房企海外發債創新高 恆大66億美元債居首

　　境內融資渠道收緊，房企海外發債於5月短暫降温，6月開始回暖。今年以來，內地房企海外發債規模已超去年全年

　　原圖房企境內融資困局難以紓解，海外發債短暫降温後出現反彈。

　　【財新網】（記者 侯雯）房企境內融資困局難以紓解，海外發債短暫降温後出現反彈。

　　彭博數據顯示，2017年5月以來，中國房企業共在海外發行32只債券，發行總額達1213.12億元（上述統計截至7月25日，外債規模採用7月25日當天匯率中間價將發行外幣折算為人民幣）。這一規模佔內地房企近年來境外發行存續債券規模的1/5。天風證券固收團隊7月28日發佈的研報公佈上述數據。

　　彭博數據還顯示，2017年初至7月25日，中國內地房企在境外共發行60只債券，發行總額為1964.51億元，已超去年整年的發行規模。2017年5月以來，中國恆大（03333.HK）境外發債融資規模最大，共發行三期美元債，票面利率分別為8.75%、7.5%、6.25%，合計發行規模達66億美元，創近年來中國企業在債券市場融資規模新高。佳兆業（01638.HK）和中國建築（601668.SH）也大規模在境外發行債券，融資規模分別為37億美元和10億美元。

　　一般房企海外債的息票分佈於6%-8%區間段。該研報顯示，2017年5月以來，房企發行債券的票面利率有向中間集中的趨勢，仍主要集中分佈於6%-8%區間段。佳兆業集團於2017年6月30日發行的7年期美元債利率最高，達9.357%。

　　2015年9月14日，發改委發佈文件，取消境內企業發行外債的額度審批，實行備案登記制管理，助推中資企業境外發債。多位地產及券商高管向財新記者表示，2016年上半年開始，發改委重新恢復了對境內企業在境外發債的額度審批。路透社2017年5月18日報道則稱，國家發改委二季度起基本停止給房地產商海外發債發放批文。

　　彭博數據與此相印證：今年5月，房地產海外發債的確在有所降温。不過，最近兩個月，房地產海外融資又起，6月單月發行規模達到813億元，創單月發行規模新高。

　　整體來看，今年房地產海外融資規模又創新高。一位券商高管向財新記者分析，發改委的外債批文有效期是一年，不排除可能前期拿到批文，6月發行。下半年，中國房企能否持續維持海外發債高峯仍留待觀察。

　　人民幣貶值期間，內地房企業境外發債並不划算，但自2016年下半年以來，內地房企掀起境外發債高潮。多位接受財新記者採訪的業內人士表示，這主要還是受到了國內融資收緊的影響，同時疊加房企解決債務償付壓力、政策引導、房企需要多元化融資渠道等原因。

　　2016年10月以來，證監會、上交所陸續發佈了針對房地產業公司債的分類監管方案。此後，開發商境內發債明顯受阻。隨後房企境內融資渠道全面收緊，融資緊張程度未見改善，但是房地產企業仍然存在資金需求，於是海外發債持續升温。

　　天風證券固收團隊梳理發現，中資房地產企業發行離岸債的期限主要以5年期居多，其次分別是3年期和7年期。這次房地產企業境外發行量大幅增長與2013年、2014年海外發債集中到期也有關。■

　　從某種意義上來説，目前的樓市已經更側重於金融功能而不是居住功能。昨天鄭州東區的地價拍到了四千多萬一畝，摺合成樓面價大概是均價過了三萬六，按照這麼算開發商的價格不超過伍萬就得賠錢。

　　開發商突然發現原來買了塊地蓋完房子之後把所有的錢加在一起再買地的時候已經買不起了，是不是很諷刺?

　　無論是在哪個城市，由於品牌效應，名企盤總是眾人追捧，供不應求。因此，在樓市“大魚吃小魚”的事情常有發生。15年下旬鄭州房地產開始出現這種熱潮，那就是合作開發和收購，一些小開發找大開發商合作，小開發商拿下土地，大開發商提供資金和經驗，更乾脆的是直接被收購，小公司不復存在，其實鄭州最早出現這一現象，應該是始於萬科，萬科剛進入鄭州選擇與美景合作，萬科在鄭州的這幾年順風順水，由於越來越多的開發商進入鄭州，市場競爭激烈，一些小開發被收購或被迫的選擇與品牌開發商合作。

　　哪些企業容易被收購？

　　被收購無論是各行各業都會發生，對房地產市場而言，這3種類型的容易被收購，

　　第一類是產品類型偏高端、週轉率較慢的企業，這些企業的銷售業績最容易受到影響；

　　第二類是前期拿地過於激進導致成本構成較高而影響銷售資金回籠的企業，或盲目多元化擴張，導致房地產主營業務受到影響的企業;

　　第三類是資信不太好貸款受限的中小企業。

　　上述三類企業，短期內如果遭遇現金流緊張無法通過銷售、貸款等渠道解決，這些企業或出現債務違約風險，成為下一個即將倒閉破產或被收購的房企。

　　對於被收購項目有那些利好：

　　1、價格會比之前出現上漲，因為品牌房企容易溢價，比如上品新天地被保利收購之前，均價在9200元/平，被保利收購之後，價格立馬飆升到10500元/平，這中間固然有市場整體漲價的因素，但我堅信，如果不是保利，同樣的房源，上品新天地不可能賣到10500元/平

　　2、被品牌地產公司收購兼併後，成功的可能性增大，品牌房企收購的大都是開發或銷售遇到瓶頸的項目，但地理、環境條件不差，品牌房企不會選擇燙手山芋，即使是收購或兼併也是選擇有價值的。如萬科大都會項目，在被萬科收購之前，因為片區競爭激烈，加上沒有經驗，百榮是沒有信心的，但萬科收購之後卻大獲成功。

　　3.起死回生，比如利海財富廣場項目，利海資金鍊出現問題，項目遲遲無法動工，這時綠地過來充當接盤俠的角色，將奄奄一息的“財富廣場”變成了如火如荼的綠地璀璨天城。

　　被收購的企業活的咋樣呢？

　　保利心語

　　項目最新動態：保利心語2016年8月13日已加推7號樓、10號樓部分房源，目前77-136平米房源在售，均價13000元/平，具體一房一價。項目部分房源預計2018年3月交房，具體時間以售樓處為準。

　　點評：對於想在中原區購房者，想買大品牌開發商樓盤真的太難了，因為區域20多個樓盤，只有保利心語是一線房企，品牌優勢太大，項目的其他優勢是緊鄰中原路，一路之隔就是萬達廣場，商業配套豐富，距離地鐵秦嶺路站也不遠，這些都是選擇保利心語的原因，不過值得注意的是項目一期5.5的容積率，停車位配比1:0.6，這些同樣值得關注。

　　綠地璀璨天城

　　項目最新動態：綠地璀璨天城目前僅剩140平米和145平米左右的四房在售，均價為11800元/平米，具體一房一價，定房優惠1%。項目近期預計推出新房源，具體加推時間待定。

　　小編點評：綠地璀璨天城是綠地接手利海財富廣場項目，項目本身來説確實是好的地段，緊靠北三環，鄰近主城區，隨着主城區項目的稀缺性，該項目的區域價值將更為凸顯，項目周邊有十餘條公交線路，並屬於地鐵3號線輻射區域，為剛需客户節約出行成本;小區自身配套的有商業中心，可以滿足未來業主的生活購物生活需求，這些除了商業中心，是原本就存在的，讓項目蜕變主要還是綠地接手，讓原本的財富廣場有一個明朗的未來，最近還聽説宜家跟迪卡儂都要來，如果能落地，對項目而言又是一大利好。

　　萬科大都會

　　項目最新動態：萬科大都會二期認籌中，認籌優惠：交20000元開盤可享99折優惠，二期預計推出78-130平米高層房源，及140平米左右洋房房源。一期已清盤，詳詢售樓處。

　　小編點評：萬科大都會在萬科接手之前，是百榮來開發的，百榮做商業方面是一把好手，在住宅方面是不是同樣厲害，我們不得而知，因為沒有樣品可以參考，但萬科就不一樣，萬科住宅是強項，多年佔據老大位置，萬科接手這個項目，帶來了精裝，帶來了萬科的物業，帶來了第五食堂，這些都是百榮不具備的，萬科和百榮都到各自擅長的區域，未來的南區一定會更加的精彩。

　　在鄭州，還有很多這樣的案例，比如融創收購美盛70%的股份，融創牽手河南國控，開發的融創瓏府，招商蛇口來鄭選擇和天地置業合作，恆大拿下恆大翡翠華庭對面的新合鑫地塊，未來還會有更多這樣的案例發生，究竟誰主沉浮，讓我們拭目以待。

　　(2017-07-25)

　　這篇文章原定週一發出，但因數據分析、整理及製圖工作遠比預期的時間消耗要長得多，加上成文時又發現基礎數據出現偏差，只好延遲發送文章，敬請各位粉絲包涵。

　　需要特別説明的是，原計劃通過對2015年房地產銷售十強企業公開報表的數據蒐集、整理與分析，從房地產管理角度看看第一方陣企業的長週期管理數據，為自己列個管理標杆。但因小夥伴蒐集的榜單出現偏差（十強企業榜單出處無法追憶），本文所列企業僅供參考。但無論如何，這些企業都是中國房地產業的佼佼者，列入研究對象是當之無愧的！

　　這十家企業分別是：萬科、恆大、綠地、中海、保利、碧桂園、世茂、富力、華潤和萬達。所有數據均採自同花順財經網站所列各企業的公開年報數據。因各企業上市時間有差異，因此各自統計週期有所區別。除綠地統計週期為2014和2015年，兩年期，萬達統計週期為2011-2015年，五年期，恆大和富力為2010-2015年，六年期以外，其餘企業統計週期均為2006-2015年，十年期。對不同統計週期的企業，僅統計其統計期內其它十強企業的同期數據，但因綠地數據量僅有兩年，本排序結果不一定公允。

　　本次數據採集代表房地產企業管理水平的營銷費率、管理費率以及財務費率（即所謂的三費費率，分別是營銷費用佔主營業務收入的百分比、管理費用佔主營業務的百分比和財務費用佔主營業務的百分比。），三者相加就是本文所説的三費綜合費費率。雖然各家的上市平台、主營業務類型、統計口徑等有差異，但從長週期看這四個數據的大、小確實能夠部分反映房地產企業的真實管理水平。本文基於此觀點展開討論。

　　閒話不説，上圖：

　　2015年十強企業2006-2015年年度營銷費率對比曲線

　　2015年十強企業2006-2015年年度管理費率對比曲線

　　2015年十強企業2006-2015年年度財務費率對比曲線

　　本文所列所有圖片請另存後再打開，放大後很清晰，各家企業的三費數據橫向一比，高下立知。

　　從各年度營銷費率看，中海是絕對的高手，恆大在海花島的花費對此數據拖累嚴重（希望轉籤率能夠滿足要求，否則創下世界紀錄的天文數字般認購數據不能高比例完成轉籤手續，那代價可不是一般的大。1000架次包機上島，好像沒有哪家企業能做得到......），高高屹立於山巔；

　　從各年度管理費率看，保利優勢明顯，而世貿過往歲月的數據慘不忍睹，但最近幾年已經回落，但仍然屬於較高水平；

　　從各年度財務費率看，保利表現搶眼，碧桂園起伏誇張，我的老東家萬達表現最差；

　　從三費綜合費率表現看，萬達顯示出明顯的粗放管理特徵，保利再奪桂冠，中海屈居亞軍。

　　繼續上圖：

　　2015年十強企業年均營銷費率對比曲線

　　2015年十強企業年均管理費率對比曲線

　　2015年十強企業年均財務費率對比曲線

　　2015年十強企業年均三費綜合費率對比曲線

　　從上述圖片可以看出，富力以年均營銷費率1.88%的數據佔據行業翹楚地位，中海以1.89%的數據緊追其後，恆大墊尾，但萬達也好不到哪去；

　　保利也已1.89%的數據穩坐管理費率年均成本最低的寶座，獨佔鰲頭（綠地僅搜到兩年的報表，數據量不足，僅供參考，但若能夠將這兩年的管理費率持續下去，水平很高！），世茂墊尾，萬達仍然不樂觀；

　　保利在年均財務費率的表現上，仍然令人驚異，0.49%的數據，歸功於過往數年（2006-2010連續五年）其財務合併費用為負值所作出的貢獻（需要另行探討）。萬達高高在上，完全脱離行業均值的數據令人震驚。

　　不知老東家在上市之前的財務費率是否也如此表現？這與香港市場的估值偏低是否有關係？

　　在三費綜合費率的年均數據上，保利再拔頭籌，讓我這浸淫行業三十年的人士也大呼意外。中海表現也不錯，兩家企業體現出明顯優勢。萬達受奇高的財務費用的羈絆，居於行業末尾！

　　不知這樣的分析結果是否會得罪老東家？

　　大家是否有點奇怪，宇宙第一房企，在中國資本市場鬧翻天的萬科，居然在上述排名中沒有出現過一次？

　　沒錯，萬科沒有老闆，大家可能太過關注長大、長胖，忽視了健康，忽略了強體，大家又稍稍有點任性，多花了點銀子，管理水平居中游。

　　那什麼，姚老闆説什麼來着？不關注股東利益？好像有些沾邊耶......

　　再貼幾張排行榜，大家自己研究：

　　2015年十強房企十年期年均營銷費率排行榜

　　2015年十強房企十年期年均管理費率排行榜

　　2015年十強房企十年期年均財務費率排行榜

　　2015年十強房企十年期年均三費綜合費率排行榜

　　做完上述工作後，從這十大房企三費數據中剔除偏離度較大和數據量偏小的某些企業的相關數據後，脱穎而出的房地產第一方陣企業三費均值就是擺在房地產管理人員面前的一個現實挑戰。如何通過現象看本質，對標研究這些企業的管理方法和實戰經驗，找到可以借鑑、應用的關鍵點，恐怕是最有效而快捷的發展之路。這三大數據羅列一下：

　　營銷費率十年期均值為3.34%，但富力1.88%、中海1.89%的數據令人驚異；

　　管理費率十年期均值為4.23%，保利1.89%的超低數據讓大多數企業望而卻步；

　　財務費率十年期均值為1.72%，但保利0.49%的量級再次讓人汗顏！

　　如果再深入分析，您會發現一個更驚人的結果：

　　這十大企業中，綜合排名前五的居然有四家是國企！！！而且排名第一的居然是保利？這個由女性掛帥的國企，以令人無可辯駁的漂亮數據，向世人宣佈，我是中國房地產界管理水平最好的企業！沒有之一！！！

　　低調得一塌糊塗的宋廣菊女士，原來您才是中國房地產界的真正高手，王石神馬的，其實都是您的手下敗將！但為何您卻如此低調呢？好像您的麾下、“華南王”餘英都比您出鏡率、知名度高耶！

　　至於華潤和萬科麼，不必那麼撕逼，都是第一方陣的中流水準，儘管萬科的數據並不漂亮，但還是比華潤好些，不服不行。

　　如果朋友們認真讀圖，會發現在十年期統計週期內，居然有多家企業的合併財務費用數據為負值，除了國企這天生優勢外，海外平台似乎也是一個共性因素。大家需要仔細琢磨下如何提高財技，以提升利潤水平。

　　令人遺憾的是，做完上述分析後，我興之所至，將我一直敬仰的吳亞軍女士掛帥的龍湖也納入研究對象，希望通過數據分析印證這家企業的管理水平。可惜，龍湖除了以更低的財務費率體現香港上市海外融資平台的優勢外，其它數據表現中庸，但基本好過均值，沒有出現我想象的更好的結果。

　　龍湖相關數據如下：

　　各位朋友，無論您如何看待國企，看待國進民退現象，從房地產長週期的數據而言，第一方陣民企的綜合管理水平總體還是不如國企。

　　民營企業的企業家和高管們，該從自我陶醉中清醒過來了！別總拿國企説事，確鑿的數據證明，保利很牛！不對，是超牛！

　　向保利學習，向保利致敬！

　　(2017-04-18)

　　據可靠消息，繼同科、恆大後，又一房企進駐猴嘴北。本土實力房企美麟地產收購瑞豐地產的原瑞豐水岸天城項目。該地塊位於猴嘴北昌圩湖南岸，與綠地悦瀾山滆湖相望。未來將建有別墅、洋房，預計年底公開。

　　美麟地產是本土房企走出港城的代表，近年動作頗多，先後開發位於原新海新區的美麟常青藤、城南的美麟廣賢院並於5月份在東海摘得2宗地。與其他本土房企日益暗淡的身影相比，美麟地產大刀闊斧，頻頻拿地，為以後的生存備足“糧食”。其實打心裏，我仍然希望本土房企越來越好，比起外來房企“幹一票就走人”的態度，本土房企更有底氣更有責任敬畏這片土地和這座城市。

　　周星馳有一句著名的台詞：“人活着如果沒有夢想，那和鹹魚有什麼分別？”在我看來，一個板塊如果沒有夢想，那也是不行的。要麼尷尬的活着，要麼屈辱的死去，要麼力挽狂瀾，鹹魚翻身。

　　對於猴嘴北，從無人問津，到大牌房企雲集逐鹿；從持續多年的尷尬橫盤，到如今人氣爆發。它用自己的方式詮釋了什麼叫“多年媳婦熬成婆”，其過山車般的崛起過程不亞於一部“樓市勵志劇”。

　　從城市規劃角度來看（《連雲港市城市總體規劃(2015-2030)》），猴嘴北板塊以淺咖色（工業用地）為主，黃色（居住用地）為輔。借用現在最流行的説法，叫“產城一體化”。

　　猴嘴北隸屬於國家級經濟開發區，早先以製藥業等其他產業為主，帶動當地人口就業。看上去“一窮二白”的猴嘴北，就像是個無房無車的年輕小夥子，在翹首以盼他的“新娘”。所幸在城市決策者的帶領下，吸引了第一批扮演拓荒者角色的項目陸續進駐，即綠地、卓越、香江等地產。這些“拓荒者”有的折戟港城，有的另求他出，有的苦苦支撐。同時，板塊前期落地的利好屈指可數，對港城剛需人羣吸引力十分有限。

　　正所謂，苦媳婦終於熬成娘，猴嘴北終於迎來了自己的機遇：市區可售房源越來越少，“萬元盤”接二連三冒出，就連港城人曾經覺得“偏遠”的宋跳都到了7000-8000元/㎡，中心區域如市政板塊、原新海新區的房價已逼近1.3萬。此外，城南、鳳凰新城等區域房價8000-9000+，而彼時的猴嘴北整體均價基本維持在4000元/㎡，客羣以本地居民和周邊廠區員工為主。它就好像一個暫時被“凍住”的價格窪地，需要有號召力的房企來提升價值空間。

　　而在當下，隨着居民購房意識的覺醒，越來越多的人抱有短炒投資思維。猴嘴北如果想吸引更多的買房人到此置業，當然也不會拒絕一部分投資客。這些投資客中，不少人是專門追隨大牌房企的步伐走的。大牌房企開發的項目到哪裏，他們就成羣結隊跟到哪裏買房。“粉絲”們保持“亦步亦趨”的背後，是對房企品牌影響力的信心，以及對入手項目未來溢價空間的渴望。就在這時，猴嘴北的同科、恆大項目終於破土動工。新玩家的登場一定程度上改變的猴嘴北的樓市格局並吸引了一部分投資人羣的目光。最鮮明的例子就是綠地，從去年底的4000元/平米，到現在的6500元/平米。

　　隨着住宅項目的不斷增加，作為板塊支撐的配套也開始漸漸發力：新增901、902兩支公交路線、昌圩湖公園動工以及將建設的商業配套。我們可以預料的是，猴嘴北的未來越來越好。但擺在面前的現實問題，是如何處理好工業園區與人居生態的和諧共生，如何能夠真正落地各項配套並兑現利好，如何讓更多購房者提高對板塊的認同度，吸引外來人口安居，就業，紮根。相信到那時，猴嘴北板塊將真正迎來“鹹魚翻身”，可以更加自信的走出去，走進“主城人”的視野。

　　(2017-07-28)

　　■王冰凝

　　時間如白駒過隙，在接二連三的調控政策高壓下，房地產市場轉眼已過半年。

　　截至7月3日，據Wind資訊統計數據顯示，按照申銀萬國行業分類，滬深兩市共計22家上市房企披露2017年半年報業績預告，淨利潤實現同比增長的企業有12家，佔比超過五成。

　　監測則顯示，截至6月30日，銷售額超過50億的房企達到126家，比去年同期增加了11家，銷售額共計36220億元，約佔全國市場份額的62%。

　　上半年房地產市場調控政策持續發力，也使得房地產市場大浪淘沙始見金。

　　冰火兩重天

　　自2017年4月份開始，全國樓市調控政策不斷升級，大部分房企銷售業績環比出現持續下跌。不過從上半年房地產行業整體來看，龍頭房企市場份額繼續提高，而實力差的房企則面臨着虧損甚至倒閉。

　　在Wind資訊統計的22家已發佈2017年半年報業績預告的房企中，從預告淨利潤變動幅度來看，12家呈現上行趨勢，佔比超過50%；5家虧損，其中3家是首虧；從預告淨利潤下限來看，8家房企歸屬於母公司股東的淨利潤超過1億元，佔比超過36%。具體到企業，碧桂園、恆大、萬科等40家龍頭房企上半年合計銷售額達到21143.56億元，同比漲幅54.5%，多家房企完成了年度業績的五成以上。

　　從目標完成率來看，大部分房企均已完成50%以上，龍湖、旭輝等企業上半年目標完成率達70%以上，完成全年銷售目標已經成為大概率事件。

　　而從體量來看，萬科、碧桂園、恆大邁過了兩千億門檻，綠地、保利、中海、融創則進入了千億級別的房企陣營。

　　克而瑞CRIC數據也顯示，從金額門檻來看，TOP30房企規模繼續保持了高速增長。上半年TOP10上榜門檻為702億元，增長40%；TOP30房企的入榜門檻增幅最大，增長78%至309億元。龍頭房企規模快速擴張，與其他房企差距越來越大。

　　從面積門檻來看，TOP10、TOP20和TOP30房企均增長近50%。在市場調控持續加碼的背景下，其他房企受影響較大，TOP200面積門檻則較去年同期有所降低。

　　各梯隊房企集中度均呈上升趨勢。其中TOP100房企銷售金額集中度達到58.1%，佔據中國房地產市場的“半壁江山”。TOP100和TOP200房企的銷售面積集中度達到33.2%和36.9%。

　　上半年房地產市場整體數據向好，不同企業分化加劇，碧桂園、萬科、恆大、保利、中海、融創等企業半年銷售就超過千億，其中碧桂園同比漲幅達到了131%，而中小型企業的漲幅則明顯低於龍頭房企。

　　成交量懸崖

　　除了房企出現分化，全國樓市各區域成交量也出現分化。

　　西南證券的統計數據顯示，上半年房地產投資增速回落速度趨緩：2017年上半年房地產投資增長8.5%，增速比前值回落0.3個百分點，回落速度有所趨緩。其中住宅投資增長10.2%，增速反而比前值提升了0.2個百分點。主要因為施工和土地成交走強，住宅施工面積增長2.9%，比前值提高了0.3個百分點。土地購置面積增長8.8%，比前值提升3.5個百分點，土地成交價款增長38.5%，比前值提升了6.2個百分點。

　　據記者統計發現，樓市成交主要集中在三四線城市，一線樓市成交萎靡。

　　亞豪君嶽會的最新統計數據顯示，今年上半年，北京商品住宅僅成交13464套，成交面積204.59萬平方米，同比分別減少44%、42%。這一成交量也創造了歷史新低。以上半年最後一週（6月26日-7月2日）為例，北京除保障房、自住房外的商品住宅僅成交296套，成交面積5.9萬平方米，創近17周新低。

　　深圳市國土委公佈6月份樓市成交情況，顯示今年1至6月，深圳新建商品住宅共成交10502套，同比減少54.7%，成交均價54632元/平方米，環比下跌3.9%。據悉，自去年10月8日深圳公佈“深八條”以來，樓市調控效果明顯，進入今年以來，房價逐月環比下降。1至5月，深圳新房成交均價分別是54931元/平方米、54778元/平方米、54730元/平方米、54619元/平方米、54512元/平方米。

　　有業內專家指出，一二線城市的房地產調控，可謂去庫存的極好槓桿，撬動資金奔向三四線城市，整體拉昇銷售（去庫存）。

　　看得見的風險

　　整個房地產市場呈現的分化狀態，也讓風險隱現。

　　中原地產首席分析師張大偉分析認為，房企能夠在2017年上半年實現銷售額逆市增長的原因在於，一方面樓市雖然調控持續，但政策效應在二季度末才開始出現。上半年由於疊加了2016年末的部分結轉業績，所以大部分企業依然實現正增長。另一方面，龍頭房企轉型加速、佈局合理，業績漲幅普遍超過了市場平均漲幅。

　　鏈家研究院院長楊現領也指出，我國房地產市場長期由增量向存量轉變，短期面臨史上最為嚴峻的調控，開發商提高集中度是必然。

　　張大偉認為，雖然房企在2016年獲得豐收，但總體看，在2016年“9·30”開始的這一輪調控中，樓市在2017年將面臨非常明顯的降温風險：大部分房企都在2016年拿了比較高價的地，這種情況下，對未來房價上漲預期非常高，而調控又導致房價上漲難度非常大。資金成本逐漸增加，對於2017年來説，各種融資渠道壓力逐漸增加；對於很多房企來説，資金鍊的風險逐漸積累。從資金及銷售等方面看，2018年上半年房企的風險可能加大。

　　張大偉同時指出，企業間分化非常明顯，多家立足核心城市的上市房企營業收入及利潤率出現了雙下調。特別在北京、上海等城市，房地產市場調控政策從嚴，對於這些企業來説，預計2017年全年市場很難樂觀。大房企因為資金成本等優勢，佈局合理，上漲速度更加迅速。增加現金流和降低融資成本亦是對抗市場下行風險的利器。

　　西南證券分析師則指出，預計下半年還將有新的樓市調控政策出台，房地產市場仍將有新的風險出現。

　　(2017-07-29)