樂居財經 魏薇 發自杭州
中期業績會上，張亞東淡定不改，他用“戰略清晰，推進有力”幾個字，概括了綠城今年上半年的發展。
在克而瑞半年度房企銷售榜單上，綠城中國重回前十。912億的銷售額，95%的回款率，1756億的可售貨值，一串數字昭示着綠城中國正以昂揚姿態加速前進。今年設定的目標，是2500億。
“對於2500億的年銷售目標，我們100%有信心完成，如果下半年的形勢好，還會有一定的超額。”從掌舵人張亞東到每一位與會者，字裏行間都顯露出了對目標達成的高度信心。
181%的歷史新高
今年上半年，綠城中國持續深化“區域聚焦、城市深耕”的戰略，進一步擴充長三角和環渤海等核心城市羣的土地儲備，重點補倉了北京、上海、寧波、杭州、福州、西安等一二線核心城市，在土地投資上取得了質與量的提升。
期內，新增項目43個總建築面積約1097萬平方米，同比增長24%；預計新增貨值達1756億元，同比大幅增長181%，創下歷史新高。其中歸屬綠城中國的權益約為1012億元，長三角作為綠城中國的戰略深耕地，新增可售貨值佔比達63%。新增貨值的25%預計可在當年實現銷售轉化，將有效支撐本年度目標的達成。
與此同時，綠城中國還加大了收併購力度，上半年通過收併購的方式獲取12個項目，預計貨值738億元，併成功引入新湖中寶成為戰略投資者。
截至上半年末，綠城中國的總項目個數為172個，總建築面積為4801萬平方米，總可售面積3297萬平方米，總可售貨值7427億元。
“下半年投資推盤的總數達96個，首推首開達44個，長三角的貨值佔64%，一二線佔83%。累計已售未結轉的金額大概1846億元，較2019年底增加了337億。”張亞東介紹了下半年的項目情況。
糧倉充足，這是綠城完成目標的底氣。
運營的“4個提速”
為了實現目標，綠城一刻都沒有鬆懈。
“即使在受疫情不利影響的情況下，綠城中國新開工645萬平方米，上半年竣工交付144萬平方米”，在業績會上，執行董事及副總裁李駿介紹，“預計全年新開工面積將同比增長20%，達到1125萬方，竣工面積達到662萬方，同比增長14%。”
期內，綠城中國新獲取項目的週轉速度明顯提升。從拿地到開工提速24%，從拿地到開盤提速10%，從拿地到歸還股東投入提速14%，從拿地到交付整體提速5%，這樣的高效運營保障了綠城中國整體經營效益的明顯提升。
週轉的加快，意味着綠城能夠更快速地讓資金回籠，從而實現資金的高效利用。今年上半年，綠城實現營業收入238.96億元，同比增長28.1%。
綠城在費用的管控上也卓有成效，上半年的銷售開支和行政開支總額雖基本持平，但因總體收入的提高，兩項支出佔總收入的比重從11.1%下降至本期的8.7%，為利潤的提升創造了更大的空間。
“整體上半年新拓項目預期淨利潤合計近180億元，平均項目銷售淨利潤率同比提升約3個百分點，盈利預期穩步向好。”
基於公司的長遠發展，綠城特別把控着投資的均衡度，按照短平快、中長短期的項目進行協同配置。在房地產這個重資產板塊之外，輕資產的“代建第一股”綠城管理成功上市，同時，綠城還將挖掘房地產上下游價值點，開展“綠城+”多元化業務。
“三條紅線”促進穩健發展
2020上半年，綠城中國共發行境內債券共145.95億元，平均利息成本僅3.54%，較2019年同期的4.87%下降133個基點。境外發債方面，綠城中國在1月及7月共簽訂了合計7.3億美元、3年期的無抵押銀行貸款協議。
除傳統融資方式之外，綠城中國還拓寬了新的融資渠道，成功發行購房尾款ABS共20億元，年利率3.9%，供應鏈ABS61.65億元，年利率2.5%至3.98%。
截至2020年6月30日，綠城中國的淨負債為490.03億元，淨資產負債率為66.1%，位於行業低位。一年內到期的債務為347.88億元，佔總債務的比重為31.1%，較2019年同期下降了5.5個百分點，債務結構進一步優化。
期內的總借貸加權平均利息成本為5.2%，較2019年同期下降了20個基點。綠城正在逐步向其所追求的低成本融資靠近。
期末，綠城中國的銀行存款及現金共628.49億元，較2019年底的518.94上升，現金短債比為1.8倍。
在這裏，有一個數據不得不被提及：95%的銷售回款率。這在行業中，已經是絕對的高位。若是保持這樣的回款率，綠城中國的流動性指標會得到進一步的改善。
“從融資渠道來看，銀行類融資總額710億元，佔比63%，公開市場債務類融資348億元，佔比31%；從境內境外的分佈來看，境內融資900多億，佔比80%，境內融資200多億，佔比20%”，執行董事及執行總裁耿忠強介紹了綠城當下的融資結構，“這樣的比例相對合理”。
對於當下被熱議的房企融資“三條紅線”，他認為這不僅不會阻滯綠城中國，反而會推動公司實現更穩健的發展，對於房地產行業平穩健康的發展也起到了正向作用。
“綠城中國對新政有自己的判斷，也能從容應對。下一步將會提升經營效率，這就是利用經營槓桿；同時也充分與其他房企進行合作，利用房企合作槓桿來推動綠城高質量的發展。”
沒有過度依賴融資，綠城一直以來都主動控制着負債規模。合理利用融資槓桿，藉助經營槓桿和合作槓桿，綠城又為高質量發展增添了一份成色。
文章來源:樂居財經