榮盛發展分拆物管上市 榮萬家向港交所遞交招股書

　　本報見習記者 張曉玉

　　2018年以來，在房地產行業融資受限的背景下，房企不斷拓寬融資渠道，分拆體系內物管公司在港上市逐漸形成熱潮。據《證券日報》記者統計，截至目前共有23家境內物企選擇赴港上市。其中，2014年至2017年期間，共有6家赴港上市；2018年及2019年，分別有5家及9家發行港股上市；2020年以來上市的境內物企已達3家，此外還有9家物企已申請但尚未上市。

　　伴隨赴港上市的熱潮，榮盛發展在6月29日發佈公告稱，公司收到控股子公司榮萬家生活服務股份有限公司（簡稱“榮萬家”）通知，榮萬家已於2020年6月24日向香港聯交所遞交首次公開發行境外上市外資股（H股）並在香港聯交所主板上市的申請資料。

　　香頌資本執行董事沈萌在接受《證券日報》記者採訪時談到：“房地產行業對資金流動性的需求非常高，屬於資本密集型產業。在嚴格的宏觀調控下，各傳統融資渠道陸續受限，對於部分房企來説，分拆物業管理部門進行融資就成了最新的一種‘補血’方式。物管公司具有穩定的收入和穩健的成長前景，所以成為很多開發企業打通融資新渠道的首選。另外，企業藉助資本市場做大做強後，也能在高速增長的高毛利率的增值服務市場獲得更大份額。”

　　中國房地產數據研究院院長陳晟在接受《證券日報》記者採訪時表示：“境內物企一般選擇赴港上市，主要原因是境外上市條件和關聯交易相關審核要求較境內更為寬鬆。鑑於大部分物管企業的業務高度依賴於母公司房企，關聯交易對其業績貢獻佔比較高，通過A股主板上市的相關審核難度較大。”

　　淨利潤

　　年複合增長率達62.2%

　　招股書顯示，榮萬家成立於2000年。在榮萬家的股東中，榮盛發展持有83.52%的股權，河北中鴻凱盛投資股份有限公司持有8.06%的股權，廊坊市榮盛睿享商務信息諮詢中心（有限合夥）持有8.42%的股權。

　　榮萬家主營業務為物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務。2019年，榮萬家實現營業收入12.51億元，其中，上述三項業務收入分別貢獻了6.8億元、4.29億元、1.41億元，佔比分別為54.4%、34.3%、11.3%。

　　招股書還顯示，2017年、2018年及2019年，榮萬家實現營業收入分別為7.09億元、8.79億元和12.51億元，年複合增長率為32.8%；實現淨利潤分別為4192萬元、7487萬元和1.1億元，年複合增長率為62.2%。

　　收入的連年增長與在管面積有直接關係。根據沙利文公司（Frost & Sullivan）發佈的數據，全國物業管理行業在管面積由2013年的261億平方米提升至2018年末的335億平方米，年複合增長率5.12%。

　　根據中國指數研究院數據，榮萬家在2020年中國物業服務百強中排名第19位，同時還是河北省綜合實力、在管建築面積第一的物業服務企業。

　　公告顯示，截至2019年12月31日，榮萬家服務共管理251個物業管理項目，訂約管理351個物業管理項目；在管總建築面積為4840萬平方米，總合約建築面積為7560萬平方米。

　　在管面積

　　幾乎全靠母公司提供

　　對一家大型物管公司來説，地產母公司既是背後靠山，又是高速增長的驅動力。2018年，榮盛發展實現銷售額1015.63億元，同比增長49.6%；2019年實現銷售額1153.56億元，同比增長13.58% 。

　　與多數房地產企業分拆出的物業公司一樣，榮萬家的在管面積基本都是靠母公司輸送。招股書披露，2017年-2019年，榮萬家的在管建築面積中分別有100%、99.98%、99.5%都是來自榮盛發展集團，這些物業所提供的物業管理服務所得收入分別約為4.36億元、5.35億元、6.78億元，分別佔同期物業管理服務所得收入的100%、99.9%及99.8%。

　　沈萌對《證券日報》記者表示：“絕大多數物管公司都是房地產開發企業附屬配套的業務承擔平台，因此嚴重依賴母公司這個單一大客户，分拆IPO也是希望以此為母公司的開發業務‘輸血’。”

　　國信證券分析師徐進表示，目前物業管理行業仍是一個高度分散的行業，根據統計局數據，2018年末全國物業管理企業仍超過20萬家，各地物業服務水平參差不齊。儘管物業管理企業數量近年來仍有所增加，但隨着相關政策、市場競爭及信息技術的變化，物業管理行業的集中度仍在逐年提升，市場份額不斷向優質龍頭企業集中，百強物業管理公司的市場份額快速提升。2014年至2018年，百強企業的全國市場份額已從22.6%上升至39.7%，預計未來百強企業市場份額仍將持續走高，優質的龍頭物管企業將獲得遠高於行業平均增速的成長。

　　房產評論人、樓市新説出品人陳雷在接受《證券日報》記者採訪時表示，“物管公司赴港上市成為熱門，並不代表所有的物管公司都適合去上市。頭部房企可以依託強大的開發公司作為基礎，但中小型物管公司上市則需謹慎”。