又一個潮汕地產大佬，走到了“生死關口”

撰文 / 《財經天下》週刊 李逗

編輯 / 董雨晴

潮汕房企龍光控股，近來正被股債雙殺的烏雲所籠罩着。

3月7日，龍光控股發行的一隻債券“18龍控02”價格突然出現明顯波動。當日上交所固收平台信息顯示，下午3點前，該筆債券的成交價在87.81元。而在臨近收盤時，成交價卻驟降至36元以下，最低成交價為35.09元。

而後在3月11日，龍光控股發行的“19龍控01”公司債券盤中再度兩次觸發臨停，跌幅達39.53%。

開年僅兩個多月，龍光的股價已在年內跌幅近70%，市值蒸發了近235億港元，這讓龍光陷入了股債雙殺的危局。

步入2022年，龍光股債大幅異動的情況尤其多，這與圍繞其間的輿論熱議風險息息相關:元旦前消息稱其大規模裁員、巨量私募債未在財報中顯示、接連被標普惠譽等機構下調評級、1月銷售同比降43.72%等，甚至有機構質疑，龍光賬面上的數字並沒有反映其真實債務情況。

在地產行業內，龍光集團是一家規模中型的房企，但它在粵港澳大灣區卻有着深厚的根基，創始人紀海德始終保持低調神秘的風格，極少出席公開活動。但這並沒有給龍光帶來足夠的好運氣，眼下，伴隨着負面消息的持續不斷湧來，龍光被推至風口浪尖。

為了應對短債危機，龍光不斷與國企、金融機構對接，同時開展資產盤活處置工作，爭取獲得資金支持改善流動性。但留給龍光借錢的時間卻並不多。2022年3月，這家曾經的黑馬房企將迎來年度最大的一次還債高峯期，龍光能否跑贏還債時間表，決定了它能否度過此次生死存亡危機。

(圖/視覺中國)

接連不斷“股債大跌”

進入2022年的1月份，龍光股價便進入明顯下行通道。同期，其境外債出現了一波大跌，多隻美元債從90美元左右的高位跌至70美元左右。伴隨着大規模裁員、管理層變動等消息的流出，潮汕房企龍光迅速陷入輿論漩渦。

境外債的大跌，與龍光的一則美元債傳聞有關。彼時有市場消息稱，龍光有共約20億美元至30億美元的私募債未對外披露。龍光迅速回應了這一傳言，“並沒有任何美元私募債”。但沒過多久，有關私募美元債的消息卻出現了反轉。龍光又在一個投資者會議上承認，公司擔保的私募債規模不超過10億美元。

對美元私募債消息的口徑不一，迅速加劇了資本市場對龍光的疑慮和擔憂。這帶來的後果是，龍光不僅失去了評級機構和投資者們的信任，更關鍵的是，與龍光相關的不利傳言開始越來越多。

例如，2月初當多家房企發生更換核數師情況之時，市場有傳言稱，龍光也將採取相似動作。龍光發佈自願性澄清公告，“稱其與審計師溝通良好，無更換的計劃”。並在一週之後以回購票據的行為，提振資本市場的信心。

但到了2月24日，龍光境內外融資將違約的傳聞再起，股價和美元債出現劇烈跌幅。兩個交易日的股價下跌，讓龍光的市值蒸發了31%。次日，龍光對外稱，境內外融資均沒有違約。這一次，龍光也同樣採取實際行動，通過兑付兩筆ABS、支付利息等行動來挽回資本市場的信心。

但傳聞並沒有止於此。進入3月，市場又傳來龍光未能按期支付一筆平安信託安排的貸款，該筆貸款為期6個月，本金為6億元。在過去，平安信託一直被市場視為和龍光合作緊密的金融機構。龍光迅速澄清稱，“與平安信託一直保持友好溝通，雙方仍在按照合同相關條款和雙方約定推進。”

僅僅兩個月左右，這家潮汕房企經歷了5輪傳言風暴。每一次輿論爆發之時，龍光的澄清公告也都緊隨其後跟進。畢竟，在信心比黃金貴的房地產融資市場中，任何一則負面消息的大範圍傳播，都有可能導致一家苦心經營數十年的企業跌入谷底。但儘管龍光闢謠的速度十分積極，評級機構和投資者們卻不再輕易買賬了。

頻繁暴露出的傳聞以及異動的股債，讓國際評級機構瞄準了這家殊死一搏的地產商，並相繼下調了評級。3月7日晚間，龍光多日境外債券價格再次發生異常波動，有消息稱，龍光控股正在為該筆債券展期進行談判。龍光陷入債券大跌危機。

當日晚間，穆迪和惠譽同時下調評級，其中穆迪將龍光集團的公司家族評級從“Ba3”下調至“B2”，而惠譽則將公司長期外本幣發行人評級從“BB-”下調至“B+”。龍光緊急作出回應，“公司正積極籌措資金應對短期流動性壓力，目前經營活動一切正常。”

不過，這份澄清公告並沒有改變龍光債券的下跌趨勢。3月8日，龍光旗下多隻債券暴跌超10%。Wind數據還顯示，截至3月2日近5個交易日內，龍光股票跌幅超過40%，位列內地上市房企跌幅榜首位，2022年以來，龍光市值蒸發了63%。國內債券價格普遍在40元左右，美元債價格維持在30美分左右。

而屢次股債異動給龍光帶來的損失並不止於價格大跌，又讓龍光陷入更艱難的困境--金融機構的放款停滯。龍光在近期的一封公告中坦承，自2022年1月中旬開始，受行業整體變化以及境外評級機構下調龍光集團評級等突發事件影響，銀行等金融機構放款停滯，其現金資源受限比例較高，加之遇到還款高峯期，其短期存在一定的償債壓力。

龍光何以至此?

龍光來到了命運的十字路口。

回溯過往發展歷程，這家起源於廣東汕頭的房企，在2013年底以幾乎“賤賣”的方式搭上了港股末班車。不少人還記得，2013年上市之初，龍光股票的一大賣點便是“低股價+低土地成本價”，這是因為其手中有大量位於中國三線城市的土地，當時的土地平均成本僅為1001元/平方米。不過，龍光上市的募資額度卻並不理想，最終的募資金額不足19億港元(約合15.65億元人民幣)。

上市不足半年，龍光突然在業內聲名鵲起，原因並不是公司業績的出色，而是公司創始人、最大股東紀海鵬之女--時年24歲的紀凱婷，一躍成為福布斯全球最年輕的富豪。

1990年出生的紀凱婷，直至2013年11月才調任為龍光地產的非執行董事。據稱紀凱婷通過多家公司和家族信託持有了龍光地產85%的股份，這些資產在2014年福布斯的評估中價值約80億元。外界甚至戲言，紀凱婷是可以與國民老公王思聰媲美的國民媳婦。

2014年，龍光地產耗資112.5億元拿下一宗商服用地，幕後掌舵人就是紀凱婷。龍光留給人們的印象，不再是低土地價。在這之後，它成為了深圳多次土拍現場中最矚目的房企，人們更是把它稱為--“地王收割機”。

過去幾年深圳土拍市場中，多宗高價地塊均由龍光競得，不少項目成為了片區的“天花板”。例如，2019年競得的龍華項目龍光玖悦台，開盤均價10.5萬元/平方米，佔據片區成交最高紀錄;2016年，以140.6億元競得光明地王項目龍光玖龍台，2017年7月一期開盤，均價4.5元/平方米，時隔兩年後二期入市，均價4.8萬元/平方米，但705套房源上線直接秒光。2020年底，有傳龍光玖龍台一期的二手房報價破了10萬元單價，88平方米的三居室最高成交均價達到9.1萬元/平方米，對比開盤價直接翻倍。

這些高價項目，精準踩中了樓市上漲的趨勢，“地王”之名讓龍光地產賺得盆滿缽滿，而龍光也在粵系房企中被稱為“最賺錢的企業”。但在金融監管新規、銷售端成交下降，金融機構提前抽貸等多因素影響下，擅長“高週轉、高溢價”拿地的龍光，在資金週轉方面開始顯露壓力。

Wind數據顯示，龍光目前處於存續期的境內債有19只，餘額為205.69億元;以行權計，一年內到期的債務餘額約124.39億元。而在近期，除了上述出現價格波動的“18龍控02”將到期外，“19龍控01”將於3月21日迎來行權日。

龍光年內最大的一次債務壓力測試便在3月份。3月，龍光需要補齊債務缺口52.99億元，而目前其自有資金兑付只有11.33億元，債務敞口有41.66億元。

面對即將到來的償債高峯期，留給龍光籌錢的時間並不多。然而，從2021年第四季度之後，龍光在公開市場上基本沒有融資了。2022年前兩個月，龍光銷售額不達預期，累計銷售額僅130億元左右。龍光管理層坦露了當前的資金放款難度，“長三角地區的按揭放款是封頂的，上海地區40億元按揭到目前還沒有放下來。”

(圖/視覺中國)

現金流成為生命線

股債大跌的背後，隱藏在龍光表外的大量債務同樣成為了外界關注的重點。

3月1日，瑞銀髮布的報告稱，龍光的表外負債規模在580億元到790億元之間。對於此報告表述的情況，資本市場人士普遍認為“誇張了”。但瑞銀並不是唯一一家質疑龍光表外負債的機構。摩根斯坦利也曾推測，龍光的表外負債規模在30億美元(約人民幣190億元)左右，這一規模高於龍光承認的不超過10億美元，但低於瑞銀推測的580億元到790億元規模，與市場普遍接受的不超過200億元規模相當。

人們質疑龍光表外負債規模並不是沒有理由的。過去，龍光旗下大量項目中，存在多家由自然人設立的投資公司頻繁入股龍光項目公司的情況，這導致項目資金來源成謎，不易被追蹤。例如，在2021年龍光屢次拿下地王背後，曾多次出現了大金主平安信託的身影。據媒體統計，僅就項目的股權質押記錄來看，平安系金融機構的出現頻次最高，或是龍光最大的金主。

眼下，為了實現債券的兑付，龍光必須通過各種方式積極籌措資金。2022年1月起，龍光開始與國企、金融機構對接，對資產進行盤活處置。有三類項目被龍光擺到了銷售貨架上--開發類、城市更新類、持有物業類。在3月10日的債權人交流會上，龍光管理層最新表示，“目前公司有大約60億元的資產盤活安排”。

而債務重壓下，龍光旗下的部分資產被打折出讓。3月8日，龍光控股汕頭一在建住宅項目以10.24億元價格授予中海宏大洋。此前，龍光曾出售了旗下的龍創智慧科技90%股權，2月15日，龍光轉讓了旗下柳州龍光駿德房地產開發公司70%股權。

但資產的轉讓，並不意味着龍光能迅速獲取現金流，對緩解流動性壓力的幫助並不大。匯生國際資本總裁黃立衝對《財經天下》週刊表示，“在去金融槓桿的大潮下，高槓杆本身是無法生存的，雖然可以套現部分資產，但如果企業已經違約，那麼企業手上的資產要麼被質押、要麼被保全，而且資產的價值在不斷消失當中。因此，套現所得一般還了抵押和保全外，基本上沒有什麼可以剩下的。”

面對3月份到期的52.99億債務，龍光仍舊依賴於銷售業績帶來的現金流。2021年，龍光整體回款率約為80%。其房地產開發項目共計約120個，土地儲備集中於粵港澳大灣區、長三角等區域。目前龍光已取證項目貨值650億元，將取證可售貨值約2000億元。龍光方面對《財經天下》週刊表示，“在重點保交付的前提下，公司已經在根據市場銷售主動調整開發節奏。”

流動性困境下，龍光的銷售調整已經開始。但在銷售承壓下，可售貨值是否能有效地轉化為實實在在的現金流，順利化解流動性危機，是留給這家神秘潮汕家族的待解難題。