樂居財經訊 徐迪 9月7日，仲量聯行發佈《應勢開新，重塑格局：2021中國辦公樓市場白皮書》，針對超過200箇中國城市的辦公樓市場進行了深度調研，梳理總結了市場階段性特徵和趨勢動向。
仲量聯行大中華區研究部總監黃志輝博士表示：“我們希望通過對中國辦公樓市場的發展歷程、租賃成本和需求盈缺的全景描繪，讓政府機構、企業及投資者能更能清楚瞭解此市場藴含的巨大潛能和麪臨的風險挑戰，為業界提供有效的商業決策和全局統籌參考。”
中國各地辦公樓市場差異巨大 京滬租金高居世界前列
通過對全國所有直轄市、省會城市以及超過70%的地級市的宏觀經濟和商業地產數據進行整合梳理，仲量聯行發現，中國各級城市的辦公樓市場發展差異巨大，頭部城市已躋身全球領先地位，而“長尾”區間則仍處於早期發展階段。受經濟、社會、人口等宏觀因素影響，按照體量和租金水平，中國辦公樓發展可分為起步期、建設期、發展期、成熟期。目前僅北上廣深4個一線城市處於成熟期，而70%的中國內地城市仍處於起步期。
在租金和體量方面，中國內地僅有北上廣深等4座一線城市的甲乙級辦公樓市場規模超過1,000萬平方米，六成以上的內地城市辦公樓體量尚不足50萬平方米，相當於每座城市裏只有5至8棟現代標準化的辦公樓宇。與一線城市租金高於5元/平方米/天相比，超過30%的城市辦公樓日均租金低於1元/平方米。從全球範圍來看，除北京名列世界第3，上海排名第14之外，其他內地城市的租金水平都排在全球50名之後。
通過整合租金、體量、出租率、第三產業增加值等數據指標，仲量聯行首創編制了城市辦公租賃成本指數，計算各城市每年實際產生的辦公場所租賃成本佔相關經濟指標增量的比重，為各城市辦公樓市場的租賃活躍度和租金承付水平提供參考借鑑。以發展和成熟期的租賃成本指數前10名排行為例（如下圖），該類城市租賃成本指數越大，其租金承付能力就越高，市場發展動力就越強，體現着中國樓宇經濟發展的最高水平，聚集着大量的頭部企業，如北京、上海、成都、西安等。
辦公需求向頭部城市聚集 部分城市出現供應過剩
通過選取2005至2020年這15年的數據進行比對分析，白皮書發現中國內地GDP排名前30城市第三產業增加值每增長一億元人民幣，會推動優質辦公樓市場需求增加547平方米。其中深圳第三產業增長對於辦公樓市場需求的拉動最為強勁，一億元人民幣的增長帶來1,672平方米的辦公樓使用需求。除一線城市外，其他拉動力較強的城市則多為經濟實力雄厚，大型企業擴張需求穩健的濟南、西安、成都等省會城市。
基於這樣的分析，仲量聯行也測算出了各城市辦公樓市場的理論需求上限。北京和上海甲乙級辦公樓的潛在需求均在4,000萬平方米左右，廣州和深圳則在2,000萬平方米上下，成都、南京和杭州等城市需求上限也超過了700萬平方米，經濟總量排名前10城市的潛在需求總量則超過其他200多座城市的需求潛力總和，體現出中國辦公樓市場需求向頭部城市聚集的特徵。
研究表明，中國經濟總量前50大城市已建成辦公樓的總體量，距離潛在需求上限仍有超過6,000萬平方米的差距，4座一線城市的總供應缺口高達3,000萬平方米以上，中國辦公樓市場的整體供應端還有20%左右的增長空間。但從另一個角度來説，中國頭部城市已完成了所需辦公樓供應超過八成的建設。尤其是全國經濟總量前50大城市中，已有17個城市的辦公樓處於“供應過剩”狀態，未來進一步開發的空間已經較為有限。盲目建設、粗放開發很有可能觸發供應過剩風險。隨着中國經濟持續向高質量發展轉型，商業地產也需要轉向集約性資源投入和精細化管理，與新動能加速協同，適配產業實際需求。
下沉市場擴張勢頭明顯 集中化企業房地產戰略恰逢其時
“雙循環”發展格局下，大量企業着眼於龐大的中國國內市場，迫切希望在三四線城市謀篇佈局。根據仲量聯行的統計，過去兩年，全國前十大頭部TMT企業的新擴租面積合計超過150萬平方米；從城市層面看，至少有80家全國性企業已經在100多座城市設立了辦公地點或者在短期內有租賃計劃，這也讓企業在購置、租賃和使用房地產方面的花費與日俱增，一家業務範圍遍佈全國的中資企業每年與房地產相關的成本可達上億元人民幣，阿里巴巴、平安、中國銀行等行業巨頭甚至超過50億乃至上百億元/年。
龐大的房地產支出迫切需要企業管理層秉持長期、遠景思維，從集團層面進行集中化的通盤部署。在這種情況下，由分散式的物業租賃向集中化的企業房地產（CRE）戰略的轉變就成為了企業發展擴展的必經之路。白皮書指出，2013年時，全球範圍內86%的跨國企業已建立集中化管理的CRE團隊，而到 2015年時，這一數字則已經達到92%。近年來，許多中國企業也逐步開始建立集中化的CRE部門，以全國性、多城市、統籌化的管理模式來面對市場。
仲量聯行華東區董事總經理兼中國區商業地產部負責人張靜表示：“作為承載、傳遞和催化經濟增長的平台，辦公樓市場也遵循着社會經濟轉型的規律，迸發出新特點，展現出新趨勢。隨着中國企業在‘下沉市場’擴張速度的加快，這些規模相對有限的城市聚合在一起，卻能催生出巨大的需求體量，構成未來的增長極，拓寬中國辦公樓市場的發展路徑。藉助這份白皮書以及近期仲量聯行發佈的中國首個覆蓋200多個城市的辦公樓市場信息數據產品——‘JLL睿見數據’，我們希望通過不斷豐富的數據洞察和不斷擴大的業務覆蓋，能夠攜手行業各方共同促進商業地產行業的發展和變革。”
文章來源:樂居財經