吳傳鯤：中國購物中心規模仍有較大成長空間，2025年將達8000個

2020-12-23 由宮繼梅發佈於財經

《洞察2021》

本期摘取廣東贏商網數據服務股份有限公司董事長吳傳鯤在2020贏商網大會高管閉門會上的主題演講《商業地產變革之年》的部分內容。在他看來，隨着中國經濟發展的不斷利好，中國購物中心規模中長期仍具有較大的成長空間。

圖注：廣東贏商網數據服務股份有限公司董事長吳傳鯤

未來5-10年，購物中心成長空間依然廣闊

將全面進入內生增長階段

2020年中國購物中心存量已達5300個（≥3萬㎡），2025年將達8000個。最大新增商業面積為2.2億㎡，最大新增百分比將達50%。而到了2030年，最大新增商業面積將達5.5億㎡，最大新增百分比將達125%。

另一方面，未來5年我國城鎮人口將達到約9.1億。對標美國，未來我國人均購物中心面積將達到0.73㎡/人。美國當前人均購物中心面積2.2㎡/人，理論上在完全商業存量時代，不同國家/地區人均購物中心面積比例與人均社零總額比例基本一致。

亞文化圈子消費崛起，品類細分加速

未來消費者追捧的品牌有兩個特徵：

其中，原創的優秀消費品公司要具備創造性、引領性，能及時發現未來的需求。

另一方面，購物中心一定要明白的消費端趨勢有兩個方面：

購物中心要深知，渠道要與消費趨勢形成合力，渠道和產品創新、品牌塑造，是一套組合拳。購物中心渠道將成為新品類佈局的試驗場。同品類但消費圈層不同的品牌，將分佈在不同購物中心，成為購物中心去同質化的關鍵。

五年圖鑑，資產管理+商業管理是方向

盈利模式變化，輕資產順勢而為。

房地產上半場，土地增值是核心紅利，主要以產銷模式。後隨持有資產的回報率不足以彌補資本成本，輕資產順勢而為。

最先受到效率因素驅動實現輕資產的項目在佈局區域和體量上呈現出土地效率高、管理效率低、增值服務變現能力高等特徵。同時，非一線城市為主戰場。

其中，輕資產核心驅動因素有三：

區位價值與運營價值的不匹配：龐大存量市場中，大部分購物中心存在區位價值與運營價值不匹配的情況，為輕資產業務提供了巨大的市場空間。
行業競爭格局分散：存量市場購物中心市場佔有率較為分散，頭部企業（連鎖型購物中心）佔有率不到10%，集中度較低。
被動式商業持有成本愈發高：大部分購物中心為當地區域型公司開發，多為被動式商業，在市場競爭日趨激烈之際，持有成本愈發高。其對購物中心價值預期降低，亦是輕資產模式進入的好市場時機。

　　商管公司拆分上市，產業鏈加速成熟

繼物管之後，商管公司上市或為下一個風口。

過去，物管是一個網紅行業，資本市場曾給予很高的估值，但今時今日，物管公司估值一路下滑。

2014年彩生活作為“物業第一股”登陸港交所，2014年其平均市盈率為69，最高市盈率曾達到98，而截止2020年12月21日，其市盈率僅有僅為8.99倍，另有保利物業、時代鄰里、中海物業等物管公司，其市盈率均與上市之初相去勝遠。

2019年12月30日，寶龍商業分拆上市，為內地商管領域在港上市第一股。2020年12月9日，分拆自華潤置地的華潤萬象生活上市，為商管邁入資本市場注入希望。

相較住宅領域，商管的盈利能力顯著較優，以華潤萬象生活為例，2020上半年，其商業運營及管理服務毛利率達到35.8%，而住宅物管服務毛利率僅為14%。

強盈利能力的背後是強運管+強品牌+產業鏈整合。

數字化認知轉變，要堅持長期主義

數字化本質是提升運營效率，電商對實體商業不是“衝擊”，電商先天完全數字化運營為其核心優勢，實體商業基礎設施需完成數字化改造。

其中，實體商業基礎設施需完成數字化改造需從兩點切入：

最優方案是整合三方供應商構建數字化系統。畢竟，技術發展遠遠領先於實體商業的業務應用，因此，對於大部分企業來説，不主張整個業務數字化的工作都由企業自己完成，沒有必要自己重新去做技術與工作。

企業要做的是設計好業務數字化的實現戰略與路徑，同時要有一個強有力的信息部門，對市場上的第三方有辨識與評估能力。運用好供應商的力量，對實現業務數字化來説一定是性價比最高的。

與此同時，實體商業要深知，業務的數字化轉型絕非一朝一夕之事，需單點突破，逐步迭代。從某個能夠進行閉環的業務環節開始，摸索出適合企業自身的經驗。在內部形成良好的示範效應，逐步迭代，推而廣之。

來源：贏商網

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