高和資本執行合夥人周以升：基礎設施公募REITs適合中長期投資

中證網訊（記者 吳娟娟）日前，證監會、發改委發佈基礎設施公募REITs相關規定，我國基礎設施公募REITs落地更進一步。高和資本執行合夥人周以升8月12日接受中國證券報記者採訪表示，預計市場化程度較高、收益評價邏輯清晰的倉儲物流、園區項目，以及經濟發達地區的特許收費權類項目有望拔得試點頭籌，成為首批基礎設施公募REITs底層項目。對於個人投資者來説，基礎設施公募REITs適合中長期投資。

中國證券報：什麼樣的項目有望成為首批項目？

周以升：中國基礎設施公募REITs的試點項目範圍，在4月30日發改委和證監會聯合發佈的《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》以及8月3日發佈《國家發展改革委辦公廳關於做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點項目申報工作的通知》（發改辦投資〔2020〕586號）中均有表述。 概述而言，首批試點項目需具有位於重點區域、屬於重點行業、項目優質、管理團隊優質等特徵。

目前初步申報的項目集中在物流倉儲、產業園區和高速公路、污水處理等特許經營收費權類項目。考慮到發行市場的反饋是首批試點項目落地成功與否的重要評判標準，預計市場化程度較高、收益評價邏輯清晰的倉儲物流、園區項目，以及經濟發達地區的特許收費權類項目有望拔得試點頭籌。

中國證券報：新交所上市的吉寶數據中心REIT 上市以來收益可觀，預計中國的基礎實施公募REITs總收益怎樣？

周以升：吉寶數據中心REIT於2014年12月在新交所上市，上市之後積極拓展，幾乎每年都有新增收購，投資組合覆蓋亞太和歐洲市場，可能是近幾年新交所最活躍的REIT。根據戴德梁行2019年亞洲市場REITs報告披露的信息，吉寶數據中心REIT上市以來收益率和股價持續表現優異，體現了資本市場對該產品的高度認可。其發展路徑是本次國內基礎設施REITs試點希望能複製和實現的。具體而言，2015年年初至2019年三季度末，吉寶數據中心平均派息率5.1%，綜合收益率約60%，簡單折算上市以來綜合年化收益率約16%。考慮到數據中心正處於行業發展的快速增長期，是所有基礎設施業態中成長性最高的一個業態，而境內基礎設施公募REITs試點中數據中心項目只是其中的一個細分領域，更大量的項目還是傳統領域的基礎設施項目，因此數據中心REIT收益水平不能代表基礎設施REIT收益整體狀況。不過，就數據中心公募REITs而言，中國的數據中心市場增長較快，一線城市和環一線城市的數據中心項目如果打包成REITs上市，海外市場的相關REITs指標是具備一定的參考性的，例如，綜合收益中，派息收益具一定的參考價值。資本利得收益則需要具體問題具體分析。

中國證券報：個人投資者如何參與基礎設施公募REITs投資？

周以升：基礎設施公募REITs與其它基礎設施類金融產品相比，最大的比較優勢就是投資門檻低和信息披露高度透明。

按照現行規則安排，本次基礎設施公募REITs的產品形式為封閉式上市可交易公募基金。個人投資人蔘與路徑與購買LOF基金產品路徑類似：場內認購直接通過證券賬户辦理，場外認購通過基金銷售機構申請辦理。

由於基礎設施公募REITs產品封閉運作，且封閉期較長或者可能沒有明確到期日，因此個人投資者如後續想要退出，將主要通過二級市場出售實現退出，如果想要增持，也是通過二級市場買入；也可以通過參與基礎設施公募REITs存續期間開放擴募來增持。

總體而言，基礎設施公募REITs可穿越週期波動、為中等風險、中等收益的產品，它有穩定的派息，亦有內生運營提升和外延擴張收購帶來的價值增長，所以比較適合風險偏好中性的投資人作為大類資產予以投資配置。它雖然在發行和交易機制上與股票非常相似，但是由於底層的經營波動性短期內不會特別大，而資產價值的增長性如果沒有外部環境突變影響（比如信息技術更迭和疫情影響帶來的數據中心市場爆發式增長）也是一個預期性相對較好的變量，加上個人投資者的持有比例在試點初期預計不會太高，因此預計交易活躍度不會像股票類證券那麼高。不過，根據海外REITs市場表現數據，拉長週期看，權益型REITs收益均值還是可以超越股票大盤的。因此，對個人投資者來説，基礎設施公募REITs適合中長期投資配置。