01 基本觀點
應當對房屋實際買受人的執行異議苛以較嚴格的舉證責任，如此方可杜絕被案外人濫用訴權，對實際債權人的權益造成損失。
02 法律依據
《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》
第二十八條 金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；
（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；
（四）非因買受人自身原因未辦理過户登記。
03 經典案例
遼寧省鐵嶺市中級人民法院2019）遼12民終1224號民事判決書
04 案例分析
本院認為，關於本案事實部分，對於徐麗榮、王兆洋購買馬立華、陳樹林開原市連體門市的付款事實，只有四被上訴人原審的陳述，沒有任何客觀證據佐證，原審予以認定不當，本院對該事實在本案當中不予確認。根據本案被執行標的為不動產，應適用《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條的規定“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：
（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行的；
（四）非因買受人自身原因未辦理過户登記。”來確認是否排除執行。徐麗榮、王兆洋提供的取暖費收據、物業費收據、衞生費收據、《房租出租委託合同》等證據均是在2018年4月23日申請執行人王耀明申請查封涉案房屋之後形成的，且只有《房租出租委託合同》是“徐麗榮”的名義，並不能充分證明徐麗榮、王兆洋在查封之前已合法佔有涉案房產。按照徐麗榮、王兆洋提交的《房屋買賣合同書》，徐麗榮與馬立華、陳樹林在2013年11月1日簽訂買賣合同的，而在此之前涉案房產已於2013年10月16日解除貸款抵押登記，並於2013年10與18日取得房屋產權證書，簽訂房屋買賣合同時可以直接辦理過户手續，但沒有辦理過户登記手續。即使按照《房屋買賣合同書》上約定的“2015年辦理房產手續”，其至今未辦理過户登記也系其自身原因。徐麗榮、王兆洋所稱已支付全部價款，亦無證據證明。故作為買受人的徐麗榮、王兆洋對登記在被執行人馬立華、陳樹林名下的不動產提出的異議，不符合《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條的規定，原審予以支持錯誤，應予糾正。
05 專業律師解析
（1）在這四個條件中，合同和佔有相對來説較容易證實，此時應當對是否完成交付房款應當以付款憑證為主，僅僅依靠口頭認可不應當得到採信，否則容易造成該權利的濫用，無法保護申請人的權益；
（2）現實生活中，房屋買賣但不辦理過户的情形眾多，且各有各的原因，但不辦理過户很容易引發各種糾紛，因此建議儘快辦理過户手續，防止因賣房人的債務糾紛而導致買房人陷入該執行異議糾紛。
