如果下半年有好的機會，我們的現金還是可以，所以也是可以謹慎投資，但是肯定不可能去拍一些貴的。有機會拿到便宜的項目，我們也會加大力度。

現場提問：公司毛利率和目前行業相比還是具有比較明顯的優勢，而且保持穩定，請問管理層，行業和集團毛利率的未來走勢如何？

許世壇：關於毛利率，實際上我覺得整體下行是一個行業趨勢，悲觀一點可能會説只有20%，有些好一點説力爭做到25%，實際上和過去比，我覺得可能有四五個點的下降。

世茂毛利率還是比較高，有優勢，上半年還有28.6%。當然，如果全行業在下降，不可能我們不降，但是我們希望我們的降幅肯定是低於行業平均，如果別人降四五個點，我們肯定少一點，這是我們努力的目標。

現在看來應該是可以做到的，我們降得比別人少一點，也比平均的毛利率要高。