上市後首份年報 融創服務更看重收併購“質量”

來源： 觀點地產新媒體

觀點地產網 融創服務發佈了上市後的首份年報。

這份數據中，融創服務的各項指標都有顯著增長。融創服務3月11日早間披露的公告披露，2020年，融創服務實現營業收入約46.23億元，同比增長63.5%；毛利12.75億元，同比增長77%。毛利率提升至27.6%，基礎物業毛利率從11.8%大幅提升至21.6%。

在扣除一次性上市開支影響後，融創服務全年實現歸母淨利潤約6.2億元，同比增129.8%；淨利潤率達13.5%，較去年提升4個百分點。

營收的提升主要來源於物業管理服務的貢獻。得益於融創服務期內在管建築面積的增加，物業管理服務收入貢獻比例由上年40.6%大幅提升至60%，達到27.74億元。

數據顯示，截至2020年底，融創服務在管建築面積達到1.35億平方米，同比增長155.1%；合約建築面積達到2.64億平方米，同比增長67.2%。

一位參加融創服務業績會的投資者透露，母公司融創中國已獲取、並未與服務集團簽約的面積為1.27億平方米。換言之，融創服務未來可確定的合約面積將達到4億平方米。

在管面積的多少一直是物管行業的重要衡量標準之一。近期，接連出現碧桂園服務收購藍光嘉寶、龍湖物業收購億達服務兩宗大型物業公司收購，市場對行業整合更為關注。

更有傳言稱，融創服務也曾參與藍光嘉寶的收購。上述投資者透露，是否會積極參與收併購也是投資者關注的重點之一，但具有“併購王”基因的融創服務，對此卻保持謹慎態度。

“管理層稱，會積極推進，但目前中小標的收併購市場偏貴。”上述投資者表示，融創服務在手現金有93.79億元，但對於收併購沒有制定明確目標，更要求保證“高質量的收併購”。

非業主增值服務增長乏力

從業務結構上看，融創服務主要包含三大業務主線：物業管理服務、非業主增長服務、社區增值服務。具體到去年各大版塊的收入貢獻，三大業務板塊都有了一定提升。

期內，物業管理服務收入約為27.74億元，較去年增長約141.6%；非業主增值服務收入約為16.73億元，較去年增長約6.4%；社區生活服務收入約為人民幣1.76億元，較去年增長約65.21%。

但若從收入貢獻看，則呈現出“一進一退”的情況。

具體來看，期內物業管理服務收入佔總收入比重由上年度40.6%大幅提升至60%，較去年增加約19.4個百分點；非業主增值服務佔總收入比重則由55.6%降至36.2%。

而非業主增值服務及社區生活服務往往是毛利率較高的板塊。就2020年來看，即便21.6%的物業管理服務毛利率相較上年的11.8%已有大幅提升，但仍遠低於35.6%非業主增值服務毛利率、以及46.3%的社區生活服務毛利率。

這意味着，要提高整體毛利率，融創服務需要繼續加快非業主增值服務及社區生活服務的板塊發展。不過，短期內，融創服務的發展或許還將主要依賴於物業管理服務。

融創管理層於投資會中透露，之所以2020年非業主增值服務貢獻較弱，主要是因為疫情對於案場服務以及產文旅項目代理銷售帶來的階段性影響。其表示，長遠來看，非業主增值服務的收入會呈現一個下降趨勢，而基礎物管和社區生活服務則會呈現一個加速增長的趨勢。

但這並不影響融創服務未來向好的利潤情況，“2021年預計利潤水平會有翻倍的上漲，2021-2023年會維持在30%-50%的增長。”

這種信心來源於不斷增長的管理規模。融創服務於年報中表示，2020年物業管理服務收入的大幅提升，得益於在管建築面積增加。

數據顯示，截至2020年末，融創服務的在管建築面積由上年末5296.3萬平方米增加約8214萬平方米至1.35億平方米。

其中，第三方物業由32.9萬平方米增加約4300萬平方米至4332.4萬平方米。觀點地產新媒體瞭解到，第三方物業的大幅增加主要得益於去年對於開元物業管理的收購。

去年2020年5月，融創服務完成了對開元物業的股權收購。觀點地產新媒體瞭解到，開元物業主要佈局在華東地區核心城市，非住宅物業佔比超30%，涵蓋城市公共物業、寫字樓、醫院、商業等多種，且開元物業90%的合約建築面積均來自於第三方。

而開元物業的併入，不僅大大增加了融創服務在管面積，更提升了融創服務在華東地區的影響力。

此前融創服務招股書顯示，2019年末，融創服務外拓項目才1個，收購開元物業後，2020年6月底顯示外拓項目為311個，涉及在管建築面積4024.6萬平方米，佔全部在管面積的比重為38.2%。

開元物業的加入無疑能彌補融創服務“獨立第三方”物業不足的短板，加強了融創服務的外拓能力，擴大了管理規模。

無獨有偶，除了收購開元物業，融創服務更早些還完成了對成都環球世紀的整合。資料顯示，環球融創服務擁有超800萬平方米的管理面積，其所承接的成都環球中心，建築面積逾200萬平方米。

數據來源：融創服務年報

不過，融創服務在管面積的增長仍依賴於母公司。上述數據顯示，在1.35億平方米的在管面積中，來自母公司的在管建築面積約為9177.7萬平方米，佔比高達67.93%。

總裁曹鴻玲於業績會披露，融創服務的合約面積為2.64億平方米，增加了約1.1億平方米的合約面積，其中接近6200萬平方米來自於第三方（5000萬平方米開元收併購、1162萬平方米為外拓的第三方面積）的貢獻。在新拓的項目當中，全委和專項佔75%，案場和諮詢項目佔25%。

對收併購保持理性審慎態度

除去併購開元服務，融創服務去年並沒有更多的收併購舉動。

實際上，在物管行業，“大魚吃小魚”“大魚吃中魚”的情況早已屢見不鮮。

今年1月便出現了多宗重量級收併購。月內，合景悠活13.16億元“蛇吞象”收購雪松智聯科技80%股權，新增在管面積超8600萬平方米；恆大物業以15億收購寧波雅太酒店物業100%股權，新增在管面積超8000萬平方米，恆大物業更是給自己定下了新增拓展在管面積3.6億平方米的軍令狀。

不僅如此，近期更是出現了“大魚吃大魚”的案例。2月5日，碧桂園服務公告稱，以48.46億元收購藍光嘉寶服務近65%股份，這也是截至目前最大宗發生在兩家上市物業公司之間、並導致控制權發生變更的收購案。

這宗收購後，碧桂園服務一躍成為行業內在管面積最大的企業。再隨後，龍湖物業也出手，斥資12.73億接手了在產業園具備優勢的億達服務100%股權，進一步完善自身在多業態領域的空間服務能力。

中物研協數據顯示，在過去的2020年，僅上市物業企業收併購的總交易數量便同比提升54.29%，與之相應，總交易金額同比增長47.25%，達到94.3億元。

顯然，行業集中度在不斷提升。那麼，母公司融創中國憑藉收併購迅速擴大規模，具備收併購基因的融創服務是否會加快收併購？

出席業績會的投資者向觀點地產新媒體透露，融創服務在這方面看起來並不着急，管理層並沒有單純考慮規模，也沒有制定一個具體的目標，而是要保證收併購質量。

“根據管理層的判斷，現階段收併購市場熱度過高，競爭比較激烈，標的本身還可以，但不管是上市公司還是非上市公司的標的，價格都較高。”

那麼，融創服務是如何判斷價格的？曹鴻玲給出的説法是，還是希望能夠回到公司長期的持續經營、健康發展的角度，將經營邏輯作為判斷收併購標的的價格，或者價值判斷的最基本的原則。

因此，融創服務現階段還是保持謹慎、理性的態度。

“收購的機會很多，我們也持續關注、高度重視，如果有合適的機會，上市公司收併購也會考慮。至於拿出多少錢來市拓，現在很難用一個比較量化的數字區分。”

曹鴻玲透露，近期融創服務已經洽談了幾個合作方所對應的收併購，如若順利，3月底能增加1000萬平方米的體量，目前在跟進的總量有1.2億-1.3億平方米。

背靠龍頭房企的物管公司，在物業賽道上有着天生的優勢。

融創服務管理層在業績會上表示，對於未來公司在管面積方面的安排，在2021年將會保持比較高的增速，會有整體上億在管面積增長。

從增長結構看，母公司和獨立第三方在2021年、2022年會有一個均衡水平，預計一半來自於第三方，一半來自於母公司。

觀點地產新媒體瞭解到，於2020年，其母公司融創中國錄得合約銷售約5752.6億元，合同銷售面積約4102.1萬平方米。截至2020年8月25日，融創中國擁有確權土儲總貨值超3萬億元，總面積超2.5億平方米，母公司源源不斷的規模輸送為融創服務未來的業績增長提供了保證。