招商蛇口（SZ.001979）聯姻中國平安的願景最終落空。
9月13日晚間，招商蛇口發佈公告稱，公司對收購南油集團24%股權的資產重組方案進行適當調整，取消向平安資管定增募集資金的安排，原向深投控支付的現金對價轉為公司以發行股份的方式支付。
受此利空消息影響，公告次日，招商蛇口股價迅速跌破16元大關。截至14日15時收盤，招商蛇口每股報價15.92元。而如果把時間線拉長至2個月，招商蛇口的市值已縮水270億元。
不難判斷，不斷縮水的市值或是平安望而卻步的重要原因。而房地產行業融資環境的再度收緊，亦為招商蛇口定增潑了一盆冷水。如今，缺乏平安加持的招商蛇口，在三道紅線約束下，能否在規模上實現新突破？
地產定增融資口難開，招商蛇口終止引平安
引入平安的企圖落空後，招商蛇口迅速給出了替代方案。
根據調整後的交易方案顯示，招商蛇口擬以發行股份、可轉換公司債的方式向深投控購買其持有的南油集團24%股權，其中以發行股份、可轉換公司債方式支付的對價分別為36.94億元、33.42億元，分別佔本次交易對價的52.5%和47.5%。招商蛇口內部人士向媒體解釋稱，“直接向深投控發行股份，比向中國平安旗下的平安資管定增募資更直接快捷。”
不過在業內人士看來，平安方面的解釋似乎更為合理。在公告中，平安方面將原因歸結於目前資本市場環境的變化。事實上，從房企“三道紅線”消息傳出開始，輿論便對招商蛇口的定增方案持觀望甚至懷疑的態度。
受疫情衝擊，上半年房企融資迎來短暫的寬鬆期。以此為契機，招商蛇口、南國置業（SZ.002305）、格力地產（SH.600185）紛紛打起了定增募資的主意。於6月份，招商蛇口發佈公告稱，擬向深投控購買其持有的南油集團24%股權，並順勢向中國平安旗下的平安資管定增募資。
只是，招商蛇口的定增之路卻並不順遂。8月21日，招商蛇口收到的證監會對此次交易的反饋意見。證監會所提出的第一個問題便是關於平安資管和平安人壽是否符合戰略投資者的監管要求，以及與平安資管、平安人壽的具體戰略合作方式等內容。
事實上，為防止房地產市場過熱，房企定增審核在四年前便已收緊。證監會更是明確表示，募集資金只能用於房地產建設而不能用於拿地和償還銀行貸款。除了大悦城（SZ.000031）之外，鮮有房企闖關成功。彼時便有分析人士指出，此次招商蛇口募資方案能否順利成功，或成為房企融資方向的標誌事件之一。
進入8月份以來，多個城市土地市場回暖，熱點城市持續升温，繼續保持寬鬆的融資環境似乎已無必要。8月17日，中國銀保監會主席郭樹清發表署名文章，提及房地產泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀牛”。8月底有媒體報道，為控制房企有息債務規模，有關部門設置出“三道紅線”。
融資環境的驟然轉向，也讓房企的定增募資變數重重。9月7日，南國置業取消了合併電建地產所募集的配套資金；9月13日，招商蛇口引入平安的計劃也不了了之。
知名地產分析師嚴躍進指出，目前融資環境有所收緊，招商蛇口戰投動作自然容易面臨管控。他同時還表示，在引入戰投過程中，招商蛇口也有必要提升盈利能力，提高其經營水平。
當然，亦有分析人士稱招商蛇口或並非一個優質的標的。如上海中原地產首席分析師盧文曦就向藍鯨房產指出，投資者入局房企的目的在於獲取價值回報。對於平安而言，每股接近16元的價格吸引力似乎並不大。
招商蛇口衝刺規模再添變數
無論平安資管入股與否，招商蛇口還是想將南油集團剩餘24%的股權收入囊中。正如其公告中所言，本次資產重組提升了招商在深圳前海片區享有的資源價值，上市公司的整體價值也得以提升。
然而，對於這份“成果”投資者卻並不認可。截至15日15時，招商蛇口每股報價15.75元，單日跌幅超過1%。分析人士指出，隨着《認購協議》的失效，招商蛇口也失去了一個實力雄厚的戰略投資者。
今年以來，為實現在規模上的突破，招商蛇口加大了拿地力度。天風證券數據顯示，前8月，招商蛇口共獲取土地項目47個，新增規劃建面835.69萬平，同比增長22.5%；總地價780.9億元，同比增長49.3%。
藍鯨房產注意到，招商蛇口負債率及淨資產負債率均未超出“三條紅線”的約束，但投資端的“狂奔”卻使企業短期償債壓力陡增。
截至2020年6月30日止，招商蛇口期末融資餘額增加至1531.19億元，其中1年內到期的債務為724.11億元，佔總債務的47.29%，此外公司還有340.5億元應付票據及應付賬款，而其賬面上貨幣資金僅有648.34億元，貨幣資金難以覆蓋短期債務。
克而瑞研究中心指出，行業環境生變疊加疫情影響，迫使房企2020年的生存壓力倍增。因此，增強流動性和緩解償債壓力成為房企爭相引入戰投的主要驅動因素。在三條紅線約束之下，戰投對於招商蛇口的意義更是不言而喻。
環業投資IP Global中國區首席經濟學家柏文喜向藍鯨房產指出，“倘若成功引入平安成為戰略股東，一方面可以降低公司的槓桿和負債；另一方面險資龐大而穩定的資金池也可以為其流動性提供背書。”
顯然，對於在規模賽道上衝刺的招商蛇口而言，平安撤出無疑是一場弊大於利的交易。
此外，按照最初的計劃，招商蛇口在引入平安作為戰略投資者後，雙方將在園區、寫字樓、綜合體等領域建立戰略合作關係，助力招商蛇口實現產品升級和業務擴張。隨着招商引入戰投的願望落空，雙方所謂的戰略協作是否也將一併終止？一切還有待觀察。