珠江實業二季度銷售額下滑30% 對外拆借資金繼續增加

　　珠江實業7月31日，發佈二季度經營情況簡報，二季度實現銷售面積2.58萬平方米，同比下降43%；實現銷售金額4.63億元，同比下降30%。

　　整體來看，上半年珠江實業實現銷售額7.31億元，同比下滑近14%。這是繼2019年銷售額下滑近19%之後的再次下滑。

　　從2019年開始，珠江實業經營活動現金流開始轉負，當年流出1.23億元，今年一季度再度流出8446萬元。上半年公司無新增房地產項目，已停止拿地。

　　在手項目少長沙項目毛利率較低

　　珠江實業是一家小型房企，目前在售房地產項目較少，主要集中在廣東、湖南、安徽等地。廣東項目大部分已經處在尾盤銷售階段，合肥項目少且銷售進展不及預期，主力銷售區域只剩長沙。

　　從毛利率來看，長沙項目明顯低於廣州珠江項目。2019年四個在售的長沙項目毛利率最高為43%，最低為-3.47%，而四個廣州項目毛利率均超過60%。

　　公司解釋稱，廣東項目大多是十餘年前獲取的地塊，拿地、開發時間較早，地價較低，因此結轉的銷售成本較低。其中兩個項目珠江璟園與御東雅軒均為高端定位產品，整體售價較高。

　　相比之下，長沙項目受政府限價政策、拿地成本、以及項目處於不同開發建設階段等因素影響，毛利率低於廣東，且差異較大。

　　2020年計劃竣工的2個項目均位於長沙，隨着廣東項目的售罄，珠江實業的毛利率及去化速度會否面臨考驗？

　　隨着銷售的大幅下滑，公司的現金流和債務都將面臨考驗。從2019年開始，珠江實業經營活動現金流開始轉負，當年流出1.23億元，今年一季度再度流出8446萬元。

　　最近幾年公司的負債率在不斷走高，2017年資產負債率突破70%，2019年突破80%達到82%。截至2019年底，其融資總額達到90.73億元。2019年利息費用達到3.82億元，相比前一年增加2.47億元，已超過淨利潤。

　　截至2019年底，珠江實業土儲規劃計容建築面積為61.75萬平方米。今年上半年無新增房地產項目。

　　對外拆借資金繼續增加

　　在披露經營簡報的同時，珠江實業還披露了截至上半年的資金拆借進展公告。今年5月份，上交所向珠江實業發出年報問詢函，對公司的對外拆借曾提出問詢。

　　截至2019年末，珠江實業對外拆借資金高達15.04億元，此外還有合計15.53億元的委託貸款。對象大部分是關聯公司。

　　截至2019年底有3.91億元資金佔用費未收回，截至2020年3月31日，資金佔用費已經上升到4.79億元。而公司對天晨公司的 2.28 億元拆借資金將於2020年7月到期，天晨公司2019年底賬面現金僅687.96萬元。

　　上交所問詢函中提到的天晨公司，是珠江實業持股49%的合營公司，開發珠江天晨項目，項目地塊位於廣州市海珠區昌崗東路。公司在5月份的回覆中稱“拆借給天晨公司的資金是用於項目日常經營需要，並辦理了相關抵押或擔保措施”。截至6月底，拆借給天晨公司的借款額仍達3.7億元，年利率12%，投資期限則從2020年變為2021年。

　　根據這次的披露，截至6月30日，珠江實業對外拆借資金高達32億元，比一季末增加0.64億元。未收回資金佔用費5.7億元，比一季末增加0.91億元。