文/樂居財經 於婞
在新冠疫情的衝擊下，2020年的世界經濟並不樂觀。
聯合國貿易和發展組織發佈的《新冠大流行對貿易和發展的影響：向新常態過渡》顯示，2020年全球經濟將收縮4.3%，兩年或將有1.3億人陷入極端貧困。
國際貨幣基金組織預計，2020年遭遇了自上世紀大蕭條以來最嚴重的經濟危機。在未來5年，這場危機將導致全球損失28萬億美元。
中國的經濟也受到疫情波及，GDP增速下降到了-6.8%。但是，隨着中國疫情逐漸被控制，中央政府推動復產、復工、復市、復商，經濟逐步恢復。
在特殊的經濟形勢下，職業經理人今年的發展也是充滿波折。
上海博爾捷企業集團創始人侯正宇曾表示，加薪難是所有職業經理人在後疫情時代面臨的普遍職業風險。通常，企業因為發展需求，為留住骨幹人才，大多數員工每兩年左右獲得升職加薪的機會。同時，每年還有常規的加薪機會。但在後疫情期間，員工必須接受降薪。職業經理人的降薪幅度高達20%至50%。企業內部職業發展受阻，職業經理人大多會選擇跳槽。
在2020年疫情的衝擊之下，眾多企業關閉了招聘窗口，企業不再追求增速而是希望能夠活下來。企業“斷臂求生”的策略直接導致職業經理人失去了跳槽機會。被降薪、被裁員、被轉崗……是職業經理人在後疫情時代正在經歷的眾生相，歷經滄桑之後是無限蔓延的焦慮和迷茫，被疫情黑天鵝攪亂的這一池春水，誰也不知道何時才能風平浪靜。
在經濟下行壓力下，房地產依然是國民經濟的壓艙石和穩定器。中國地產經理人，作為房地產行業企業的中流砥柱，他們肩負着帶領企業發展的重要責任，掌握着調動企業資源的大權。他們的發展狀況關係到企業乃至行業的未來，尤其在逆境中更加凸顯掌舵者的舉足輕重。2020年，中國地產經理人經歷了哪些內心掙扎？又如何剝開迷霧？現狀如何？
延續2018、2019年持續關注，樂居財經聯合新浪財經、中國企業家、中房網、中物研協正式發起“2020中國地產經理人調查問卷”。此次調查，在全國60城同步進行，累計收到網絡和麪訪有效反饋問卷上萬份。
經理人特質
第一批90後登上房企高管職位
調查數據顯示，“2020中國地產經理人調查問卷”的參與者76.81%為男性，女性比例佔23.19%。這一現象，接近於抽樣調查的100家地產公司所分享的中高層統計中，20%左右的女性佔比。
年齡方面，42.55% 的問卷參與者為90後，70後31.91%，80後21.28%，60後4.26% ，沒有50後。60後、70後地產人入行近20餘年，囿於地產圈，持續主動關注跨領域的行業動向，能夠對行業發展提出建設性意見的情況極少。幫企業打完江山之後，管理者對企業的價值也逐漸衰退。在有其他行業知識背景的空降兵面前，毫無優勢可言。
作為互聯網原住民， 90後的崛起是一次強勁的後浪，相較80後地產人對市場更加敏感，新潮的思維方式是傳統的房地產行業急需的。2020年，第一批90後已經進入而立之年，很多房企也開始重用年輕人，甚至有一批90後早早進入了房企高層的核心位置。
此外，伴隨着中國地產創一代退休、卸任，“地產二代”也逐漸走向台前。他們多為80、90一代，正被父輩們安排到企業各個關鍵崗位上掌管公司業務，甚至是進入核心高層。
年齡也決定了從事房地產業的年限，調查結果顯示，48.94%的經理人從事房地產行業不足5年，5至10年的佔8.51%，10年以上和20年以上的地產經理人各佔21.28%。
超8成經理人認為“遠見”領導力最重要
作為職業經理人，必須具備超強的領導力，才能實現企業的良好發展。這是個人的人格，也是企業的選擇，房企高度結果導向的業務模式，成就了一代權威型管理者。
對於最重要的四個領導力品質先後順序，82.98%的職業經理人認為，分別應該是：遠見、團隊合作、充滿激情、責任心。“遠見”近乎是參與調查經理人們公認最重要的品質。
武漢市房地產開發協會副秘書長張濤曾表示，對於地產經理人而言，要有所“遠見”，面對當前的困難，要始終有“預判2年之後”的長遠眼光。比如，在“三道紅線”的壓力之下，房企不能再以規模為王，優秀經理人應更注重企業的運營質量和利潤，引導企業順利轉型。
9成受訪經理人坦言年薪兩年未漲
相比較創始人，職業經理人上位純粹靠能力打拼，靠威望服眾，靠業績説話。當第一代大佬退居幕後以及家族世襲的繼承者俗稱“房二代”還在成長期時，這些職業經理人往往成為公司新的領軍人。然而，房企創始人，目前多數依舊為公司薪資最高的個體，相比之下職業經理人的薪資略顯遜色。對於職業經理人而言，多數基本薪資並沒有很高。公開資料顯示，2018年收入過千萬元的房企高管（包括創始人），至少已經有100位。98%的經理人在面訪時坦言，2019、2020年的薪資沒有增長。
薪資構成方面，調查數據顯示，72.34% 的地產職業經理人為“基本薪酬+福利薪酬+各種津貼+激勵薪酬”，另有19.15% 的人為“基本工資+年度獎金+長期激勵性報酬+福利計劃”，也有4.26% 的經理人是“固定薪酬+浮動薪酬”。
調查結果顯示，2020年，61.7%的地產職業經理人年薪在80萬元以內，年薪80-200萬元區間的佔14.89%，年薪200-500萬元區間的佔19.15%，而年薪在500萬元以上的地產職業經理人僅佔4.26%。
2020現狀
“三道紅線”是2020年最大難題
上半年，中央堅持“房住不炒”定位不變，房地產領域金融監管依然從嚴。地方政府為應對新冠疫情帶來的影響，因城施策更加靈活，但仍堅守“限購”、“限貸”底線，以促進房地產市場平穩運行。
下半年，“三道紅線”下的房企融資受限，土地市場整體呈現下降趨勢。同策研究院於10月12日發佈的數據顯示，40家典型上市房企9月融資總額為402.14億元，環比下降51.41％，為今年以來月度最低水平。表面上看，房企能借到的錢變少了，但深層次改變的是整個行業的遊戲規則。
市場環境的改變對於職業經理人的工作也是一大挑戰，調查數據顯示，2020年，82.98%的經理人認為工作中遇到的最大困難是市場環境，65.96%的人認為“三道紅線”的出台受到影響極大。此外，疫情影響、戰略頻變、土地制度改革、同業競爭和人事變動也是造成工作困擾的重要因素。
有信心完成年度任務的經理人不足15%
距離2020年的結束已經不足一月，往年各個開發商定下的年度任務大都已經或超額完成，但今年恰恰相反。
2020年伊始，疫情突發使得房地產市場受到巨大的影響，售樓處關閉，春節交易量驟降，雖説這一現象在復工復產後有所緩解，投資、銷售、拿地等重要指標增幅回升，但對於經理人來説，房企的年度任務依然是一個巨大的挑戰。
調查結果顯示，有信心超額完成年度任務的經理人僅佔4.26%，有信心100%完成任務的人佔10.64%，而57.45%的經理人只能完成年度任務的80%，另有2.13%的經理人預計完成60%。
市場環境的改變對於職業經理人的工作也是一大挑戰，調查數據顯示，2020年，82.98%的經理人認為工作中遇到的最大困難是市場環境，65.96%的人認為“三道紅線”的出台受到影響極大。此外，疫情影響、戰略頻變、土地制度改革、同業競爭和人事變動也是造成工作困擾的重要因素。
68%經理人信賴線上引流蓄客
2020是當之無愧的直播爆發年，頭部主播的頂級流量，帶貨直播的種草效率，無一不在印證“萬物皆可播”時代的來臨。在疫情的倒逼下，房地產也邁入線上營銷元年。視頻直播看房、VR看房、微信羣直播、明星直播……紛紛登場，直播帶貨改變了傳統房地產蓄客模式，線上賣房加速前行，直到3月，樂居“好房線上購”上線，完成了購房者在線上看房、選房、認籌、開盤、定房、簽約的閉環，實現了房產交易電商化的全面落地。
9月16日，天貓與易居發佈戰略合作，聯合推出“天貓好房”平台。“天貓好房”幫助房地產企業定製線上房產旗艦店，把3D購技術、直播以及更多金融服務能力與房產行業結合，一起打通線上看房、購房的全鏈路。
雙十一期間，在全民直播的大背景下，房企也搭上了電商的順風車。大牌明星坐陣、總裁站台、直播送豪禮……超過100家房企通過開設旗艦店或者單盤亮相的方式登陸天貓好房，基本囊括了中國房地產開發企業500強企業中的主流房企，進行讓利的熱門樓盤超過3000個，累計提供了80萬套的優質住宅房源。
面對線上直播風口，許多職業經理人都抓住了線上營銷的機遇。樂居財經調查顯示，經理人們認為房地產銷售渠道無法完全轉變為網上銷售，68.09%的經理人信賴通過線上流量引導蓄客。另有23.4%的經理人認為，線上線下融合，線上完成30%，線下完成70%是當前房產銷售比較理想的狀態。6.38%的人認為線上線下融合，各承擔50%作用；還有2.13% 的經理人認為線上線下融合，線上完成70%，線下完成30%。
前景預期
8成經理人謹慎跳槽
面對職業上的困擾，只有4.26%正在打算與人合夥或獨立創業，14.89%的人有這個想法，而80.85%的職業經理人還是選擇按兵不動，暫時觀望。
大部分的職業經理人面對工作上的困難，還是選擇直面並努力克服，在樂居財經的調查問卷中，一經理人表示：“企業的運作，隨着政策的改變而改變，提前謀劃，順勢而為，團隊協作可以共同克服苦難。”
也有經理人給出了具體的方案：“在項目經營層面，持續提高專業水平；保持工作激情、提升活力；勇於創新、敢於嘗試新技術、手段；嚴格自律、帶動團隊整體責任心和紀律性的提升，以應對未來可能更困難的環境。在企業整體經營層面，客觀清醒的認清當前國內、國際形勢，認真學習、研究、分析，結合企業實際，與團隊共同制定適合企業的策略、措施，並克服困難，認真落實到位。”
7成經理人認為500強找尋“第二曲線”
對於2020年房地產市場的感受，57.45% 的經理人認為與2019年的情況基本一致；17.02%的經理人認為這是歷史上最艱難的一年。
如果科技進步能降低房企成本，70.21% 的經理人認為500強房企不要等“躺”贏，應該尋找第二曲線；40.43%經理人認為強者併購潮將會再度湧現；另有不足20%的經理人認為未來扛不住的房企會選擇退市或對內裁員。
對於未來，57.45%的地產經理人認為，中國房地產發展已觸達“天花板”。而認為中國房地產發展遭遇“天花板”的會在5年後、10年後和20年後的經理人佔比分別為17.02%、19.15% 和6.38%。
在為期一年的與房地產高管面對面訪談過程中，多位地產經理人總結認為房地產行業總體上進入下半場，其基本特點是：市場總量仍然巨大，但區域分化嚴重，企業集中度不斷提高，轉型升級成為房企發展的主旋律。
結語
在為期一年的與房地產高管面對面訪談過程中，樂居財經瞭解到，房地產行業總體上進入了下半場。其基本特點是：市場總量仍然巨大，但區域分化嚴重，企業集中度不斷提高，轉型升級成為房企發展的主旋律。
正如旭輝林中所言：“今天，如果一家房企不能推動數字化轉型，未來一兩年沒有問題，三五年就有大問題，十年後就會碰到生存問題。”
就整個行業而言，無論當下還是未來10年，甚至更長遠，房地產依舊是中國的支柱產業。三道紅線後，行業整體安全性提升，房企百強榜換座率變低，只有把握房企數字化，做好優化轉型，才能成為行業的領軍者。畢竟能力制勝的規律永遠不會改變。