本文來自 華泰證券。
核心觀點
萬科(02202)5月15日公告，擬提請股東會授權董事會回購不超過10%的公司股份。時隔5年萬科再次啓動回購計劃，彰顯管理層對公司未來發展的信心。作為規模和轉型兼具看點的穩健龍頭，我們看好萬科在逆市中進一步成長，維持2020-2022年EPS4.03、4.75和5.66元的預測，維持目標價37.71-39.97元，維持“買入”評級。
重啓回購計劃，回購規模不超過10%股份。公司本次回購計劃規模不超過10%股份，啓動回購的情形遵照深交所19年1月發佈的《深圳證券交易所上市公司回購股份實施細則》，列明瞭“減少公司註冊資本、員工持股計劃或股權激勵”等四種情形。授權期限止於2020年度股東大會。回購計劃的授權已通過董事會，尚需提交2019年度股東大會、2020年第一次A股類別股東大會和H股類別股東大會審議。
時隔5年回購疊加盈安合夥增持，彰顯公司信心。此次計劃是5年來公司再次啓動回購。上次發生在2015年7月5日，當時萬科董事會在公司股價低迷的情況下通過百億回購計劃。與此同時，3月30日盈安合夥同樣時隔5年再次增持0.58%股份，我們認為回購疊加事業合夥人增持，彰顯公司管理層對未來發展的信心。此外，公司於5月15日公告提請股東大會授權董事會增發H股，穩定的市場預期對於H股增發也將提供助力。
銷售尚待發力，拿地漸趨積極。受制於公共衞生事件的影響，據公司公告，前4月公司實現銷售面積1188.6萬平方米，同比-8.2%，合同銷售金額1858.3億元，同比-11.3%，但金額同比依然高於百強房企整體增速3.4pct。拿地角度，二季度積極性有所提升，4月新增土儲項目10宗，總建面234.4萬方，同比 87.7%，環比 66.4%，拿地面積佔銷售面積比重達77.2%。4月拿地強度(地價/銷售額)為14.2%，同比-5.5pct，但較一季度提升6.3pct，拿地均價2911元/平，維持低位。
融資能力優異，2020年以來進一步大幅改善。2020年一季度末公司淨負債率為34.3%，保持行業低位水平，短債覆蓋率193.0%。2020年以來融資優勢進一步凸顯，2020年3月發行25億公司債，利率3.02%-3.42%，其中5年期利率同比-63BP，5月14日再度發行25億公司債，期限5-7年，詢價利率進一步下探至2.20%-3.70%。低槓桿的債務結構以及佔優的融資成本，利於公司把握土地市場和收併購機遇。
投資評級
規模和轉型兼具看點的穩健龍頭，維持“買入”評級。我們預計公司2020-2022年EPS為4.03、4.75和5.66元，我們認為分部估值法下萬科市值約5328-5443億。基於謹慎原則和行業折價情況，維持17%-20%的折價率，目標價37.71-39.97元，維持“買入”評級。
風險提示
行業政策和基本面風險;安邦、鉅盛華及一致行動人減持風險。
（編輯：羅蘭）