龍湖：可怕的自律丨中報風雲68

       樂居財經楊倩 發自北京

  湖藍色的背板中央，印着四個大字“行健志遠”，筆鋒蒼勁，渾厚有力。專題｜2021中報風雲：地產>>

  這是龍湖集團（00960.HK）2021年中期業績發佈會的主題，意為穩健前行，堅持長期主義。

  發佈會全程，董事會主席吳亞軍一直面帶笑容。在管理層介紹各項經營業績穩健提升時，她謙遜不言，而談及企業社會公益時，她卻説“還做得不夠，還要加大力度來做。”

  上半年，龍湖集團實現合同銷售額1426.3億元，同比增長28.4%；銷售總建築面積826萬平方米，同比增長26.2%。期內，公司營業額606.2億元，同比增長18.5%；剔除公平值變動等影響後之股東應占核心溢利同比增長17.1%至61.8億元，毛利同比增長6.5%至167.8億元，毛利率27.7%。

  憑藉穩健的經營質量，龍湖集團首次闖入《財富》世界500強排行榜，位列第456位。

  預收是營收4倍

  2021年，龍湖把銷售目標鎖定在3100億，增幅約15%。前七月，龍湖已經完成了1616.5億元，同比增加約20%。龍湖集團首席執行官邵明曉胸有成竹，“全年可售貨值4700億元，（完成）3100億的目標，非常有信心。”

  上半年，龍湖集團營收同比增長18.5%至606.2億元，其中物業投資業務租金收入同比增長42.4%至47.8億元。

  在房地產行業整體毛利率下行的大背景下，龍湖集團期內實現毛利167.8億元，同比增長6.5%，毛利率為27.7%，保持在行業均值之上。龍湖集團首席財務官趙軼表示，“未來憑藉公司嚴格的投資管控、優質的產品力和投資性物業的持續貢獻，預計集團的整體毛利率仍將維持在25%以上。”

  期內，龍湖集團實現歸母淨利潤74.2億元，同比增長17.03%，高於少數股東利潤增速6個百分點，在利潤把控上有所提升。減除少數股東權益、評估增值等影響後之核心淨利潤61.8億元，同比增長17.1%。

  維穩利潤率，規模穩健前行，這是龍湖的長期主義戰略。截止上半年末，其合約負債（主要為預售樓款）為2408.77億元，較2020年末大幅增長32.07%。預收是營收的4倍，這為龍湖未來業績增長打下了堅實的基礎。

  融資成本比肩央企

  秉持長期的高度自律，龍湖集團連續5年保持“三道紅線”的綠檔水平。

  截至上半年末，龍湖集團淨負債率進一步下降至46.0%，達到近五年低點；現金短債比達到5.48倍（剔除預售監管資金及受限資金後現金短債比為3.91），剔除預收款後的資產負債率為68.3%。

  在融資賽道上，能與央企比肩的民營企業不多，龍湖是其中佼佼者。上半年，其平均融資成本為4.21%，再創歷史新低。這個數字低於保利、招商，直追中海、金茂。

  邵明曉曾公開表示，在整個行業加槓桿的過程當中，龍湖可能是唯數不多沒有用過非標、影子銀行、信託的企業。“龍湖沒有用任何高成本融資的方式，非常自律。”

  上半年，龍湖集團成功發行兩期公司債券，合計融資金額60億元。其中，於2021年5月成功發行的30億元公司債，五年期債券發行規模為15億元，票面利率為3.50%，七年期債券發行規模為15億元，票面利率為3.93%。

  期後，今年8月份，龍湖發行2021年第三期公司債，發行面額總額為30億元，其中，五年期債券票面利率降至3.35%，七年期票面利率降至3.70%。

  龍湖集團的發債成本正持續走低，新增90億公司債中，有80億債券票面利率“破4”，未來其綜合融資成本大概率將繼續下降。

  龍湖集團首席財務官趙軼透露，“今年下半年，龍湖僅剩20億人民幣付回售權的公司債到期，基本沒有再融資壓力，未來將繼續保持融資管理的主動性。”

  截止上半年末，龍湖集團有息負債總額1918億，同比增長15%，其中無抵押的信用債務佔比約75%。其中，一年內到期債務佔總債務的比例為9.5%，長短債比達到9.5倍。這是什麼概念？

  此前，樂居財經研究院根據2020年報統計，29家千億內房股長短債比均值為2.6倍。其中，龍湖長短債比高達8.1倍，在千億內房股中居首。

  半年時間，龍湖集團持續優化債務結構，將短債佔比從11%壓縮到9.5%，進一步拉高長短債比倍數，提高財務安全係數，以絕對優勢，在千億房企中領跑。

  截至2021年中期期末，龍湖集團現金及銀行存款合計994.7億元，同比增長27.8%，為資金調配、精準判斷提供了充足的空間。

  近一年以來，一些企業層面的潛在風險引起評級機構的關注，多家房企遭到“三大國際評級機構”評級下調或展望調至負面。

  龍湖集團憑藉穩定的財務策略與持續的現金流，繼續獲得信用評級機構的認可，惠譽、穆迪、標普均分別保持BBB正面、Baa2穩定、BBB穩定的全投資級評級。截止年中，龍湖集團依然是唯一獲得境內外全投資級評級的民營房企。

  向來，優質的白馬股更容易得到資本市場的認可。今年3月15日，龍湖集團被納入恆生指數，正式躋身藍籌行列。

  截至2021年8月25日收盤，龍湖集團總市值約為2256.55億港幣，在內房股中排名第二，對應市盈率為9.51倍，位居行業首位。

  拿地銷售比35%

  上半年，龍湖秉承一貫的穩健與篤定，實現地產開發合同銷售1426.3億元，同比增長28.4%。分區域看，長三角、環渤海、西部、華南及華中區域簽約金額在全集團佔比分別為27.6%、24.3%、22.7%、15.2%及10.2%。

  截至上半年末，集團已售出但未結算的合同銷售額為3753億元，面積2200萬平方米，為未來集團利潤持續穩定增長奠定堅實基礎。

  土地雙集中政策的實施無疑是上半年市場關注的重點，這是對開發商資金調配、精準判斷、全運營週期的極致考驗。龍湖嚴格恪守投資邏輯與紀律，堅定深耕戰略區域與城市，踏穩節奏、保持合理利潤率，上半年新增53幅新地，首入湛江、鹽城、寧德、鄂州。

  期內，集團新增收購土地儲備總建築面積為1292萬平方米，權益面積723萬平方米，平均權益收購成本每平方米5382元。截至2021年6月底，集團土儲合計7717萬平方米，權益面積5367萬平方米。

  龍湖集團首席財務官趙軼表示，上半年拿地節奏比較穩，沒有追高，拿地銷售比在35%左右，為下半年預留了部分資金，未來將在財務健康的基礎上捕捉優質機會。

  今年初，龍湖官宣全新品牌——塘鵝，並由此正式開啓了龍湖的房屋租售及房屋裝修兩大主航道。邵明曉講到，（兩個航道）剛起步，目前沒有設置剛性的目標，先孵化再推動。

  對於房屋裝修航道的智慧裝飾業務，吳亞軍強調，龍湖是一個負責任的公司，因為害怕甲醛和其他有害物質，很怕用到不合格的材料，影響整體裝修的效果，所以公司從材料製造開始，所有的板材都是龍湖的專利，自主研發，確保裝飾材料低碳環保。

  據介紹，龍湖冠寓目前使用的主要是來自房屋裝修航道的整裝工藝，可以達到即裝即住，裝修時間大幅縮短，實現90-100天的快速建成工期，相比傳統工藝可提前3個月，裝一套房子72小時就可以完成，這一點領先行業水平。

  據瞭解，自龍湖成立以來，其在綠色環保建築方面持續鑽研。目前，龍湖已擁有200多項專利、5家科技公司。

  7月，龍湖集團宣佈新設立地產航道，下設投資發展部、研發部、運營部、工程部、供應鏈管理部、市場營銷部。龍湖集團副總裁陳序平任命為地產航道總經理，兼任地產航道市場營銷部總經理。發佈會當天，39歲的陳序平獲任執行董事。

  在“空間即服務”戰略指導下，龍湖集團已經發展了六大航道，分別為：地產開發、商業運營、租賃住房、智慧服務、房屋租售、房屋裝修。

  截至2021年6月，龍湖商業已進入全國28座城市，累計開業商場達54座，已開業商場建築面積為524萬平方米（含車位總建築面積為672萬平方米），整體出租率97.8%；龍湖租賃住房品牌“冠寓”已佈局30餘個高量級城市，開業房間數已達9.4萬間，租金收入實現10.7億元，期末出租率達94.1%；龍湖智慧服務進一步拓展一、二線核心城市及三、四線潛力城市的佈局，已覆蓋13大業態，實際管理面積2.05億平方米，業主滿意度連續12年超過90%。

文章來源:樂居財經