來源： 紅星新聞
去年7月，廣州的楊女士通過司法拍賣，買下了廣州市越秀區文德路金德大廈的一處房產，成交價為939520元。可當楊女士去收房時，卻遭到了自稱是原業主的蘇某多次阻攔。爭執中，楊女士強行破門入住，蘇某為阻攔楊女士也跟着入住，並派人24小時輪流占房。
據瞭解，楊女士在收房前已收到執行法院出具的執行裁定書，明確了其作為房屋所有人的合法權益，而蘇某親口承認自己並非房屋所有人。但在事件中，她的法律文書卻始終未被認可，一再陷入自救僵局。
對於該法拍房未完成交付與清場的質疑，廣東省司法廳“12348”公共法律服務網絡平台工作人員表示，該起糾紛在楊女士同意租户繼續租住、後租户搬離時，法院就已完成了交吉工作，“蘇某的出現與占房行為均屬後續事件，楊女士應報警處理，若報警處理無果，可將蘇某以非法侵入住宅罪訴至法院。”
成交確認書
那麼，整個事件中到底哪裏出了錯？法拍房又該如何規避潛在風險？
收房時判決書成“法律白條”
2019年3月，廣州市海珠區人民法院以（2018）粵0105執恢1382號/（2006）海民執字第214號，對廣州市越秀區金德大廈內的多套房產進行分拆拍賣。其中一套房產經兩次流拍後，於2019年7月27被楊女士以939520元的價格成功競得。
電商平台司法拍賣網上關於楊女士所競得的房屋拍賣頁面
據楊女士表示，她在2019年8月收到法院出具的執行裁定書後曾去收過房，由於當時房屋裏還有一名租户，便協商決定等到今年3月租户合同到期後再來收房。但直到5月23日，租户仍然租住在房屋裏，不曾搬離，也從未與她聯繫過。
“我把租户告到法院後，在6月19日晚上，和先生一起通過強行破鎖的方式入住進了自己的房子。”楊女士説，她入住後不久，租户便趕至現場進行搬離。但在第二日中午，一名自稱是房屋業主的蘇某卻帶着多名陌生男子前來，試圖驅趕楊女士離開。
成交確認書
楊女士告訴紅星新聞記者，蘇某便是之前與租户簽訂租賃合同的房東，在金德大廈開了一家投資公司，多年來一直以該房屋業主身份進行租賃活動。
“但他並不是法院執行裁定書上的房屋原業主，也沒有任何生效的裁決證明自己與該房屋有關係。”楊女士説，蘇某一直以不知裁定書真假為由，否認她的業主身份。
爭執中，楊女士向越秀區大塘派出所報警。但警方介入後，認為此事屬於產權糾紛，當事人雙方要麼協商解決，要麼走司法程序處理，楊女士認為，法院的判決沒有得到承認。
據楊女士提供的《廣東省廣州市海珠區人民法院執行裁定書》顯示，位於廣州市文明路67號金德大廈X樓X室的房屋產權原登記在駱某某名下，被查封后因其作為被執行人未履行法律文書確定的義務，被該法院依法拍賣。因楊女士在網上競買下該房產，故其具有該房屋產權及相應的其他權利。同時，記者注意到，書中明確表示“本裁定送達後即發生法律效力”。
廣州市海珠區人民法院執行裁定書
重新回到房屋現場後，楊女士堅持要住在自己房子裏，蘇某為保障自己的利益，也派人24小時輪流守在房子裏。
對此，楊女士表示難以接受，她認為自己是通過合法渠道購買到的房子，且持有法院出具的已經生效的裁定書，已是該房屋的所有人，“法院的執行裁定書相當於一個確權文書，裏面明確指出我作為競買人，在收到裁定書時所具有的房屋產權等合法權益便已生效了。”
楊女士與蘇某等人在房屋裏僵持
競買公告披露房屋瑕疵15條
“這個裁定書又不是房產證，沒有關於房屋面積等詳細描述，誰能確保它説的就是大廈裏的這個房。”蘇某向記者表示，他對楊女士手中的執行裁定書真實性、合理性無法確定。
同時，蘇某也承認自己確實並非涉事房屋的原業主，但十多年來一直在幫忙照看房屋，“收租收了十多年了，從來沒人説什麼，現在突然出現一個‘業主’，我是不認且不信的，除非有房產證證明。”
對於記者提出，希望出示與原業主的房屋照看協議等內容，蘇某以屬私人信息為由拒絕出示。
蘇某説，涉事房屋在被法院拿去拍賣時，曾在公告上明確表示該房屋及所處大廈內的大部分房產均有諸多瑕疵、問題存在，法院不負責交吉，需買受人與現住户、租户自行調解，“現在這些問題、瑕疵都沒解決，這房子怎麼就成楊女士的了呢？”
因此，在楊女士強行破門入住進去後，蘇某為保障自己的利益，也派人24小時占房力爭。
通過查詢人民法院訴訟資產網，記者看到，涉事房屋屬於該棟大廈多套房產分拆拍賣的其中之一，而這些被拍賣的房產均存在一定的風險，在法院公佈的《競拍公告》中僅瑕疵披露就多達15條。其中包括，暫無法核實清楚涉案樓盤金德大廈是否欠繳土地出讓金、違約金、利息與專項維修資金；涉案商鋪與寫字樓並沒有具體確權，也沒有正式辦理產權證照；實際樓房編號與房產部門登記備案編號不一致等。
《競拍公告》稱，變賣標的物的騰退、遷出、接收或後續產權登記事項等問題均由買受人自行解決，法院不負責標的物的交付
記者注意到，法院在公告中明確表述，拍賣的大部分房產均有人在實際使用，但無法核實清楚有關租賃合同、租賃期限、租賃地址、承租人與出租人信息、是否有分租、轉租等情況，買受人須在不影響此前正常租賃合同下，自行處理與承租人的利害關係。
同時，由於被拍賣的房產沒有經過測量大確權，無法提供出官方部門認可備案的分户圖和實際建築面積，而許多樓層商鋪又存在打通、改建的情況，買受人須根據涉案商鋪與寫字樓的平面附圖（但個別樓層的平面附圖標註得並不清晰）到現場，自行確定具體的面積和間隔位置。
值得一提的是，在《競拍公告》裏，法院多次聲明，變賣標的物的騰退、遷出、接收或後續產權登記事項等問題均由買受人自行解決，法院一律不負責標的物的交付與清場，由此所產生的所有法律糾紛將由買受人自行解決，法院概不予負責處理。
據有關資料顯示，位於廣州市越秀區文德路與文明路兩條主要商業大道交匯處的金德大廈建於上世紀90年代，由廣州市金盛房地產開發有限公司開發建設，共有30層，其中地下2層為車庫，地面1-6層裙樓為商場，第 6 層為架空層現改建為酒樓，第7-30層為寫字樓。
“我買這套房子並不是為了自住，而是打算用來投資的。”楊女士告訴記者，她在競拍前已仔細瀏覽過《競拍公告》，但她認為法院在公告中聲明不交吉的做法屬於單方自我免除義務，是違法且無效的。
為了防止雙方發生暴力惡性事件，派出所專門分派了民警24小時在門外執勤
據大塘街道辦一工作人員表示，由於金德大廈的一些歷史遺留問題，該棟大廈整體均未辦理房屋產權證，加上時間久遠，許多原業主或搬離、或轉售，導致大廈內的業主情況有些複雜，“楊女士和蘇某的糾紛，當地多個部門均有關注，但由於事涉房屋產權等問題，目前還在處理中。”
據瞭解，楊女士已在日前向公安機關遞交了《立案申請書》、《查處治安違法行為申請書》，要求追究蘇某等人的相關責任。同時，楊女士也向拍賣房屋的執行法院提出履行相關司法責任的訴求。
法拍風險不應競買人一人承擔
7月2日，記者多次撥打負責處理楊女士房屋糾紛一事的法官電話，均無人接聽。同時，負責處理楊女士房屋糾紛的大塘派出所也以具體案件信息不便透露為由，拒絕回應此事。
但據廣東省司法廳“12348”公共法律服務網絡平台工作人員表示，該起糾紛在楊女士同意租户繼續租住、後租户搬離時，法院就已完成了交吉工作，“蘇某的出現與占房行為均屬後續事件，楊女士應報警處理，若報警處理無果，可將蘇某以非法侵入住宅罪訴至法院。”
對於這一房屋糾紛，北京煒衡（成都）律師事務所律師尹戈向紅星新聞記者表示，根據《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第30條規定：人民法院裁定拍賣成交或者以流拍的財產抵債後，除有依法不能移交的情形外，應當於裁定送達後15日內，將拍賣的財產移交買受人或者承受人。被執行人或者第三人佔有拍賣財產應當移交而拒不移交的，強制執行。
“這一規定明確了法院的清場移交義務，但實踐中法院受限於人力等因素，並沒有全面落實清場交付。”尹戈律師説，遇到這種情況，一是可以報警，由民警出面協調溝通；二是申請法院出面通知施壓，要求強制搬離或者停水電氣；三是自力救濟，如強行撬換鎖入住等。
南開大學法學院教授、博士生導師何紅鋒表示，事件的關鍵在於整個社會對法院判定的權威性認識度不夠，導致在事件中，楊女士持有有效的法院執行裁定書，蘇某卻拒不承認反而索要房產證證明，公安機關也沒有認可這份執行裁定書。
“如果公安機關在最開始就認可了執行裁定書，承認了楊女士是房屋所有人的身份，那麼，蘇某等人的行為毫無疑問是非法的，警方完全可以以非法侵入住宅罪或尋釁滋事罪進行立案，並追究其相關責任。”何紅鋒説。
何紅鋒指出，蘇某等人堅持要楊女士用房產證來證明業主身份是沒有必要的，“法院判決的效力高於產權證，法院判決可以撤銷產權證，但產權證不能否定法院判決。楊女士手中的法院裁定書已經明確了她的房屋所有權。”
廣東省高院印發《關於進一步規範司法拍賣不動產移交工作的指導意見試行》時提到，司法拍賣以清場移交為原則
何紅鋒認為，廣州市海珠區人民法院在整個事件的處理過程中存在司法懈怠等問題，“法院拍賣的房子，法院執行部門有責任將該房屋使用權交給拍得人，而不是讓競買人一人承擔所有風險。按照廣東高院去年發佈的有關規定，楊女士的房子完全符合讓法院來強制清場的條件。”
據瞭解，2019年6月，廣東省高級人民法院就曾發佈過相關規定（《關於進一步規範司法拍賣不動產移交工作的指導意見試行》），明確規定司法拍賣以清場移交為原則，除確有合法原因不能清場的，執行法院應當在拍賣、變賣成交或者以流拍的財產抵債的裁定送達後十五日內，將執行標的物清場後移交買受人或者承受人。被執行人或者其他人佔有執行標的物應當移交而拒不移交的，強制執行。
廣東省高院《關於進一步規範司法拍賣不動產移交工作的指導意見試行》
通過查詢上述指導意見，記者看到，該指導意見列出的不予清場移交情形有4種，分別為執行標的物存在合法有效的租賃關係，且不屬於出租前已經設立抵押權或出租前已被人民法院依法查封情況，承租人主張買賣不破租賃的；拍賣、變賣執行標的物共有份額或以執行標的物共有份額抵債，且共有物不可以分割使用的；案件情況特殊，實際清場客觀有困難，申請人與被執行人協商一致要求不清場拍賣，且不損害第三人合法權益的；其他法律和司法解釋規定不移交的。
曾代理過大量房產訴訟案件的張靜律師告訴記者，法拍房作為目前較火的房產投資渠道，既有收益也存在諸多風險，“整體來説，全國的法拍房都存在隱藏瑕疵、房屋債權、房屋產權等潛在風險，如上述糾紛中的楊女士，房屋被佔用導致無法入住。”
因此，買受人在購買法拍房時，首先需要仔細閲讀拍賣公告上的每一個條款，瞭解拍賣的房屋是否有房產證、是否是商品房、是否欠地價、是否欠土地使用費等，“有租約、欠物業費、欠税費、土地使用費等情況，法院是不負責核實，也不負責清場交付的。”
由於法拍房競拍多以實物現狀為準，對存在的瑕疵，法院不負擔保責任，而競拍公告上對房屋相關信息披露有限，導致買受人很難全面掌握房屋情況，張靜律師建議買受人一定要實地看房，儘可能的瞭解房屋的實際情況，比如是否有其他糾紛，是否為涉及刑事案件的“凶宅”，是否存在風水、採光等隱藏瑕疵。
紅星新聞記者 李文滔 羅夢婕 部分圖片由受訪者提供