22倍PE！“國家隊”大手筆吞併

  文/樂居財經徐酒眠

  新一年的併購大戲由“國家隊”拉開序幕。

  1月5日17:00，華潤萬象生活（01209.HK）刊發了上市之後的首封收購公告，其計劃收購禹洲集團（01628.HK）旗下禹洲物業服務有限公司（簡稱“禹洲物業”）的全部已發行股本，收購代價不高於10.6億元。36分鐘之後，禹洲集團也對這筆資產出售交易發佈了公告説明。

  儘管雙方披露的都還只是一份框架協議，不過這則收購消息還是連夜刷屏物業圈。

  2022年物企首單併購、央企物管大手筆侵吞民營物企、商管物業管龍頭收併購戰車發動、禹佳生活服務二度衝刺港交所失利後拆賣……每一個都撩撥着物管行業與資本市場。

  今日，華潤萬象生活與禹洲集團股市收盤均漲，漲幅分別為0.78%、3.08%。

  22倍PE曲線併購

  完成這筆逾10億資金的收購，對華潤萬象生活來説顯然遊刃有餘。截至2021年6月30日，華潤萬象生活手握現金124.57億。

  不過併購禹佳物業，華潤萬象生活並沒有直接出手，而是通過其全資附屬公司潤楹物業科技服務有限公司(簡稱“潤楹物業”)曲線進行。

  從名稱不難看出，這是一家為物業管理服務科技賦能的公司，其為華潤萬象生活推出的智慧生活服務平台“悦+”APP在去年年中的户數量已經突破110萬。

  潤楹物業發展史並不長，不過其地位舉足輕重，華潤萬象生活在港交所敲鐘前夜，潤楹物業的註冊資本一舉從6億激增至了30億。資料顯示，潤楹物業成立於2017年8月15日，初始名稱為“華潤物業服務有限公司”，同年底，更名為了“華潤物業科技服務有限公司”。似乎有意隱匿“華潤”這個標籤，去年9月中更名為了潤楹。

  股權向上穿透，潤楹物業由香港公司創潤髮展有限公司100%持股；向下穿透，其擁有7家對外投資公司。若此筆收購得以順利推進，之後華潤萬象生活對禹洲物業的控股權應該也是將通過潤楹物業持有。

  目前，這宗交易的代價尚需待由潤楹物業與天津禹佳釐定並最終協定，但不得高於人民幣10.6億元。框架協議披露，代價上限乃參考(其中包括)禹洲物業於2021年10月31日的未經審核財務資料。不過，這部分數據尚未具體披露。

  數據顯示，截至2020年12月31日，禹洲物業未經審核綜合賬面淨值約為1.01億元。同期，禹洲物業除税前溢利為6644.9萬元，除税後溢利為4880.2萬元。

  據此粗略推算這筆交易的收購PE，以税前淨利潤計算，溢價約16倍；以税後淨利潤計算，溢價約為22倍。

  這個數值並不算低。去年初，合景悠活13.16億元收購雪松智聯80%股權的PE約為10倍；而後碧桂園服務48.46億元收購藍光嘉寶64.62%股份的PE約為17倍，其不超過百億收購的富良環球的PE僅有12倍；同樣有國資背景的建發物業收購洛陽泉舜物業服務51%股權的PE約為12倍……

  圖謀“物管”？

  “關於併購，上半年確實談了很多，（沒有成功）核心的因素就是太貴。“2021年中期業績發佈會上，華潤萬象生活管理層如是表示。而今不惜以高溢價吞併禹洲物業，華潤萬象生活圖謀為何？

  2021年初的業績發佈會上，華潤萬象生活擲言：“商業運營服務業務維持行業第一，物管業務上要做行業第一梯隊。”

  華潤萬象生活叩開港交所的大門，是將旗下“住宅+商業”板塊打包。而自上市以來，其更是憑着商管品牌優勢，一直在物業股維持高位估值。

  不過相對於商管，物管卻在一定程度上拖了華潤萬象生活的後腿。IPO之時，華潤萬象生活曾因物管體量相對同行較小、毛利率低等問題飽受質疑。

  2021年中期業績報披露，華潤萬象生活住宅物業管理服務的在管建築面積為1.22億平方米，較去年同期增加1530萬平方米；已開業購物中心建築面積為690萬平方米，寫字樓物業管理面積為710萬方。

  同期，華潤萬象生活住宅物業管理服務板塊整體毛利率為17.9%；商業運營及物業管理服務板塊整體毛利率為53.2%，商住毛利率差近2倍。

  而2021上半年，上市物企的平均毛利率約為31.4%，10家公佈商管服務盈利情況的物企平均毛利率約為45.66%。

  事實上，2020年禹洲集團在籌備分拆物業上市中，也是將旗下“物管+商管”打包匯入禹佳生活服務。其中，廈門禹佳商業投資管理公司主要負責商管業務，而華潤萬象生活此次擬收購的禹洲物業則主要負責物管業務。

  據悉，禹洲物業成立於1997年5月，註冊資本為5000萬元，截至公告日期已繳足。禹洲物業旗下擁有福建萬龍、上海禹家、禹洲星城、舟山之信四家子公司，資料介紹均主要從事物業管理業務。

  與華潤萬象生活相比，禹佳生活服務無論商管還是物管在規模營收方面都是“小巫見大巫”。不過，就盈利能力而言還是能見優勢。

  數據顯示，2020年禹佳生活服務的物業管理服務毛利率為24%，商業運營服務的毛利率為41.3%。

  拆賣近八成收入

  爭做“兩個第一”，華潤萬象生活規劃明晰：在“十四五”末，物業管理面積到達到4億平方米以上，開業的購物中心要在150個左右。

  目前，華潤萬象生活與禹洲集團的公告，都沒有披露交易標的禹洲物業的業務與規模具體為何。不過無論如何，華潤萬象生活若能吃下禹洲物業，無疑能為其實現目標進一步增厚籌碼。

  數據顯示，2018年-2020年，禹佳生活服務收入分別約為3.94億元、5.44億元、6.34億元。其中，物業管理服務收入從2.8億上升到了4.9億，複合年增長率達到32.1%，商業運營服務收入1.1億增至1.4億，複合年增長率達到12.6%。

  截至2020年底，禹佳生活服務的物業管理服務與商業運營營收分別佔總收入的77.9%和22.1%。

  而截至2020年底，其物業服務在管項目137個，在管總建築面積為1870萬平方米；已簽約項目181個，訂約總建築面積為2680萬平方米。同期，商業運營服務的在管項目有28個，在管總建築面積為80萬方米；已訂約項目39個，訂約總建築面積為150萬平方米。

  其中，分佈在海峽西岸地區與長江三角洲地區的物業管理服務在管面積分別為6491平方米、10410平方米；同期，同區域的商業運營服務在管面積分別為421平方米、303平方米。

  根據已有協議框架，華潤萬象生活收購禹洲物業之後，禹佳生活服務要在未來三年內確保其及其關聯方不會對外提供物業管理服務，並確保禹洲及其附屬公司不會設立任何新的物業管理公司或新機構或組織提供類似服務，以避免與目標競爭。

  “目標集團於中國福建省、安徽省及浙江省擁有多項物業管理項目。”華潤萬象生活在公告中稱，“董事會相信，收購事項將擴大集團的服務範圍，加強集團於上述地區的物業管理組合，並透過提供更多物業管理服務獲得額外收入來源。”

  “董事會認為，收購事項可透過結合目標的現有實力及經驗與集團的業務產生協同效應。”

  上市計劃未終止

  分拆物業資本化大軍中，林龍安舉旗決絕；而今拆骨出售禹洲物業，或也是無奈之舉。

  禹洲集團前腳剛晉升“千億俱樂部”，林龍安就按下了打造第二資本平台的加速鍵。早在2020年12月8日，禹佳生活服務就向港交所遞交了招股書。然而經歷6個月的聆訊期卻遲遲未等來屬於自己的那張入場券。2021年6月16日，禹佳生活服務完成了二次遞表。

  不過卻一而戰，再而衰。2021年12月17日，禹佳生活服務的招股書再度失效。這一次之後，禹洲物業被擺上貨架。

  將物業資產拆賣，其中或許也有“輸血”地產的打算。去年12月，禹洲集團將深圳總部大樓質押，獲得一家中資股份制商業銀行提供的約11億元貸款。

  而今年1月，禹洲集團有兩筆共計5.89億美元的臨期債務。其中，一筆美元債券的票面金額是3.5億美元，需要兑付的本息合計是3.47億美元。另外一筆美元債券的票面金額是5億美元，需要兑付的金額是2.42億美元。

  此外，2023年——2026年，禹洲集團到期的美元債券為13.5億美元、10億美元、8.95億美元將，以及9.35億美元。

  此番出售禹洲物業若順利，將有益於禹洲集團解資金之渴。根據協議框架，華潤萬象生活將為這筆交易設立託管賬户，籤立股權轉讓協議及相關託管協議後三個營業日內，其將支付代價的5%作為誠意金存入；潤楹支付不低於代價67%的首筆代價（包括上述誠意金）（「首筆代價」）存入托管賬户後，訂約雙方須根據框架協議進行交割，此後潤楹須將託管賬户中的首筆代價存入天津禹佳的指定賬户。

  禹洲集團表示，“一方面該筆資產的出售將有利於禹洲降負債、降槓桿，優化現有負債結構。其次，禹洲將發揮專長優勢，集中精力聚焦商業板塊，提升市場影響力及品牌美譽度。出售物業後，禹洲將重新調配財務資源至其他業務，用於公司未來發展。”

  與此同時，禹洲集團也強調，其並未終止分拆禹佳生活服務的上市計劃。

  “鑑於今年下半年已有多家房地產行業和物業行業的公司招股書失效，物業股估值整體下行，現階段上市也難以體現中型物管公司的投資價值，禹洲也在積極調整上市方案及策略，將更加註重商業資產的運營及管理。”

  未來，禹洲集團大概率將以商管為營再戰IPO，與華潤萬象生活在資本市場相遇，並在另一領域與其再交手。

文章來源:樂居財經