皇庭國際轉型路 福田項目出售遲緩與同心小貸交易難題

觀點網 近段時間各地證監局陸續對所在地的A股上市公司下發相關警示函或監管措施決定書，涉及中南建設以及“寶能系”旗下南玻A、中炬高新等。處於轉型期的深圳房企皇庭國際，最新同樣披露了類似情況。

根據皇庭國際8月2日晚間公告，該公司近日收到深圳證監局下發的監管意見函，涉及實控人鄭康豪控制的深圳市皇庭集團有限公司（下稱皇庭集團）承諾相關股權轉讓事項的連帶擔保責任未兑現，涉及合計1.36億元應收分紅款未收回，以及對旗下兩家公司未完成業績承諾等問題。

其中一部分問題所指向的深圳市同心投資基金股份公司（下稱同心基金），最早由深圳市同心俱樂部的企業共同發起設立，目前由鄭康豪擔任董事長。深圳同心俱樂部則網羅了本地的富豪羣體，包括騰訊馬化騰、順豐王衞、邁瑞醫療徐航、寶能姚振華、佳兆業郭英成等人。

而皇庭國際早在今年4月就出售深圳市同心小額再貸款有限公司（下稱同心小貸）相關股權予同心基金，所涉及的應收欠款簽訂和解協議。為此深交所曾向皇庭國際下發過問詢函。

這發生在皇庭國際不斷變賣資產的大背景下，凸顯了企業轉型期所面臨的挑戰。

同心小貸交易

在深圳商業圈，同心俱樂部一直是富豪羣體聚集之地。該俱樂部最早成立於2012年9月，由深港兩地122名知名民營企業家共同發起成立，僅涉及的房企就包括佳兆業、華南城、鴻榮源、京基、皇庭國際、中洲、香江地產等。

2013年7月，同心俱樂部裏的50多位民營企業家發起設立同心基金，註冊資本29.4億元，實繳資本18.84億元。目前同心基金的董事長為皇庭國際實控人鄭康豪，副董事長分別為信義玻璃董事局主席李賢義、京基集團實控人陳華。

企查查披露的信息顯示，同心基金成立次年即2014年4月，便以實收資本6.5億元成立同心小貸。至2016年，皇庭國際入股同心小貸並持股35%，兩年後進一步增加持股至70%。

觀點新媒體查詢，控股同心小貸期間，皇庭國際因經營往來曾向同心小貸出借款項。至2019年11月29日，皇庭國際與同心基金簽署協議，據此將同心小貸51%股權出售，股權對價6億元。

這也是監管層關注皇庭國際與同心基金交易事項的由頭。由於同心基金和同心小貸受到新冠疫情和地產調控因素影響，經營狀況發生不利變化，部分股權轉讓款與借款未能及時支付。

截至2021年底，同心小貸仍欠下皇庭國際借款本金1.56億元，利息1.03億元；同心基金則欠股權轉讓款2.94億元未支付，違約金0.85億元。皇庭集團曾主動就相關債務向皇庭國際承擔連帶擔保責任，但皇庭國際此後也就相關債權向福田區人民法院提起訴訟。

今年4月15日，同心基金、同心小貸向皇庭國際出具《和解意向函》，表明在可預計的未來幾年難以償還訴訟案件下的債務，希望協調以深圳福田崗廈皇庭大廈10層物業抵償所欠款項，涉及標的資產總價達16.85億元。4月26日，各方同意簽訂《和解協議》。

為此皇庭國際還被深交所專門問詢，要求説明債務和解的具體執行安排，預計所需時間等；以及説明應收同心小貸、同心基金股權轉讓及往來款、應收股利款的具體情況。

皇庭國際5月下旬披露的回覆函提及，公司預計未來12個月內可以抵償全部借款本金和股權轉讓款，並強調和解協議的簽署將大大提高債權回收的的可能性。

同時截至2021年底，皇庭國際應收同心基金股權轉讓款的期末賬面價值為2.94億元，累計計提信用減值0.33億元，賬齡為2-3年。

而被問及就《和解協議》中約定不再主張違約金和利息合計1.88億元的合理性及利益輸送嫌疑時，皇庭國際回應，同心基金和同心小貸財務狀況和經營狀況較差，擔保人又債務訴訟纏身，簽署和解協議有利於實現債權的確定性，實現債權的及時性，不存在利益輸送。

至8月3日，深圳證監局在向皇庭國際下發的監管意見函中，再度提及同心基金、同心小貸問題。

其中，皇庭集團承諾對同心小貸股權轉讓事項中相關方未支付的股權轉讓款和借款本金、利息等承擔連帶保證責任，但截至目前仍未按承諾進行支付；截至2021年底，皇庭國際應收同心基金分紅款9936.67萬元，應收同心小貸分紅款3640萬元，合計1.36億元，但目前尚未收到相關款項。

深圳證監局就此向皇庭國際提出監管要求，包括高度重視相關款項清收工作，董事會召開專題會議，以及及時履行相關信息披露義務等。

轉型漩渦

除此以外，深圳證監局還關注到皇庭商服和重慶皇庭廣場未完成業績承諾的問題。

監管意見函提及，深圳市皇庭商務服務有限公司、重慶皇庭珠寶廣場有限公司（下稱重慶皇庭）未完成2021年業績承諾，皇庭國際實際控制人鄭康豪控制的深圳市皇庭產業控股有限公司、深圳市皇庭投資管理有限公司和皇庭集團、重慶皇庭九龍珠寶產業開發有限公司應在3個月以現金方式向上市公司補償4515.86萬元。

觀點新媒體瞭解，上述關注問題所涉及的重慶皇庭廣場，同樣與同心基金有所聯繫。

這要回溯至2018年12月，皇庭國際以同心基金22.34%股份與皇庭集團旗下重慶皇庭100%股權進行資產置換。同時交易各方對重慶皇庭廣場進行業績承諾。而重慶皇庭2019-2021年實際實現收入均未達到業績承諾要求。

對此皇庭國際解釋，重慶皇庭名下“重慶皇庭廣場”於2019年二次開業，前期租金單價較低，2020年受到疫情影響，2021年則疊加國家對教培類行業調控影響。公司已就此向法院申請對皇庭集團財產保全，各方並協商擬將2021年及以後年度項目收入承諾延期1年履行。

諸如此類問題的懸而未解，只是皇庭國際所面臨經營挑戰的縮影之一。實際上，年報數據顯示，2021年該公司一至四季度的營收分別為1.91億元、1.78億元、1.84億元、2.01億元，歸母淨利潤分別為255.70萬元、-2565.25萬元、-294.48萬元、-11.31億元。

深交所還特地要求皇庭國際説明各個季度收入差異不大的情況下，利潤差異較大的原因。皇庭國際解釋，第一是財務費用增加，部分貸款到期無法續期，無法履約償還借款，因此被中信信託、江蘇新揚子造船、渤海銀行、浙商銀行等起訴。截至去年底，確認財務費用利息支出7.58億元，同比增加106.75%，減少淨利潤7.58億元。

第二則是受國家政策及經濟形勢的影響，公司及其下屬子公司持有的投資性房地產所處區域的市場價格有下降跡象。去年確認了公允價值變動收益-8.23億元，減少公司淨利潤8.23億元。

作為一家以商業不動產運營管理業務為主的房企，這樣的成績或許並不能讓皇庭國際接受。進入2022年，鄭康豪開啓了加速出售資產的轉型之路。

其中1月26日，該公司宣佈擬出售成都皇庭國際中心寫字樓項目，總面積5.30萬平方米，接盤方為華銀(深圳)金融控股有限公司，轉讓價款5000萬元，買方承擔償還8.2億元債務。此次出售將使皇庭國際每年減少收入5200萬元，減少上市公司淨利潤約800萬元。

至2月份，皇庭國際宣佈掛牌融發投資及重慶皇庭各不少於51%股權，所涉及的項目即深圳皇庭廣場、重慶皇庭廣場。深圳皇庭廣場被視為核心資產，位於福田CBD，屬於兩條地鐵線的上蓋物業，總面積13.8萬平方米。

3月下旬，深圳皇庭廣場估值從74.93億元驟降至56.2億元。不過，此後皇庭國際鮮有披露出售進展，側面反映談判效果並不如預期。

在推進資產出售工作之餘，皇庭國際宣佈進軍半導體領域。去年8月，該公司出資6097萬元間接收購意發功率半導體66.67%股權；今年3月再出資5000萬元，入股元禾（廣州）半導體科技有限公司。

6月2日，皇庭國際與北京金拓資本投資有限公司、深圳市合創資本管理有限公司簽訂合作，據此挖掘側重於半導體領域符合國家產業政策和行業監管規定的未上市優質企業。投資資金來源則是出售深圳、成都、重慶項目所得。

半導體的故事的確曾給皇庭國際帶來估值提振作用，從去年底開始該公司股價從4元左右跳升至8元，並於4月21日達到52周新高9.59元，此後開始回落。對於鄭康豪而言，或許他要關注的不僅是估值，而是切切實實的企業基本面改善。