“管理永不眠”！2020年TOP50上市房企管控費用普遍下降，最好仍是中海丨財報⑥
管理紅利時代，誰能在成本管控上更勝一籌，誰的競爭優勢也會更大。從2020年，不少房企就聲稱要從“規模戰”升級到“利潤戰”，利潤才是房企共同的追求。但是在土地價格攀升、銷售遭遇限價情況下，房企利潤從何而來？這就要求房企練好內功，從內控上下功夫，找利潤。一般而言，通過銷售、管理、財務三項費用及費用率情況大致可管窺出房企成本管控水平。梳理TOP50上市房企三費費用率情況可發現，TOP50上市房企2020年三費費用率相比2019年同期普遍有所降低，費用率下降房企數量佔比超七成。這意味着，正如萬科董事局主席鬱亮所説，房地產行業已經進入管理紅利時代，無論是主動還是被動，房企加強內部管理能力已經刻不容緩。據中國房地產報記者統計，2020年TOP50上市房企三費費用率平均水平為9.07%，相比2019年10%平均三費率，已經有所降低。此外，在所統計的47家樣本房企中，除了兩家新上市房企沒有對比數據外，有32家房企2020年三費費用率下降，降幅均低於6%，多數房企費用率下降1個百分點至3個百分點。2020年三費費用率降幅較大的是世茂集團，相比2019年下降5.3%。具體來看，2020年世茂集團的銷售費用率為3.26%，管理費用率為4.06%，通過與其2019年數據對比發現，世茂集團銷售費用率和管理費用率在2020年均有所增加，這是由於公司銷售規模在2020年有所擴大，因此相應營銷費用以及人員行政開支“水漲船高”。真正使世茂集團三費費用率降低的是財務費用率。2020年，世茂集團財務費用率僅為1.71%，相比2019年有大幅下降，根本原因還在於2020年世茂集團財務較為穩健，融資在業內具有優勢，渠道廣且成本低。如，2020年世茂集團公開發行人民幣143億元公司債券，均為長期債券，其中境內5年期公司債利率低至3.2%，境外10年期美元優先票據低至3.45%，而Wind、CAIC等數據顯示，2020年9月以來，房企境內融資利率基本在5%左右，境外融資利率今年2月降至幾個月以來新低，也有5.44%，相比之下，世茂集團融資優勢較大，這也為其財務成本管控提供了條件。相比費用率下降房企，2020年僅有13家房企三費費用率同比上漲。但這些房企三費費用率上漲幅度均不高，多數漲幅處於0%-2%，僅有兩家房企三費費用率漲幅超過2%，分別是華夏幸福和禹洲集團。其中禹洲集團2020年費用率增長幅度最大，為4.6%。具體來看，禹洲集團三費費用率上漲主要在於銷售費用率和管理費用率兩項增長。數據顯示，禹洲集團2020年銷售費用率為4.06%，管理費用率為7.63%，兩項指標相比2019年分別上漲了1.24個百分點以及2.96個百分點，究其原因，禹洲集團於2020年制定了千億元銷售目標，為了達到此目標，公司推盤力度以及人員方面投入較多，直接導致了營銷費用和管理費用增長。雖然這兩項指標導致禹洲集團整體三費費用率上漲，但其2020年整體財務費用率有所降低。中海無愧於行業“利潤王”稱號，其歸母淨利潤已連續多年位於行業榜首。中海利潤高的根本原因在於，中海的管控能力在業內也無可匹敵。根據2020年報數據顯示，中海2020年的三費費用率僅為3.66%，雖然相比2019年增加了0.05個百分點，但低於4%費用率依舊業內領先。緊隨其後的是綠地控股、招商蛇口、保利發展和碧桂園，這幾家房企三費費用率均保持在5%至6%。不難看出，2020年三費費用率較低的企業均為大規模房企或者國企、央企，這也再次印證了在行業下行、融資環境收緊情況下，大房企和國企、央企管控能力更強，尤其是財務費用方面，幾家房企2020年財務費用率均低於2%，融資優勢凸顯，財務成本較低。其中，碧桂園2020年財務費用僅為3800萬元，在2019年財務費用12億元的基礎上下降幅度較大，相比其2020年高達約4629億元營業收入，財務費用可謂“微不足道”，也因此，碧桂園2020年財務費用率幾乎接近於無。有房企內部管控能力強，有房企內部管控卻亮起“紅燈”。在TOP50上市房企中，有16家房企三費費用率超過10%，2家房企三費費用率超過15%，這兩家房企分別為合生創展和富力地產，三費費用率分別為16.64%、17.05%。其中合生創展銷售費用率、管理費用率和財務費用率分別為2.8%、8.69%、5.14%；富力地產三項費用率依次為3.78%、7.23%和6.04%。這兩家企業均是管理費用率最高，財務費用率次之，銷售費用率最低。這説明上述兩家企業內部管理能力有待提高。按照所統計數據，TOP50上市房企中三費費用率最低與最高房企之間相差了4倍多，這也是為何有的房企一年只能賺得一億元利潤，有的房企卻日賺過億。在管理紅利時代，誰能在成本管控上更勝一籌，誰的競爭優勢更大。