順豐房託赴港上市，順豐的"小算盤"能不能算出"大生意"？

編者按：本文來源創業邦專欄IPO捕手，創業邦經授權轉載。

2021年第一季度業績剛剛“爆雷”的順豐，這幾天又有了新動向。

4月23日，港交所披露，順豐控股分拆的房地產投資信託基金（以下簡稱順豐房託）通過了上市聆訊，擬在港募資3億美元，最快5月即可掛牌上市。

從順豐信託基金傳出上市的節點來看，頗值得尋味。畢竟，順豐今年一季度業績大跌，市值一度跌超2000億。

順豐作為一家快遞物流綜合性服務商，今年籌劃房地產投資信託基金並上市，不得不讓人浮想聯翩，難不成順豐也玩起了“跨界”生意？還是醉翁之意不在酒意在拯救“爆雷”的業績？

佈局順豐房託，醉翁之意在物流

簡單來説，順豐房託是順豐的親兒子。

今年2月，順豐發佈公告稱，順豐控股股份有限公司籌劃通過境外控股子公司間接持有的，分別位於佛山、蕪湖、香港的三項物業作為底層資產，在香港設立房地產投資信託基金，並在港上市，順豐控股間接持100%股權。

究其原因，順豐大動作拆分房託基金上市的背後，其實有着自己的“小算盤”。

一方面從順豐本身來看，今年一季度的業績預期已經讓投資者感到不滿。

據順豐控股2020年年報顯示，期內營收為1539.87億元，同比增長37.25%；歸母淨利潤73.26億元，同比增長26.39%；扣非後淨利潤61.32億元，同比增長45.74%。

時隔不到一個月，4月8日公司發佈公告，預計一季度虧損9億元至11億元，4月9日股票開盤即跌停，當日報收72.72元/股，而在今年2月18日才創下124.7元/股的歷史新高點。這是從2009年有記錄以來，順豐首次在一季度業績出現虧損的情況，即使2020年疫情最嚴重的時候，順豐一季度仍然實現了超9億元的盈利。

順豐不太好的業績表現，必定需要拓展一些新的業務增長點，此時拆分房託基金上市，確實可以實現融資，進而為順豐核心業務的發展帶來一些資金上的支持。

早前，順豐就有過成立ABS成功的經驗，2018年12月11日，“華泰佳越-順豐產業園一期資產支持專項計劃”成功設立，這是國內首單類永續物流地產儲架類REITs，首期發行規模達18.46億元，這也被視為物流地產證券化向公募REITs邁進重要的一步。

此外，順豐房託赴港上市還得益於港交所政策的利好，2020年12月，香港《房地產投資信託基金守則》修訂，放寬REITs投資限制，容許房託投資少數權益物業。

截至目前，在港交所上市的REITs共有14只，包括越秀房託、招商房託等主要資產位於中國內地的房託基金。自REITs上市後，越秀REITs完成“四連跳”，資產規模從45億元提升至2020上半年的363億元。

那麼，房託基金若能成功上市，確實會有助於順豐整體市值的提升，幫助順豐核心業務的更快發展，但這畢竟是設想，要想探討這個結果的可能性有多大，仍需迴歸到順豐房託基金自身成色上來。

利潤連續下滑，順豐房託背後的AB面

順豐房託是國內首個赴港上市並以物流為主的房地產投資信託基金，投資重點為全球範圍內可產生收入的房地產，初步重點為物流地產。

招股書顯示，截至2020年12月31日，順豐房託基金物業可租總面積達30.8萬平米，估值約為60.93億港元，平均出租率約為94.9%。各物業均位於香港或內地主要的物流樞紐內，毗鄰機場、海港、鐵路、高速公路等交通要口。

可這樣一個初創還處在試水階段的房託基金，成色究竟如何，能不能在其賽道上大放異彩，很重要的一個關注點在於自身表現如何。

在租户來源上，興業證券指出，順豐房託物業組合資產包雖具有新舊物業搭配，出租率高，抗風險力強的特點，但租户高度依賴順豐關聯租户，三大物業94%的租户來自物流行業，其餘的租户包括藥品、科技及其他行業，順豐關聯租户佔比順豐房託總收益的60%以上。

基於這一基本面，我們能看到順豐房託在物業資源上確實具有不錯的支持，但換個角度來看，這種高度依賴的背後同樣潛藏有高風險。對於任何一家企業來講，高度依賴某一流量渠道或者單一業務都不是一件好事。

業績層面，招股書顯示，2018、2019及2020年其收益分別為2.55億港元、2.69億港元及2.79億港元；運營溢利為4.23億港元、2.85億港元及1.6億港元；公司擁有人應占年內溢利為2.97億港元、1.74億港元及2688萬港元，順豐房託利潤已連續兩年下滑，業績並不亮眼。

站在整個行業的角度上，信託基金本身賽道確實還不錯，電商的崛起帶動了物流行業的加速發展，2020年4月，國內基礎設施領域公募REITs開始試行，物流地產也得到了市場的廣泛關注，萬科、招商蛇口等房企紛紛入局，如近期招商蛇口試水首批基礎設施公募REITs，甚至京東、蘇寧等電商企業也開始涉足，如2020年第四季度京東推出的首支物流地產開發基金“京東產發”。

這意味着，賽道上也存在像萬科等房產巨頭以及京東、蘇寧等電商巨頭的身影。在房託基金賽道格局未定的當下，如何脱穎而出並不會是件容易的事。

總的來説，孵化於順豐的順豐房託，依託資本良好的大環境，以及賽道的利好或能給順豐帶來一些新的故事，但能否實現對順豐的反哺還言之過早。

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