珠江實業二季度銷售額下滑30% 對外拆借資金繼續增加

珠江實業二季度銷售額下滑30% 對外拆借資金繼續增加

  珠江實業7月31日,發佈二季度經營情況簡報,二季度實現銷售面積2.58萬平方米,同比下降43%;實現銷售金額4.63億元,同比下降30%。

  整體來看,上半年珠江實業實現銷售額7.31億元,同比下滑近14%。這是繼2019年銷售額下滑近19%之後的再次下滑。

  從2019年開始,珠江實業經營活動現金流開始轉負,當年流出1.23億元,今年一季度再度流出8446萬元。上半年公司無新增房地產項目,已停止拿地。

  在手項目少長沙項目毛利率較低

  珠江實業是一家小型房企,目前在售房地產項目較少,主要集中在廣東、湖南、安徽等地。廣東項目大部分已經處在尾盤銷售階段,合肥項目少且銷售進展不及預期,主力銷售區域只剩長沙。

  從毛利率來看,長沙項目明顯低於廣州珠江項目。2019年四個在售的長沙項目毛利率最高為43%,最低為-3.47%,而四個廣州項目毛利率均超過60%。

  公司解釋稱,廣東項目大多是十餘年前獲取的地塊,拿地、開發時間較早,地價較低,因此結轉的銷售成本較低。其中兩個項目珠江璟園與御東雅軒均為高端定位產品,整體售價較高。

  相比之下,長沙項目受政府限價政策、拿地成本、以及項目處於不同開發建設階段等因素影響,毛利率低於廣東,且差異較大。

  2020年計劃竣工的2個項目均位於長沙,隨着廣東項目的售罄,珠江實業的毛利率及去化速度會否面臨考驗?

  隨着銷售的大幅下滑,公司的現金流和債務都將面臨考驗。從2019年開始,珠江實業經營活動現金流開始轉負,當年流出1.23億元,今年一季度再度流出8446萬元。

  最近幾年公司的負債率在不斷走高,2017年資產負債率突破70%,2019年突破80%達到82%。截至2019年底,其融資總額達到90.73億元。2019年利息費用達到3.82億元,相比前一年增加2.47億元,已超過淨利潤。

  截至2019年底,珠江實業土儲規劃計容建築面積為61.75萬平方米。今年上半年無新增房地產項目。

  對外拆借資金繼續增加

  在披露經營簡報的同時,珠江實業還披露了截至上半年的資金拆借進展公告。今年5月份,上交所向珠江實業發出年報問詢函,對公司的對外拆借曾提出問詢。

  截至2019年末,珠江實業對外拆借資金高達15.04億元,此外還有合計15.53億元的委託貸款。對象大部分是關聯公司。

  截至2019年底有3.91億元資金佔用費未收回,截至2020年3月31日,資金佔用費已經上升到4.79億元。而公司對天晨公司的 2.28 億元拆借資金將於2020年7月到期,天晨公司2019年底賬面現金僅687.96萬元。

  上交所問詢函中提到的天晨公司,是珠江實業持股49%的合營公司,開發珠江天晨項目,項目地塊位於廣州市海珠區昌崗東路。公司在5月份的回覆中稱“拆借給天晨公司的資金是用於項目日常經營需要,並辦理了相關抵押或擔保措施”。截至6月底,拆借給天晨公司的借款額仍達3.7億元,年利率12%,投資期限則從2020年變為2021年。

  根據這次的披露,截至6月30日,珠江實業對外拆借資金高達32億元,比一季末增加0.64億元。未收回資金佔用費5.7億元,比一季末增加0.91億元。

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