中梁控股票據短債居高回購“解憂”實控人旗下私募基金投向中梁項目

《投資者網》葛凡梅

超兩千億負債壓頂，中梁控股集團有限公司（以下簡稱“中梁控股”；02772.HK）正在施展“財技”優化負債指標。

7月21日，中梁控股發佈公告稱，購回2021年9月票據、2022年7月票據及2022年5月票據，回購票據累計本金總額合計達910萬美元。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《投資者網》分析表示：“企業回購票據實際上是融資方面的優化操作，一般來講回購票據是企業降負債的表現。”

回購票據外，或許為了美化財報負債率等指標，隱藏真實負債水平，中梁控股“隱身”在三木中梁·翡麗雲邸項目背後，公司董事長楊劍甚至直接隱名控股私募基金公司，發行上百億元私募基金輸血旗下房地產項目。

票據短債居高回購“解憂”

7月21日，中梁控股發佈公告稱，購回2021年9月票據、2022年7月票據及2022年5月票據。票據分別為於2021年9月到期本金總額為4億美元的11.5%有優先票據、於2022年7月到期本金總額為4.5億美元的9.5%有優先票據，以及於2022年5月到期本金總額為3億美元的8.5%有優先票據。

根據公告，在今年7月13日至7月21日期間，中梁控股於公開市場購買2021年9月票據累計本金總額達560萬美元，佔該票據初始發行本金總額約1.40%；於公開市場購買2022年7月票據累計本金總額達250萬美元，佔比約0.56%；於公開市場購買2022年5月票據累計本金總額達100萬美元，佔比約0.33%。

嚴躍進對《投資者網》説道：“目前降低負債是地產企業的主要工作之一，地產企業回購票據後，負債率等指標能夠降低；反過來，負債優化後穩健的財務數據可以支持地產企業一些新的發展。其實，地產企業需要不斷調整公司的負債結構規模，使企業的負債數據保持穩健。但是，若後續有條件的話，地產企業還是會發行各種票據進行融資。”

事實上，這已經是中梁控股今年7月裏的第二次回購美元債。7月6日，中梁控股回購3億美元8.5%優先票據，贖回金額500萬美元，佔票據初始本金額1.67%。

Wind數據顯示，截止2021年7月22日，中梁控股存續的債券有5只，總髮債16億美元，未償還金額12.55億美元。其中，一年內到期的美元債約8.05億美元，佔比64.14%。

（中梁控股未到期美元債 貨幣單位：億美元 圖片來源：Wind）

事實上，中梁控股的債務遠不止如此。公司2020年財報數據顯示，截至2020年末，中梁控股的負債總額為2406.51億元，資產負債率為88.86%，遠高於2020年TOP500房企資產負債率均值78.77%。

其中，截止2020年12月31日，中梁控股流動負債總額2096.36億，剔除合約負債1209.09億後，還有887.27億流動負債，而同期現金及銀行結餘僅為342.32億元，償債壓力不小。

數據顯示，截至2020年末，中梁控股的淨負債率65.8%，非受限現金短債比達到1.1倍，資產負債比79.9%。自從融資監管“三道紅線”標準發佈以來，中梁控股從兩道踩線的“橙色”企業成功降至一道踩線的“黃檔”企業。

花式“財技”優化負債指標

債務高企之下，中梁控股優化負債指標的“財技”也逐漸引發市場關注，“隱身”合作房地產項目背後，疑似掩蓋真實負債；借實控人控制的私募基金輸血旗下房地產項目，涉嫌自融。

近期，在福建三木集團股份有限公司（簡稱“三木集團”；000632.SZ）旗下開發的項目背後，浮現出了中梁控股的身影。公開信息顯示，三木集團

成立於1984年，於1996年11月A股上市，是一家以房地產開發、商業旅遊資產運營和進出口貿易為主營業務的綜合類企業集團。

根據三木集團官網7月6日發佈文章信息，位於福州市連江縣的“三木中梁·翡麗雲邸”的城市展廳於7月3日啓幕。資料顯示，該項目的主體開發商為連江森梁置業有限公司（簡稱“森梁置業”）。企查查信息顯示，森梁置業是三木集團100%持股子公司。

（圖片來源：三木集團官網）

早在今年3月4日，三木集團以4.85億成功競得連地拍賣【2021】01號地塊，即為翡麗雲邸項目，成交樓面價為8205元/平方米，溢價率59%。而根據3月31日福州市連江縣人民政府發佈的公開信息，森梁置業翡麗雲邸住宅小區獲得了項目備案。

今年5月，針對該項目，光大興隴信託有限公司（簡稱“光大信託”）發行成立的名為“光信·光幹·增益尊享30號集合資金信託計劃”，信託資金規模為3億元。其中，上海中梁企業發展有限公司（簡稱“中梁企發”）及三木集團為發行人提供擔保。《投資者網》穿透股權信息發現，中梁控股正是中梁企發99.91%的最終受益人。

看似與中梁控股並未有任何股權關係的森梁置業翡麗雲邸項目，為何在官網宣傳上強調“20強中梁”、並冠之以“三木中梁·翡麗雲邸”之名？為何為該項目的信託計劃提供擔保？

有消息稱“三木中梁·翡麗雲邸”項目公司實際是由三木集團和中梁控股共同出資，其中三木集團持股51%，中梁控股持股49%，持股比例並未反映到工商股權結構中。不過，該消息未得到公司證實。

數據顯示，截至2020年末，中梁控股附屬公司所開發土地儲備總量為4424萬平米，增幅9.4%；合營企業與聯營公司所開發土地儲備總量為2090萬平米，增幅達到了25.98%。而在2019年時，中梁控股附屬公司所開發土地儲備總量為4044萬平米，合營企業與聯營公司僅1659萬平米。合營企業與聯營公司土地儲備大增的背後，中梁控股是否正在收縮表內資產、擴張表外資產？在合作開發房地產項目過程中，又有多少合營企業與聯營公司未納入並表，從而隱藏了相應負債情況？《投資者網》就相關情況聯繫中梁控股，一直未收到回覆。

借私募基金輸血旗下地產項目

中梁控股另一個更為隱秘的融資渠道，可能還涉嫌利用私募基金自融。據企查查信息，2017年，中梁控股原執行董事徐亮瓊以法人代表身份註冊成立了上海忠信企業管理有限公司（簡稱“忠信資本”）。徐亮瓊曾經任中梁控股執行董事兼高級副總裁，又名徐忠信，是中梁董事長楊劍妻弟。在中梁控股上市之前，徐亮瓊將忠信資本100%的股權轉讓給了另一個自然人陳椒。

根據忠信資本官網的組織架構來看，忠信資本旗下有梁商資本、梁軒資本等私募基金管理公司。企查查信息顯示，梁商資本公司名為梁商資產管理（上海）有限公司，是忠信資本持股70%的控股子公司。

根據私募基金管理人公示信息，梁商資產管理（上海）有限公司的實際控制人為楊劍。而楊劍，正是中梁控股的董事長及實控人。僅基金業協會公佈的信息顯示，梁商資本旗下備案了21只私募基金，其中包括“梁商資本-中梁地產蘇州臨湖項目投資基金”、“梁商資本-蘇州瑞展置業私募投資基金”、“梁商資本-蘇州鼎欣吳地私募投資基金”等。

值得注意的是，在梁商資產管理旗下的私募基金名稱中，“梁商資本-中梁地產蘇州臨湖項目投資基金”直接顯示其為中梁地產旗下的地產項目，“梁商資本-蘇州瑞展置業私募投資基金”中，蘇州瑞展置業開發有限公司，則是中梁控股持股30%的地產子公司；“梁商資本-蘇州鼎欣吳地私募投資基金”中，蘇州鼎欣吳地房地產有限責任公司，是中梁控股持股67%的地產子公司。由上可見，中梁控股實控人控制的私募基金輸血中梁控股旗下房地產項目，由此也被市場質疑為涉嫌自融。

截至目前，忠信資本已成立多家專業資產管理公司，累計發行基金超70支，投資項目超170個，2021年一季度資產管理規模超過400億。

忠信資本官網展示的投資項目中，大多為中梁控股旗下地產項目，包括“安徽國賓府項目”、“蘇州首府壹號院項目”、“安徽江督府項目”、“蘇州獨墅御湖項目”等。

近年來，中梁控股的盈利能力出現下降。數據顯示，2019年、2020年，中梁控股的合約銷售額分別為1525億元、1688億元，增速分別為50.2%、10.7%，出現明顯降速。此外，中梁控股2020年毛利率也較2019年下降2.3個百分點至21%。

2021年全年，中梁控股設定了1800億元的銷售目標。今年上半年，中梁控股累計合約銷售（含合營企業及聯營公司的合約銷售 ）金額約950億元，合約銷售面積約754.2萬平方米，剛好過半。不過，為實現發展目標，中梁控股仍需在穩健的財務狀況下平穩運行。（思維財經出品）■