金科股份:十四五開局的“底藴” | 財報深響㉞
作者 | 王澤紅
出品 | 焦點財經
金科股份（000656.SZ）連着幹了三件大事：
第一，完成董事會換屆，選拔出了一批“年輕化、知識化、專業化”的董事會成員；第二，喬遷新總部大樓“金科中心”；第三，確立新五年發展規劃，力爭2025年總銷售規模達4500億元以上。
新形象，新班子，新戰略。從去年底到今年3月初，三個多月時間，這些動作連貫完成。隨之2020年全年業績於4月1日公佈，無縫銜接。
2020年，金科股份實現營收877.04億元，同比增長29.41%；淨利潤97億元，同比增長52.66%，其中歸母淨利潤70.30 億元，同比增長23.86%；淨利率11.06%，較去年提升1.68個百分點；加權平均淨資產收益率23.26%，繼續維持較高水平。
金科2020年全口徑銷售規模2232億元，行業排名從2017年的第32位提升至如今的第16位。
金科服務（09666.HK）也在2020年成功分拆上市，登陸港交所，募資淨額達67億港元，實現了“地產+服務”的A+H 的雙資本運作平台。
業界頗為關注的“三道紅線”指標，金科也全部“變綠”：淨負債率同比降45個百分點至75.07%，扣除預收款後的資產負債率降至69.85%，現金短債比1.34倍。
在這個基礎上，新當選的董事長周達和新任總裁楊程鈞，可以將更多的精力放在新的征途上。
周達是1981年出生，楊程鈞是75後，二人雖然年輕，但都是超過15年的“老金科”，是金科的中堅力量，在過去的發展歷程中，與蔣思海、喻林強等一起帶領金科實現跨越式發展，也成為他們二人接棒後的“底藴”所在。
這一點，在2020年財報中也體現的很明顯，特別是土儲和財務結構方面。
土儲豐厚，總可售面積超7100萬平
土儲能級的提升，是金科2020年土地投資的一大亮點。全年拿地金額892億元，新增土地投資148 宗，計容建築面積2364萬平方米，同比提升超40%。其中，二三線（含新一線）城市佔比近80%城市。
更具體來講，二線（含新一線）城市佔比63%，這使得金科的優質土地資源得到有效補充，樓面單價3773 元/平米，同比提升超40%，對後續的業績提升是一種強力支撐。同時，這些具有經濟產業和人口基礎的城市，也提升了金科的抗風險能力。
這是有跡可循的，有例可證的。
金科去年銷售額2232億元，是首次突破2000億大關。當中大本營重慶銷售額超400億元，四川、江蘇、浙江、河南、山東銷售規模均突破100億元。其中，江蘇銷售額299億元、浙江銷售額258億元。以區域來劃分，華東、重慶、西南（不含重慶）、華中、華南地區銷售金額佔比分別達到41%、19%、12%、13%、7%。
這也是金科 “三圈一帶、八大城市羣”深耕發展，堅持聚焦省域深耕，“以二三線城市為主，一四線城市為輔”的全國化佈局策略的體現，六個深耕省（市）域合計銷售貢獻佔比超七成。
受益於此，金科的總土儲結構很明晰，再加之2020年獲取了大量優質土地資源，可售資源分佈進一步優化。
截至2020年末，金科總可售面積超7100 萬平方米。其中，重慶、華東、西南（不含重慶）、華中、華南、華北佔比分別為24%、23%、17%、17%、10%、5%。從城市能級來看，新一線佔比42%，二線佔比14%，三線佔比23%，四線佔比11%，其他佔比10%。
2021年，金科為自己設定的銷售目標為不低於2500億元，相比去年增長12%。從其可售貨源分佈以及過去三年50%的複合增長率來看，這是一個略顯保守的目標。
三線“全綠”，財務結構優化
如果從其五年戰略規劃來看，這個目標可以更好的理解，除了追求規模之外，資產負債率、淨負債率、剔除預收賬款後的資產負債率、現金短債比、經營性現金流等指標，也是金科重點的優化對象。
“三道紅線”之後，過去依靠槓桿快速擴張的模式很難複製，行業進入“管理紅利”時代。降槓桿和降負債成為房企的主題，在今年的業績會上，“三道紅線”指標已然成為他們的一道必要解答題和披露項。
迴歸到金科來看，也是如此，控速的背後，其財務結構得到明顯改善。截至2020年末，銷售回款2,011 億元，回款率高達90%；資產總額超3,800億元，較上年末增長18.52%；經營性現金流淨額達到145 億元，同比大幅增長548%，連續三年為正。
最為明顯的是，“三道紅線”監測指標在半年內全部達標，位列“綠檔”範疇。具體來看，扣除預收款後的資產負債率降至69.85%，同比下降近5 個百分點；淨負債率降至75.07%，同比下降45 個百分點；一年內到期有息負債總額為325 億元，現金短債比達到1.34，貨幣資金餘額有效覆蓋短期有息負債。
按照其五年發展規劃，在後續幾年的發展中，這些指標還將進一步優化。
多元產業，實現協同發展
除卻地產主業外，智慧服務業務、以科技產業和商旅康養為代表的“地產+”業務，以及新能源業務，在2020年也取得了不錯的經營效果。
在金科877億元的總營收中，生活服務實現營收22.2億元，佔比2.54%；新能源營收8.3億元佔比0.95%。特別是新能源業務，雖然營收佔比較小，但是同比增加106.56%，實現翻倍；實現淨利潤1.80 億元，同比上漲41.73%。
主要是因為景峽、煙墩風電場總裝機容量達到40 萬千瓦，全年上網電量共計97751 萬千瓦時，同時EPC 代建業務突破，全年順利承建並完成9.9 萬千瓦裝機項目。
“地產+”業務方面，金科產業已進入重慶、四川、湖南、山東、山西、江蘇、河北等13 個省份22個城市，累計開發運營管理項目25個，面積超1100 萬平方米。其中，科技產業新增開發運營面積260 萬平方米，武漢新洲健康科技小鎮、濟寧生命健康科技城、固安智慧科技城等多個項目也在快速推進中。
另外，通過引入紅星集團所謂戰略投資者，金科收購整合位於重慶、昆明、慈溪的3個商業綜合體項目股權，社區型購物中心和區域型購物中心相結合的商業發展模式得到進一步明確。
更為亮眼的是智慧服務業務，金科服務此前交出了自己的首份年報，2020年實現收入約為33.59 億元，同比增長約44%，實現淨利潤約6.33億元，同比增長約69%；毛利率29.7%，同比提升2.4 個百分點。
截止2020年末，金科服務已佈局全國152 個城市，在管面積共計約1.56 億平方米，獨立第三方佔比48.6%；合約面積共計約2.77 億平方米，獨立第三方佔比56.3%。
精耕地產主業，做強智慧服務，做優科技產業，做實商旅康養，這是金科 “四位一體、生態協同”的戰略指導，圍繞地產產業鏈整合要素資源，同時佈局新賽道，進一步整合產業鏈生態圈，這是金科未來五年的發展主線，也是金科新一代管理層的目標。
金科的五年規劃，貫穿整個“十四五”，2020年的收穫將會成為其發展“底藴”。