觀點地產網 趕在中秋節前夜，萬盈服務在港交所遞交了招股書。
這似乎是近來物業股上市低潮中少有的好消息。就在同一天，富力物業近百億賣身碧桂園服務；更早前，陽光城旗下的陽光智博撤銷上市，換股萬物雲。
但細剖其中，萬盈服務不過是換了另一種生存方式，其同樣是接連將陽光城、三盛物業納入麾下的萬物雲聯盟中的一員。
事實上，萬盈服務為重組後的上市主體，其真正的運營主體為升龍投資集團旗下的升龍物業、澤龍物業、尚錦物業、天瓴物業等公司。
搭上萬物雲
萬科與升龍的公開交集最早發生在去年10月底，彼時萬科旗下物業平台萬物雲已與升龍投資集團達成戰略合作，雙方成立的物業合資公司將加入睿聯盟，萬物雲將積極支持其上市。
所謂的睿聯盟合作平台，由萬科物業於2015年組建，參與聯盟的成員可共享萬科物業的程序文件、作業步驟、客户資源等，由此實現萬科物業打算做物業界的“平台”理想。
“萬物雲和所有的物業公司不再是競爭關係，而是合作關係。”這是萬科的暢想。
從招股書中也可窺見，在與萬物雲接觸前後，創始人林億帶着升龍物業進行了一系列股權騰挪與重組合並。
簡而言之，在針對升龍物業本身做收權與注資後，於2020年12月10月註冊成立境外中間控股附屬公司Vanwin B VI，以及AL Pontos International，搭建境外架構；於12月及今年3月，相繼在境內成立廣州萬盈、萬盈發展公司，其中後者充當境內營運實體的主要控制中樞。
此後，於今年3月伊始，廣州萬盈相繼收購升龍旗下物業管理服務經營實體，包括升龍物業、澤龍物業、尚錦物業、天瓴物業，同時也成立了新的業務公司如萬盈房地產代理、萬盈能源。
重組後的架構看，林億通過持股公司AL Pontos及家族信託Pontos Nominee分別持有公司99.9%及0.1%權益，間接持有了萬盈服務100%股權。
雖從目前的股權結構無法直接窺見萬物雲的身影，但一方面不對外公開的境外香港公司AL Pontos的股權結構，或許暗藏玄機；另一方面，“萬盈”已代表了萬科在這場上市中的主導地位，據悉萬科不少子公司以萬盈命名。
從招股書中也幾乎無法直接找尋到萬科或者萬物雲的痕跡。
但從此前透露信息看，除了戰投，上市後萬物雲還成為升龍物業的科技服務商。
朱保全曾直言：“升龍不會做物業，所以想找人做物業，但是它又不想失去今天資本市場給物業的這份紅利。現在幫他梳理全套物業管理流程，我幫他找總經理，這個公司還是升龍物業......”
據觀點地產新媒體梳理獲悉，萬盈服務在招股書中對於提高科技服務方面確有一些表述。
如其提到自身優勢，稱公司利用數字化及標準化運營系統提升服務質素及客户滿意度；如在未來發展策略中提到，公司將加大對數字化及創新投入，將升級天問智能物業管理平台、電子控制監控系統平台及EBA系統，以提升營運效率併為推行智能物業管理系統奠定堅實基礎等。
關聯佔比超九成
如若拋開萬物雲的光環，萬盈服務與奔向港交所的一眾中小物業公司似乎無太多不同。
招股書顯示，萬盈服務為一家綜合性的物業管理服務提供商，為河南省市場內的領先參與者之一，在城市更新項目的服務能力方面具有優勢。
截至今年6月30日，萬盈服務共擁有63個在管項目，總在管建築面積1126.7萬平方米——在上市物管公司中位列尾端。
這也使得其營收、利潤並不高。2018年、2019年及2020年，萬盈服務分別錄得收益約2.5億元、2.6億元及2.8億元；毛利分別約5916.8萬元、7961.2萬元及9348萬元。
2018年、2019年及2020年，萬盈服務錄得整體毛利率分別為23.8%、30.4%、33.4%，此外今年上半年錄得34.1%，毛利水平升高主要因商管物業的增多以及新增城市廣州的物業管理。
於往績記錄期間，萬盈服務的收益主要來源於三條業務線，即物業管理服務，非業主增值服務及社區增值服務。
而以業態劃分的話，萬盈服務的在管物業組合包括住宅物業及非住宅物業，在管非住宅物業包括寫字樓、商業綜合體以及更新前城中村、幼稚園及養老中心等公共物業。
截至2018年、2019年、2020年以及2021年6月30日，萬盈服務住宅物業在管總建築面積分別為740萬平方米、760萬平方米、770萬平方米及770萬平方米；非住宅物業面積分別為220萬平方米、220萬平方米、230萬平方米及360萬平方米。
可以發現，近年來萬盈服務住宅物業的在管規模雖仍在非住宅物業之上，但收益則逐漸被反超。數據顯示，萬盈服務非住宅項目所得收益佔在管物業所得總收益的比例從2018年的48.4%增加至2020年的50.5%，並由截至2020年中期的49.6%進一步增加至2021年同期的52.1%。
這也得益於非住宅物業的毛利水平，尤其是商業物業。據悉，截至2021年中6月，在管建築面積約住宅物業三分之一的商業物業，創造了超半的收益，毛利率達42.8%，而住宅物業則為24.4%。
此外，與其他從地產母公司分拆出來的物業公司一樣，萬盈服務與升龍集團關聯度較高。
“萬盈服務與升龍集團一直保持着長期的戰略業務合作關係。”招股書中稱。
而觀點地產新媒體查閲數據獲悉，截至今年6月30日，萬盈服務在管的總項目中，總建築面積1010萬平方米的60個項目由升龍集團開發，佔其在管總建築面積的89.2%。
收益方面，2018年、2019年、2020年以及2021年6月30日，其來自管理升龍集團開發的物業的物業管理服務收益分別佔我們同期物業管理服務總收益的100%、100%、100%、100%及98.5%。
萬盈服務也在招股書中披露增加第三方的戰略調整，其稱，截至2021年6月30日止六個月，萬盈服務開始擴大業務，管理來自獨立第三方的物業。截至今年6月30日，其已獲獨立第三方委聘以管理三個城市更新項目，總建築面積為120萬平方米，佔其在管總建築面積的10.8%。