文/樂居財經 徐酒眠
搶發物管行業2021年首份盈喜預告，“積極分子”新大正（002968.SZ）並沒有像預期中的那樣過早正式“交卷”。
3月28日，新大正刊發了2021年財報。而這一天，距離其1月27日披露業績預告正好過去了兩個月。
與去年一樣，緊隨年報一同披露的還有一則高管職位變更公告。總裁劉文波卸去了接手一年的兼任財務負責人的職務，接任的是去年7月剛剛加入公司並擔任副總裁的楊譚。
與此同時，新大正還招攬了一位原招商積餘的老將——46歲的古希印，由他擔任集團副總裁。
去年2月，新大正拋出誘人的股權激勵計劃，以125.33萬限制性股票激勵包括董事、高管、中層及骨幹人員等17人。股權激勵限售5年，解授條件以2020年的營收和淨利潤為基準，兩項標準逐年拔升。
重賞之下，高管奮勇而為，過去一年新大正業務快速增長，實現營業收入20.88億元，較上一年同期增長58.40%；歸屬於上市公司股東的淨利潤1.66億元，同比增長26.57%；歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤1.5億元，同比增長31.73%。
雖然收入和淨利潤有所提升，但其盈利能力卻進一步下滑，不僅毛利率、淨利率雙雙下跌，每股收益和經營性現金流淨額也出現下降。與此同時，部分原始股東也走上了“舍股套現”的道路。
毛利率、淨利率雙降
作為獨立第三方物企，新大正在“拼爹”的物管行業身世略顯單薄。缺乏地產母公司穩定的住宅物業項目輸送，新大正選擇另闢蹊徑，將業務發展的重心定在了公建領域。
目前，新大正主要服務五大業態，分別為學校、航空、公共、辦公和商住。其中，前四項為公建項目。2021年，其公建類服務營收佔總收入的84.37%，商住物業的營收較2020年營收佔比減少6.67個百分點，為15.63%。
成也在“公建”，困也在“公建”。多年來，新大正的毛利率一直在行業均值之下徘徊。2017年—2020年，新大正整體毛利率基本維持在21%的邊緣，2017年至2019年連續三年微跌，不過總體保持穩定。然而，2021年卻直接跌到了20%以下。
財報顯示，2021年，新大正整體毛利率為18.65%，較上一年同期的21.42%下跌了2.77個百分點。據樂居財經統計，同期49家港股物企平均毛利率水平為30.09%，新大正的毛利率水平低於行業均值11.44個百分點。
與往年不同，2021年，新大正對服務產品進行了重新界定，由原先的綜合物業管理服務、專項物業管理服務、增值服務，變為了基礎物業、創新業務、城市服務。其中，基礎物業涵蓋了九成以上的營收，而毛利率水平偏低；創新業務毛利率是基礎物業的兩倍以上，營收佔比卻不高。
財報顯示，2021年，其基礎物業營收19.24億元，較上一年同期增長61.34%；營業成本支出15.94億元，較上一年同期增長66.75%。營收增幅難以覆蓋成本增幅，毛利率減少了2.67%，為17.63%。創新業務收入1.07億元，同比增長19.73%，毛利率同比減少了2.27%，為36.58%。
2021年，新大正新設立智慧城市運營中心，涉入城市服務領域，實現收入0.46億元，同比增長56.72%；不過毛利率水平並不高，為19.84%。
毛利率下滑的同時，淨利率也走低。2021年，新大正的淨利率為7.97%，同比下降了2.04個百分點。
經營性現金流大減59%
經營性現金流承壓，在新大正2021年一季度的財報中就有所體現。彼時，其經營現金流淨額達到-1.51億元。新大正解釋稱，主要是在管項目增加所致及新增合併民興物業所致。
2020年10月13日，新大正公告以9700萬元收購四川民興物業管理有限公司100%股權；去年4月1日，新大正公告，第三期款項已完成支付，這筆收購已完成。
資料顯示，民興物業以辦公物業為主，業務主要聚焦於四川區域。緊隨合併報表後，新大正位於四川的業務佈局與營收佔比都有了較大提升。
財報顯示，2021年，新大正在四川的收入為3.44億元，較上一年同期大增314.03%；在總收入中的佔比為16.45%，較上一年提升了10.16個百分點，僅次於在重慶的收入及佔比。此消彼長，重慶的業務收入9.87億元，較上一年同期增長約13.66%，在總收入中的佔比由上一年的65.87%壓縮至47.26%。
從重慶區域到全國化佈局，是新大正的戰略目標。去年上半年，其將公司名稱中的“重慶”摘除，由“重慶新大正物業集團股份有限公司”變更為了“新大正物業集團股份有限公司”。
不過，過去一年，其在重慶之外的最大的增長得益於收購民興物業，而最終的業績落在四川區域。合併川渝地區的營收佔比，總體變動不到10個百分點，其全國化佈局進程推進步伐尚不明顯。
2020年，新大正在川渝地區合併收入佔比為72.16%，2021年則為63.71%，下降8.45個百分點。
外拓加速，部分新拓展項目及外地項目賬期相對較長，新大正流出金額創新高。2021年，新大正經營流出金額達到20.52億元，較上一年同期增加65.31%。
最終，新大正經營現金流淨額取得0.72億元，較上一年同期的1.73億元縮水58.52%。同期，經營淨額與淨利潤相差0.94億元，新大正解釋，主要系經營性應收項目的減少及經營性應付項目的增加，以及信用減值損失、資產折舊與攤銷等影響。
與此同時，新大正手中現金也進一步減少。2021年底，其現金及現金等價物減少了989.91萬元，為6.59億元。
原始股東“出逃”
新大正2021年財報發佈不到半個月，特定股東減持股份公告緊隨而來。
4月11日，新大正公告稱，公司首次公開發行股份前5%以上股東羅渝陵計劃減持公司股份，減持期自2022年2月23日至2022年5月24日，減持數量不超過90萬股。
羅渝陵曾任重慶物業協會會長，此前曾是重慶大正物業管理有限公司巴南分公司法定代表人，不過這家公司在幾年前已經註銷了。公告顯示，她自 2016 年 9 月不再擔任新大正公司任何職務且不存在董監高人員委派。
事實上，2020年12月2日，新大正便提前公告了兩天後解禁首發原股東限售股份的消息，解禁股數1958.99萬，佔總股本比例18.23%。解除限售的名單中，包括2名法人股東，26名自然人股東，而羅渝陵就是其中之一。
減持前，羅渝陵持有新大正450.51萬股，佔總股本比例4.19%，是新大正的第四大股東。過去的2021年，羅渝陵幾度減持之後，持股佔比下降至3.43%。而緊隨本次減持完成，其持股佔比將進一步減至3.34%。
對於減持的原因，羅渝陵稱，為個人資金需求。除了羅渝陵之外，過去一年，以同樣原因在新大正減持“出逃”的還有多位高管層。
去年2月，新大正披露，4名高管與1名特定股東共持有新大正股份342.30萬股，佔公司總股本比例3.19%。因個人資金需要，在2021年3月10日至2021年9月9日期間，合計減持不超過70.80萬股。
其中，4名高管王萍、柯賢陽、況川、何小梅分別擬減持公司股份20萬股、20萬股、9萬股、20萬股；特定股東陸榮強是何小梅的配偶，擬減持公司股份18萬股。
事實上，這五大股東合計減持不到1%的股份量，放在整個公司中幾乎可以忽略，不過，這5個人的身份卻不一般。新大正在深交所敲鐘上市，他們既是推動者，也是上市造富的受益者。
王萍、吳雲、柯賢陽、何小梅為新大正的副總裁，況川為助理總裁。這五位算是新大正的老臣，其中有4人在新大正的履歷至少都在十年以上，年限最長的柯賢陽，早在1995年至1998年，就先後擔任重慶天正物業管理有限公司保安員、管理員、班長、主管、部長助理、部長、部門經理。
文章來源:物業K線