萬物雲、華潤萬象生活和碧桂園服務，誰是物企一哥？

  文/樂居財經 徐酒眠

  萬物雲（02602.HK）的入市，攪動着物管股的一池春水，從資本市場到業務市場，頭部物企的全方位爭霸賽，愈演愈烈。

  萬物雲上市前夜，華潤萬象生活（01209.HK）甩出10.4億收購祥生物業的“王炸”牌，分散了不少火力值。

  萬物雲也不甘示弱，在敲鐘上市的當天下午，刊發了上市後的首份中報，即2022年中期業績報告。

  這份中報，加上封面在內，長達73頁紙。除了截至今年上半年的詳細財務數據之外，還披露了毛利率、各業務板塊的細分業務線發展情況等。

  “2022年上半年，科技板塊營收增速達56.2%；空間板塊新增飽和收入中，獨立第三方項目佔比達83.6%。”發報次日，掌舵人朱保全在朋友圈分享官微推文《一圖看懂萬物雲2022中期業績》，他特意配文強調，萬物雲科技濃度提速顯著，業務獨立性較強。

  放於上市物企榜中，萬物雲今年上半年的賽季表現如何呢？

  從總營收與在管面積來看，萬物雲僅次於碧桂園服務（06098.HK），而華潤萬象生活與前兩者相比，規模與營收並不佔優勢。

  但是從資本市場的表現來看，華潤萬象生活自7月27日擠下碧桂園服務，榮登物業股“市值王”之後，一直保持首位。

  萬物雲“差市場”裏IPO，雖然經歷了意料之中的估值回落。不過憑藉着眾多資本的站台，萬物雲還是擠掉了碧桂園服務，成為市值第二的物業股。

  可以預見，在龍湖智創生活和萬達商管上市前，“華、萬、碧”在資本市場上三足鼎立的局面，短期內或無人能破。

  2019年底，新冠肺炎疫情將物業從幕後推向台前。此後，在2020年的上市風口與2021年的收併購熱潮中，物企一度成為資本追捧的寵兒。然而，緊隨地產“寒潮”降臨，物業板塊集體下調，估值從瘋狂逐步迴歸理性。

  資本撤退，市場重塑行業估值邏輯，誰能再次殺回千億市值牌桌？誰又能在未來的制霸賽中稱雄？

  營收規模行業第二

  數據顯示，截至2022年6月30日，萬物雲實現總收入142.43億元，同比增長38.2%；錄得毛利21.27億元，同比增加26%，毛利率為14.9%，同比下降1.5個百分點。

  報告期內，萬物雲實現利潤為9.07億元，同比增加17.1%；歸母淨利潤8.73億元，同比增長約16.6%。

  而據樂居財經《物業K線》統計，此前刊發2022中報的58家上市物企中，碧桂園服務以200.55億元營收位居榜首，排在第二位的雅生活服務今年上半年總營收約為76.2億元。今年上半年，萬物雲與碧桂園服務的營收差距擴大到了58億元，不過萬物雲的營收也超過雅生活服務約66億元。

  以營收規模來看，目前的上市物企中，碧桂園服務與萬物雲是唯二能在上半年就已經衝破百億營收的物企。

  回溯過往，事實上在很長一段時間裏，都是萬物雲牢固佔據着物管行業營收霸主之位。2020年度大考放榜，萬物雲營收182億元，甩開碧桂園服務（156億元）約26個小目標。

  不過，在這之後，萬物雲的營收榜首之位便被撼動了。

  2021年上半年，碧桂園服務開啓上市物企間併購先河，吞下了當時的藍光嘉寶服務。2021年“期中考”，碧桂園服務實現營收115.6億元，同比大增84.3%，首次超過了同期營收103.8億元的萬物雲。

  2021年下半年，萬物雲通過換股方式收購了在管面積3020萬方的陽光智博、拿下了在管面積7000萬方的伯恩物業。不過，碧桂園服務也沒有落後，耗資近百億收購的富良環球規模就有8000萬方，此外還有鄰里樂等標的。

  這一年，萬物雲的規模擴張速度，已經跟不上在資本市場上財大氣粗的碧桂園服務了。到2021年底，剔除碧桂園服務“三供一業”業務外，萬物雲的在管面積微微超前，但全年營收總額卻被拉開了近50億的差距。

  營收增速方面，今年上半年僅有碧桂園服務和合景悠活超過60%，同比漲幅分別為73.49%和68.03%，而萬物雲的同比增速排在第11位。

  “住宅”與“社增”毛利率差5倍

  營收規模與營收增速表現可圈可點，但萬物雲的盈利能力則相對薄弱。上半年其14.9%的整體毛利率，在披露中報的上市物企中排名倒數第三位，僅高於招商積餘與特發服務。

  據樂居財經《物業K線》統計，此前披露2022中報的58家上市物企，平均毛利率約為27.7%，走純商業服務的星盛商業（06668.HK）毛利率水平拔尖，約為57.7%，最低的則是招商積餘，約為12.7%。

  時間線往回追溯，2019-2021年，萬物雲的毛利率分別為17.7%、18.5%、17%，在對應期內均低於上市物企毛利率均值水平。

  “從已上市的物業公司情況來看，大概分為兩個陣營，一類是在15%左右，一類是在30%左右。萬物雲毛利率在15%左右，從分析師的報告來看，認為15%左右是一個合理區間。”今年3月底，在萬科2021年業績發佈會上，朱保全曾對萬物雲毛利率低於同行問題作出如是回應。

  在萬物雲的三大業務板塊中，AIoT及BPaaS解決方案服務毛利率水平較高，不過目前在總收入中的佔比較低。

  2022年上半年，AIoT及BPaaS解決方案服務實現收入11.55億元，毛利率達到了34.2%，而收入佔比僅約8.1%；其次是商企和城市空間綜合服務，收入約為50.93億元，佔總收入的35.8%，毛利率約為14.1%；萬物雲的社區空間居住消費服務的收入佔比則最高，達56.1%，收入約79.95億元，毛利率約為12.7%。

  萬物雲整體毛利率處於上市物企尾部，不過其運營社區增值服務的能力卻名列前茅。在各業務板塊下的細分業務線中，萬物雲的其他社區增值服務與住宅物業服務分別是其毛利率的峯谷與窪地。

  2022年上半年，萬物雲的其他社區增值服務毛利率約為62.8%，住宅物業服務毛利率約為10.5%，兩者相差約5倍。

  據樂居財經《物業K線》統計，中報季收官，58家發報的上市物企中共有42家公佈了社區增值服務收入、34家物企進一步公佈了社區增值服務的毛利率情況。其中，碧桂園服務的社區增值服務以21.12億元收入和59.7%的毛利率水平排在榜首。

  據此來看，萬物雲的社區增值服務只有碧桂園服務的零頭，但毛利率水平更勝一籌。

  儲“金”70餘億獨立性遞增

  數據顯示，截至2022年6月30日，萬物雲在管面積約為8.4億平方米，其中社區空間居住消費服務在管建築面積約7億平方米，商企和城市空間服務在管建築面積約1.4億平方米。

  同期，在管理規模上能與之相爭的碧桂園服務，除“三供一業”業務外的物業服務收費管理面積約8.43億平方米。

  截至2022年6月30日，萬物雲手握36.33億元的現金，即使剔除其中8.2億多的受限制存款，再加上此次49.24億元IPO募資淨額，萬物雲目前手中的現金量也應該在70億之上，位列上市物企前列。

  據樂居財經《物業K線》統計，此前已披露2022中報的58家上市物企中，華潤萬象生活手握128.52億元現金居於榜首，碧桂園服務以88.16億元緊隨其後，世茂服務排在第三位，手中現金70.47億元。

  儲“金”充沛，無疑是未來成長性的重要助力。物企分拆上市，經營獨立性則是另一個重要的考核緯度。

  目前，萬物雲基本已經擺脱對母公司的依賴。

  事實上，在2021年底，萬物雲社區物業板塊的在管面積中，來自第三方的佔比50.5%，已經超過關聯方萬科的貢獻。同期，商寫板塊在管面積中來自獨立第三方的項目佔比約85%。

  截至2022年上半年，萬物雲新增的住宅物業在管項目淨增212個，其中152個來自獨立第三方；淨增年化飽和收入15.15億元，其中獨立第三方貢獻佔比70.2%。

  同期，新增的住宅物業合約項目211個，其中165個來自獨立第三方；淨增年化飽和收入24.94億元，其中獨立第三方貢獻佔比85.9%。

  商企和城市空間綜合服務方面，截至2022年6月30日，萬物雲的物業及設施管理服務在管項目1706個，其中來自獨立第三方的1435個；年化飽和收入93.97億元，其中獨立第三方地產開發商貢獻佔比81.20%。

  同期，物業及設施管理服務合約項目1929個，其中來自獨立第三方的1621個；年化飽和收入92.55億元，其中獨立第三方地產開發商貢獻佔比80.76%。

文章來源:樂居財經